TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Bruno SCHRIMPF ; Maître [U] [D]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07159 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PUX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Bruno SCHRIMPF de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0228

DÉFENDERESSE

S.A.S. HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2025

Délibéré le 04 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 04 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07159 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2017, la société GECINA désormais la société HOMYA a donné à bail à Madame [T] [L] un appartement de 2 pièces de 57 m2 et une cave situés [Adresse 3]

Le loyer s’établissait en juin 2025 à la somme de 1633,57 euros par mois et la provision sur charges à 204,96 euros par mois soit une somme totale de 1838,53 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er juillet 2024, Madame [T] [L] a fait assigner la société HOMYA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la condamnation de Madame [T] [L] à lui payer la somme de 15000 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance et la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 septembre 2025, Madame [T] [L] sollicite du juge, conformément à ses conclusions écrites soutenues oralement, de condamner la société HOMYA lui payer les sommes de :

—  16426,8 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 5000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  10000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.

Conformément aux termes de ses conclusions écrites soutenues oralement, la société HOMYA demande de son côté au juge de rejeter les demandes de Madame [T] [L], subsidiairement de limiter la somme allouée au titre du préjudice de jouissance à la somme de 545,31 euros et de condamner Madame [T] [L] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge se réfère expressément aux conclusions écrites soutenues oralement pour l’exposé détaillé des moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’indemnisation

1) sur la responsabilité

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

Suivant l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de son côté « e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; »

Suivant l’article 1724 du code civil, « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »

En application de ces textes, le bailleur a l’obligation de garantir au locataire la jouissance paisible et le bon état de réparation des lieux et des équipements donnés à bail.

Réciproquement, le locataire est tenu de supporter sans contrepartie financière les réparations urgentes, la réalisation de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble, et la réalisation des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, ce dans la limite d’une durée de 21 jours.

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure.

En outre, il appartient à Madame [T] [L] qui engage la responsabilité contractuelle de la société HOMYA d’établir un manquement de celle-ci à ses obligations contractuelles, un préjudice en résultant pour elle et un lien de causalité entre les deux.

Il est rappelé à cet égard qu’il n’appartient pas au juge de rechercher, dans les pièces versées au débat mais non visées à l’appui des prétentions dans les motifs des conclusions, la preuve desdites prétentions.

En revanche, les obligations contractuelles du bailleur rappelées ci-dessus constituent une obligation de résultat, sa responsabilité n’étant pas limitée à une gêne « anormale » subie par le preneur.

En l’espèce, Madame [T] [L] invoque à l’appui de ses demandes d’indemnisation un premier désordre tenant aux pannes d’ascenseur : 5 mois en 2022, un mois en 2023, 17 jours durant le 1er trimestre 2024, 17 jours du 8 octobre 2024 au 13 mars 2025, 4 jours en avril 2025 et du 31 mai au 2 juin 2025.

Il ressort des explications de la société HOMYA que l’ascenseur a été remplacé en 2022 et a ainsi été indisponible du 13 juin au 19 octobre 2022 selon le planning des travaux. Madame [T] [L] n’établit pas, au regard des pièces visées dans le corps de ses conclusions à l’appui de ses prétentions, que la durée de ces travaux aurait été plus longue.

Des travaux de réparation et d’entretien ont également été nécessaires le 28 février 2024, le 25 mars 2024 et du 8 au 10 avril 2025 selon les affichages effectués dans les parties communes versés au débat.

Des pannes sont enfin établies pour la journée du 25 janvier 2024 par l’avis de panne d’ascenseur, pour le 13 mars 2025 par la réclamation concomitante de Madame [T] [L] et d’un autre occupant de l’immeuble au bailleur, et pour la journée du 1er juin 2025 par la réclamation d’un occupant confirmé par le mail en réponse du gestionnaire de l’immeuble.

S’agissant des autres jours de panne, ils sont allégués sans être démontrés par Madame [T] [L], aucun élément objectif extérieur à ses déclarations ne venant les confirmer, le courriel de Madame [K] qui évoque davantage de journées de « pannes » que Madame [T] [L] pour la période du 1er trimestre 2024 ne permettant pas de déterminer si des travaux d’entretien ou de réparations ont été conduits ou si l’ascenseur est tombé en panne.

Si les travaux de remplacement de l’ascenseur effectués en 2022 sont des travaux de réparations qui doivent être supportés sans contrepartie par le locataire dans la limite de 21 jours, ils caractérisent au-delà de cette durée un manquement du bailleur à son obligation de garantie au locataire de la jouissance paisible du logement qui engage sa responsabilité.

La durée des travaux de réparation et entretien effectués en février 2024, mars 2024 et avril 2025 ne permet pas en revanche d’engager la responsabilité contractuelle du bailleur.

S’agissant par ailleurs des autres dysfonctionnements de l’ascenseur, trois journées de panne sont établies ci avant qui engagent la responsabilité contractuelle du bailleur.

Madame [T] [L] invoque à l’appui de ses demandes d’indemnisation un deuxième désordre tenant aux nuisances sonores générées par des travaux entrepris par le bailleur dans l’immeuble.

