TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/06945

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2Y3

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 31 Juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [I] [L] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [E] [F] [V] [U] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Stéphanie CHRETIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1308

DÉFENDEURS

Madame [J] [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [X] [F] [Z] [B] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0038

Décision du 31 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/06945 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2Y3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Sarah KLINOWSKI, Juge

assistées de Adélie LERESTIF, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 22 Mai 2025, tenue publiquement Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [B] [O] et Madame [J] [S], ci-après les consorts [B]-[S], étaient propriétaires d’un appartement situé aux 4ème et 5ème étages d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte authentique en date du 26 octobre 2022, ils ont conclu avec Monsieur [I] [M] et Madame [E] [U], ci-après les époux [M]-[U], résidents américains, une promesse unilatérale de vente portant sur ce bien, au prix d’achat de 1 580 000 euros, frais d’agence inclus, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire d’un montant maximum de 1 316 700 euros, sur une durée maximale de 25 ans, avec un taux d’intérêt maximal de 2,50%, la réalisation de cette condition devant intervenir au plus tard le 15 janvier 2023.

Aux termes de la promesse, il était stipulé le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 160 000 euros, dont la moitié a été versée par les bénéficiaires dans le délai prévu et séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire.

Le 19 janvier 2023, les époux [M]-[U] ont informé leur notaire de l’absence d’obtention du financement bancaire stipulé à la promesse et ont sollicité la restitution de la partie d’indemnité d’immobilisation versée.

Par courriel du 28 janvier 2023 de leur conseil, les consorts [B]-[S] ont mis en demeure les époux [M]-[U] de justifier de leurs demandes de prêts.

Le 7 février 2023, les époux [M]-[U] ont mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception de leur conseil, les consorts [B]-[S] de leur restituer la somme de 80 000 euros, la lettre visant les intérêts au taux légal majoré en application des dispositions de l’article L. 341-35 du code de la consommation.

Les consorts [B]-[S] s’opposant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée, les époux [M]-[U] les ont attraits, par exploit introductif d’instance signifié le 17 mai 2023, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée au titre de la promesse unilatérale de vente du 22 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023, majorés de moitié à compter du 22 février 2023, outre leurs condamnations au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées le 10 mai 2024 auxquelles il est expressément référé, Monsieur [I] [M] et Madame [E] [U] demandent au Tribunal de :

Vu les articles L. 313-4 1 et s., L.341-43 du Code de la consommation,

Vu les articles 1240, 1241, 1315 du Code civil,

JUGER Monsieur [I] [M] et Madame [E] [U] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions

DEBOUTER Monsieur [X] [B] [O] et Madame [J] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions

ORDONNER la restitution par Monsieur [X] [B] [O] et Madame [J] [S] de la somme de 80.000 euros qui leur a été versée par Monsieur [I] [M] et Madame [E] [U] au titre de la promesse du 22 octobre 2022, sur simple présentation de la décision à venir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [B] [O] et Madame [J] [S] à verser à Monsieur [I] [M] et Madame [E] [U] les intérêts sur cette somme, au taux légal à compter du 7 février 2023, majoré de moitié à compter du 22 février 2023, soit la somme de 11 623,49 euros au 30 juin 2024, sauf à parfaire ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [B] [O] et Madame [J] [S] à payer à Monsieur [I] [M] et Madame [E] [U] une somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé par une résistance abusive à restituer l’indemnité d’immobilisation versée ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [B] [O] et Madame [J] [S] à payer à Monsieur [I] [M] et Madame [E] [U] une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [B] [O] et Madame [J] [S] aux entiers dépens.

En réponse, dans leurs dernières écritures notifiées le 21 juin 2024 et auxquelles il est expressément référé, M. [X] [B] et Mme [J] [S] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1304-3 du code civil,

Vu les articles 1103, 1104 et 1112-1 du code civil,

Vu l’article 1137 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Déclarer recevables et bien-fondés Monsieur [B] et Madame [S] dans leurs demandes et prétentions ;

Y faisant droit :

Considérer que Monsieur [M] et Madame [U] sont seuls responsables de la défaillance de la condition suspensive de financement ;

Rejeter l’intégralité des demandes formulées par Monsieur [M] et Madame [U] dans leur assignation introductive d’instance et l’ensemble de leurs écritures, y compris les demandes de pénalités de retard et les demandes au titre de la prétendue résistance abusive ;

En conséquence :

Attribuer la part de l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 80.000 € à Monsieur [B] et Madame [S] ;

Dire que le notaire séquestre devra restituer cette somme à Monsieur [B] et Madame [S] en exécution du présent jugement ;

Condamner Monsieur [M] et Madame [U] à verser la part complémentaire de l’indemnité d’immobilisation non versée jusqu’à ce jour à hauteur de 80.000 € à Monsieur [B] et Madame [S] ;

En tout état de cause :

Condamner Monsieur [M] et Madame [U] à verser la somme de 84.898€ Monsieur [B] et Madame [S] en réparation du préjudice subi du fait des manœuvres dolosives commises à leur encontre, à tout le moins, des manquements à l’obligation de loyauté, bonne foi et sincérité ;

Par ailleurs :

Condamner Monsieur [M] et Madame [U] à verser à Monsieur [B] et Madame [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [M] et Madame [U] aux entiers dépens de la présente procédure.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 22 mai 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

Sur le fondement des articles L. 313-41 et L. 313-45 du code de la consommation, les époux [M]-[U] sollicitent que soit ordonnée la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée en application de la promesse unilatérale de vente, avec intérêts au taux légal puis majoré.

Se fondant sur la jurisprudence rendue en application des dispositions des articles 1304-3 du code civil, ils soutiennent qu’en l’espèce :

— ils justifient de deux refus de prêts, l’un émanant du Crédit du Nord en date du 15 décembre 2022, l’autre de la Banque Transatlantique du 7 février 2023, reprenant expressément les termes de leurs demandes de prêt adressés aux établissements financiers, lesquelles étaient conformes aux stipulations contractuelles ;

— il est indifférent que le notaire n’ait pas annexé les lettres de refus à son envoi du 19 janvier 2023, la tardiveté de cette communication n’étant pas de nature à établir leur carence au sens de l’article 1304-3 du code civil, ce alors qu’ils justifient avoir effectué toutes les démarches nécessaires à l’obtention de leur financement dans les meilleurs délais ;

— le fait que les lettres de refus ne contiennent pas la mention du terme « maximum » s’agissant du montant de l’emprunt ne permet pas d’établir un défaut de conformité à la condition suspensive de financement, étant souligné au demeurant qu’ils justifient avoir mandaté un courtier ARTEMIS COURTAGE qui a effectué les recherches de financement dans les termes précis de la promesse, incluant la mention du terme « maximum » ;

— les défendeurs échouent à démontrer que la condition suspensive a défailli de leur fait, soulignant que ceux-ci, en application des dispositions de l’article L. 313-41 du code de la consommation, ne peuvent valablement leur reprocher d’avoir déposé leur demande de prêt auprès de la Banque Transatlantique le 14 décembre 2022, soit dans un délai de six semaines après la signature de la promesse unilatérale de vente, le fait que le refus de prêt ait été édité le 7 février 2023 étant indifférent à cet égard ;

— s’agissant de cette demande de prêt auprès de la Banque Transatlantique, ils justifient qu’elle a été déposée par les deux époux, la banque sollicitant la transmission de documents justificatifs de la part de Mme [U] en sa qualité de co-emprunteur ;

— il ne saurait se déduire de la lecture des documents produits en anglais avec une traduction libre que la demande aurait été faite pour une société holding, les termes « financial holdings » signifiant « participations financières » et non « compagnie financière » ;

— ils justifient en outre avoir accompli de nombreuses autres diligences auprès d’établissements bancaires pour obtenir un financement, faisant appel à la société ARTEMIS COURTAGE

qu’ils ont mandatée pour l’obtention d’un prêt de 1 120 000 euros, soulignant d’une part, qu’il était stipulé à la promesse que l’obtention d’une offre de prêt à un taux ou à un montant inférieur ou égal au taux ou au montant fixé ne ferait pas défaillir la condition qui serait considérée comme réalisée et d’autre part, que les recherches de financement par ce courtier ont été réalisées dans les termes strictement prévus par la promesse pour un montant de 1 316 700 euros maximum ;

— ils justifient également de démarches auprès du Crédit Agricole, peu important que la lettre de refus de la banque, en date du 21 décembre 2022, ne précise pas le taux d’intérêt sur la base duquel elle a examiné le dossier, dès lors qu’ils lui avaient transmis la promesse unilatérale de vente ;

— le fait que ce refus fasse état d’un « achat résidence locative » et non à titre de « résidence principale » est indifférent, dès lors qu’il était entré dans le champ contractuel le fait qu’ils étaient résidents américain, et que contrairement à ce qui est soutenu en défense, la promesse unilatérale de vente ne prévoit pas un engagement d’acquérir le bien à titre de résidence principale, le retour en France étant un projet à moyen terme et la banque ayant attesté en tout état de cause que l’objet du prêt n’avait eu d’incidence sur la décision de la Caisse Régionale ;

— le fait que le LCL, sollicité par le courtier ARTEMIS COURTAGE, ait émis un accord de principe non conforme aux stipulations contractuelles est d’aucun effet dès lors qu’il a été reçu postérieurement à l’échéance contractuelle et que les démarches entreprises par le courtier étaient conformes ;

— conformément à la jurisprudence constante en la matière, dans la mesure où ils justifient d’au moins un refus de prêt faisant référence à une demande de financement conforme faite en leur nom propre, la condition suspensive est réputée défaillie sans faute de leur part, sans qu’ils aient à justifier de demandes de prêt conformes ; à cet égard, les nombreuse jurisprudences citées en défense ne leur sont pas applicables ;

— la condition suspensive n’a pas défailli de leur fait, étant en réalité victimes de la règlementation FATCA d’un retournement de la conjoncture économique emportant une hausse exponentielle des taux d’intérêts qu’ils ne pouvaient anticiper ;

Pour s’opposer à cette demande et réclamer la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 160 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse, les consorts [B]-[S] font valoir que les bénéficiaires de la promesse ne justifient pas avoir rempli les obligations contractuelles leur incombant pour obtenir un financement conforme aux termes de la promesse et que la condition suspensive a défailli de leur fait.

A cet égard, ils soutiennent que :

— les demandeurs ne peuvent se prévaloir du mandat de courtage conclu le 4 novembre 2022 pour justifier de l’accomplissement de leurs obligations contractuelles quant à la recherche d’un financement conforme dès lors que le mandat prévoit un montant de prêt inférieur à celui stipulé dans la promesse et qu’ils ne justifient pas de demandes de prêt déposées par l’intermédiaire de leur courtier, l’attestation établie en 2024 par le courtier étant, selon eux, insuffisante à l’établir ;

— le fait que les parties se sont accordées sur le fait que l’octroi d’un prêt à un taux ou à un montant inférieur à celui prévu par la promesse ne fasse pas défaillir la condition suspensive ne signifie pas qu’elles se sont mises d’accord sur le fait que les acquéreurs pourraient se prévaloir d’un refus de prêt aux mêmes conditions ;

— conformément à la jurisprudence, le refus transmis par la Banque Transatlantique en date du 7 février 2023 n’est pas valable, quand bien même la banque aurait repris a posteriori les caractéristiques prévues dans la promesse, dès lors que les bénéficiaires sont dans l’impossibilité de prouver qu’ils ont déposé une demande de prêt auprès de cette banque et de la produire, ce d’autant que la simulation préalablement fournie en guise de justificatif de refus de la banque est différente sur les caractéristiques du prêt solli-

cité ; en outre, le courrier de refus est libellé au seul nom de M. [M], de sorte qu’il n’est pas établi qu’ils auraient déposé une demande à leurs deux noms et ce alors qu’il semble avoir été fait mention d’une société FINANCIAL HOLDINGS ; cette lettre de refus ne mentionne pas s’il s’agit d’une acquisition pour une résidence principale ou secondaire, alors que ce point est déterminant et a été précisé dans les autres demandes de prêt ; enfin, en sollicitant cette banque le 14 décembre 2022, un mois avant le terme de réalisation de la condition suspensive, il n’ont pas agi dans le délai raisonnable qui s’impose en la matière ;

— les autres lettres de refus invoquées, qui ne reprennent pas précisément les caractéristiques de la demande de prêt, en n’employant pas les termes « maximum » mentionnés pour définir les caractéristiques des montant, durée et taux d’intérêt de l’emprunt, et qui ne sont pas étayées des demandes de prêts y afférentes, ne sont pas probantes ; Ainsi, en est-il du courrier du refus du Crédit du Nord en date du 15 décembre 2022, au sujet duquel les demandeurs ne s’expliquent au demeurant pas sur sa communication tardive ;

— le courrier de refus du Crédit Agricole du 21 décembre 2022, établi au seul nom de M. [M], n’est pas probant, dès lors que les demandeurs ne produisent pas la demande de prêt afférente et que le taux d’intérêt n’y est pas indiqué ; il en est de même du courrier du Directeur régional du Crédit Agricole du 27 décembre 2023 qui ne reprend pas toutes les caractéristiques du prêt ;

— les pièces produites démontrent l’état d’esprit des demandeurs qui ont fluctué quant à leur projet d’acquisition, présenté parfois comme ayant pour finalité leur résidence principale et parfois une résidence secondaire, et qui n’ont pas poursuivi la vente sur la base de l’offre du LCL, même à un taux légèrement plus élevé que celui prévu dans la promesse, alors qu’ils disposaient des moyens financiers pour acheter le bien sans recourir à un prêt ;

— les demandeurs sont responsables de la défaillance de la condition suspensive en sollicitant des prêts bancaires, notamment auprès du Crédit Agricole, en vue de l’acquisition d’une résidence secondaire alors que la finalité de l’acquisition à titre de résidence principale du bien objet de la promesse était entré dans le champ contractuel du fait du courrier accompagnant leur offre d’achat dans lequel ils ont affirmé vouloir acquérir l’appartement pour y installer leur « cocon familial » ;

— d’une manière générale, les demandeurs ont participé à la défaillance de la condition suspensive de financement en modifiant leur situation personnelle, outre le fait qu’ils ne les ont pas informés de la réglementation FACTA qui leur était applicable.

S’agissant des pénalités de retard sollicitées sur le fondement des dispositions de l’article L. 341-35 du code de la consommation, ils estiment qu’elles ne sauraient avoir commencé à courir du fait de la procédure judiciaire en cours, cette demande n’ayant été au demeurant faite qu’aux termes des conclusions en réplique n°2 des demandeurs.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L. 313-41 dispose que " Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit."

L’article L. 341-35 de ce même code prévoit que « Lorsque la somme versée d’avance par l’acquéreur n’a pas été remboursée dans les conditions prévues au second alinéa de l’article L. 313-41, la somme due est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement. »

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 26 octobre 2022, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente du 26 octobre 2022 est consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 1 316 700 euros, sur une durée maximale de 25 ans, avec un taux d’intérêt maximal de 2,50%, l’obtention du prêt devant intervenir au plus tard le 15 janvier 2023.

Aux termes de la promesse, il est également stipulé que "le BENEFICIAIRE devra justifier à son notaire ou au PROMETTANT, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, l’attestation des demandes de prêt, l’offre de prêt à lui faite ou le refus opposé à sa demande de prêt. En outre, il s’oblige à adresser à son notaire copie de ces documents.

Faute pour le BENEFICIAIRE d’avoir informé son notaire et le PROMETTANT dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par le BENEFICIAIRE d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le PROMETTANT d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, demeurée infructueuse."

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, il est prévu à la promesse unilatérale de vente que " le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de QUATRE-VINGT MILLE EUROS (80 000 €) devra être versée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT au plus tard dans les 10 jours de l’expiration du délai de validité de la promesse de vente, si LE BENEFICIAIRE se refusait à régulariser celle-ci alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées c’est-à-dire à défaut de levée d’option des présentes dans les conditions stipulées aux présentes.

(…)

SORT DE CE VERSEMENT

(…)

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

(…)

b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. (…)

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait des cas suivants :

* si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; (…). "

Pour s’opposer à la restitution de la somme de 80 000 euros versée par les époux [M]-[U] au titre de l’indemnité d’immobilisation et réclamer le versement de l’intégralité de cette indemnité, les consorts [B]-[S] soutiennent que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli du fait des bénéficiaires qui ne justifient pas, selon eux, avoir déposé de demandes conformes d’obtention d’un prêt auprès des organismes bancaires sollicités.

Toutefois, il résulte des pièces versées au débats que les époux [M]-[U] démontrent avoir entrepris de nombreuses démarches en vue d’obtenir un prêt pour financer leur projet d’acquisition, ayant notamment mandaté une société de courtage ARTEMIS COURTAGE pour effectuer les recherches afférentes, le mandat de courtage en date des 28 octobre et 4 novembre 2022 et le courriel adressé par Mme [A] [H] le 23 avril 2024 démontrant que ce mandataire a effectivement recherché un financement auprès de différents organismes bancaires dans les termes de la promesse, soit avec un taux de 2,50% et sur une durée de 25 ans. Il importe peu à cet égard que le contrat de mandat prévoyait un montant d’emprunt inférieur à celui de la promesse unilatérale de vente dès lors que celle-ci stipulait un montant global maximum du prêt, sans imposer un montant minimum.

Si les refus opposés par la Banque Transatlantique le 7 février 2023 et le Crédit Agricole Languedoc le 21 décembre 2022 ne sont adressés qu’à M. [I] [M] et ne précise pas pour le second le taux d’intérêt sollicité, il apparait que les époux [M]-[U] justifient avoir à tout le moins dûment sollicité le Crédit du Nord d’une demande de financement conforme aux stipulations de la promesse, cet organisme bancaire leur ayant adressé le 15 décembre 2022 une lettre de refus mentionnant un montant, un taux et une durée d’emprunt

conformes aux stipulations contractuelles. A cet égard, le fait que les termes « maximum » ne figurent pas au courrier est indifférent puisque le refus porte les caractéristiques maximales prévues à la promesse. En outre, la seule production de ce courrier de refus, adressé par la banque dans les délais de la promesse, suffit à démontrer que les demandeurs ont effectivement saisi cet organisme bancaire d’une demande conforme et il ne peut leur être reproché de ne pas produire copie de la demande déposée auprès de cette banque, cette absence de production n’étant en tout état de cause pas de nature à entrainer la défaillance de la condition suspensive. De même, le fait que l’emprunt ait été sollicitée pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire est indifférente.

Ainsi, les époux [M]-[U] justifient avoir entrepris toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, restées infructueuses, et les consorts [B]-[S] échouent à démontrer que les bénéficiaires auraient empêché l’accomplissement de la condition.

A cet égard, ils ne rapportent pas la preuve que les bénéficiaires auraient eu connaissance, dès l’origine, que leur prêt serait refusé, ce qui est au demeurant démenti par l’importance des démarches entreprises. De même, il n’est pas démontré que les bénéficiaires auraient modifié leur situation personnelle dans l’intervalle de la promesse alors qu’ils sont présentés dans la promesse même comme résidents américains et ont déclaré « ne pas être » Résidents " au sens de la réglementation fiscales de la France, d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un Etat partie à l’accord de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale (…). ". Ainsi, leur situation administrative, juridique et fiscale était connue de tous, de même que l’applicabilité de la règlementation Foreign Account Tax Compliance Act (FACTA) à leur situation, dont il n’est au demeurant pas prouvé que cette dernière serait à l’origine des refus de financement opposés par les banques sollicitées.

Enfin, il ne peut être raisonnablement reproché aux bénéficiaires de ne pas avoir accepté de souscrire l’emprunt proposé par Le Crédit Lyonnais, à un taux plus élevé que celui prévu à la promesse, celle-ci stipulant en page 12 « l’obtention d’une offre de prêt à un taux supérieur au maximum fixé aux présentes fera défaillir la condition, sauf l’accord du BENEFICIAIRE pour emprunter au taux indiqué. »

En définitive, conformément aux stipulations contractuelles, les promettants échouant à démontrer que le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un emprunt bancaire serait imputable aux bénéficiaires, il y a lieu d’ordonner la restitution aux époux [M]-[U] de la somme de 80 000 euros séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2022.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 341-35 du code de la consommation précité, les consorts [B]-[S] seront condamnés in solidum à verser aux bénéficiaires, les intérêts sur cette somme au taux légal à compter du 7 février 2023, date de la mise en demeure, puis majorés de moitié à compter du 22 février 2023, peu important que cette demande n’ait été formalisée devant le tribunal qu’à compter des conclusions n°2 des demandeurs.

Par conséquent, les consorts [B]-[S] seront déboutés de leurs demandes reconventionnelle de condamnation des bénéficiaires au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [M]-[U] pour résistance abusive

Les époux [M]-[U] réclament la condamnation des consorts [B]-[S] au paiement de la somme de

30 000 euros de dommages et intérêts à raison de la résistance abusive dont ces derniers ont fait preuve en refusant, sans motif légitime, la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation en violation des dispositions de l’article L. 313-41 du code de la consommation. Ils estiment que les agissements des défendeurs sont constitutifs d’une tentative d’escroquerie.

Les consorts [B]-[S] ne font pas d’observation sur cette demande.

Sur ce,

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ".

En l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le préjudice subi par les époux [M]-[U] résultant du retard dans la restitution de la part d’indemnité d’immobilisation versée au titre de la promesse unilatérale de vente est intégralement indemnisé par la condamnation des consorts [B]-[S] au paiement des intérêts au taux légal.

Pour solliciter la condamnation des défendeurs à des dommages et intérêts distincts, il leur appartient d’établir la mauvaise foi de ces derniers ainsi qu’un préjudice distinct, indépendant du retard subi.

Or, à supposer même que soit établie la mauvaise foi des consorts [B]-[S], force est de constater que les époux [M]-[U] ne justifient, ni même n’invoquent aucun préjudice distinct de celui résultant du retard dans la restitution de la somme de 80 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive des consorts [B]-[S].

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par les consorts [B]-[S]

Les consorts [B]-[S] réclament la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 84 989 euros de dommages et intérêts, correspondant à la réparation d’une " perte de jouissance de

la valeur vénale " de leur bien pendant trois mois évaluée à la somme de 14 898 euros et à