Les lettres de Madame [T] [L] au bailleur adressées en 2022 ne peuvent établir la preuve de ce désordre en l’absence d’autre élément d’appréciation, de même que ses enregistrements unilatéraux dont le lieu d’enregistrement ne peut être vérifié.

Trois résidents de son bâtiment font état en revanche de nuisances sonores en lien avec des travaux de transformation de logement réalisés entre septembre à novembre 2024 (pièce 39), la concordance de leurs déclarations permettant de retenir la réalité du désordre dénoncé également par Madame [T] [L] en novembre 2024, lequel engage ainsi la responsabilité contractuelle du bailleur, ces nuisances caractérisant un manquement de sa part à son obligation de garantir à la demanderesse la jouissance paisible de son logement.

S’agissant de la poussière dans les parties communes résultant de travaux réalisés par le bailleur, seul le courriel du 12 octobre 2022 de Madame [T] [L] et celui du 20 novembre 2024 accompagnés de photographies dont le bailleur n’a pas contesté en réponse qu’elles correspondaient aux parties communes permettent de retenir à ces dates précises un désordre, la seule dénonciation de Madame [T] [L] ne permettant pas de rapporter la preuve de ce désordre aux autres dates évoquées dans ses lettres au bailleur (de juin à octobre 2022 et le 27 novembre 2024).

S’agissant des coupures d’eau et de chauffage en partie établies par la production des affichages apposés dans les parties communes, il ressort de ces avis de coupure qu’ils ont été effectués pour réaliser des travaux d’entretien ou de réparations que les locataires sont tenus de supporter dans la limite de 21 jours ainsi que rappelé ci avant. Aucune faute du bailleur n’est donc établie à ce titre.

Enfin, les fautes du bailleur tenant au non respect éventuel des règles de sécurité régissant les travaux ne permettent pas d’engager sa responsabilité contractuelle dès lors qu’aucun préjudice effectif, résultant directement de ces manquements, n’est invoqué par Madame [T] [L] en lien avec ces manquements.

Ainsi, la société HOMYA engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [T] [L] au titre de la privation d’ascenseur pendant une durée de 110 jours, déduction faite d’une période de 21 jours, au titre de nuisances sonores subies entre septembre et novembre 2024 du fait de travaux réalisés par le bailleur dans des logements et au titre de la poussière présente dans les parties communes en octobre 2022 et en novembre 2024.

2) sur l’évaluation des préjudices

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

La privation d’ascenseur pour Madame [T] [L] qui réside au 10ème étage caractérise pour elle un trouble de jouissance.

Le juge ne pouvant statuer infra petita ne peut fixer en deça de la somme de 5,09 euros par jour durant la période de remplacement de l’ascenseur le montant de l’indemnisation allouée à Madame [T] [L] qui est le montant proposé par la société HOMYA.

La faute du bailleur tenant à l’absence d’ascenseur est établie pour une durée totale de 110 jours tenant compte de la durée pendant laquelle cette gêne doit être supportée sans contrepartie. Au regard de la nature et de la durée du désordre, et du montant du loyer payé par Madame [T] [L], le montant proposé par la société HOMYA sera retenu pour une durée de 110 jours soit la somme totale de 559,9 euros.

La société HOMYA sera donc condamnée à ce paiement.

Madame [T] [L] expose par ailleurs que l’indisponibilité de l’ascenseur a généré pour elle un trouble de jouissance supplémentaire en ce que l’entrepreneur chargé en 2022 de procéder à des travaux de remise en état de son domicile suite à un dégât des eaux a refusé pour ce motif de se déplacer à son domicile de sorte qu’elle a supporté plus longtemps les dégradations occasionnées à son logement.

Elle ne produit toutefois aucun élément de preuve à l’appui de cette allégation de sorte que cette demande d’indemnisation supplémentaire est rejetée.

Les nuisances sonores subies en journée par Madame [T] [L] entre septembre et novembre 2024 caractérisent également un trouble de jouissance qui justifie de lui allouer, au regard du montant de son loyer, de la nature du désordre et de sa durée, l’intensité exacte de ces nuisances et leur caractère continu durant toute cette période et chaque jour de la période n’étant toutefois pas établie, la somme totale de 100 euros par mois durant deux mois soit la somme de 200 euros.

Enfin, la poussière sur son palier résultant des travaux réalisés par la société HOMYA a généré également un trouble de jouissance qui justifie de lui allouer la somme totale de 80 euros, au regard du montant de son loyer, de la nature du désordre et de la durée de ce désordre tel qu’il est établi ci dessus.

Les multiples démarches effectuées par Madame [T] [L] auprès de la société HOMYA pour mettre fin aux désordres caractérisent enfin un préjudice moral. La société HOMYA sera condamnée à lui payer en réparation de ce préjudice la somme de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

La société HOMYA qui succombe à titre principal supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile étant par conséquent rejetée.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer Madame [T] [L] la somme de 1300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société HOMYA à payer à Madame [T] [L] la somme de 839,9 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance et la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

DÉBOUTE Madame [T] [L] du surplus de ses demandes d’indemnisation,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

CONDAMNE la société HOMYA à payer à Madame [T] [L] la somme de 1300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rejette sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la société HOMYA aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection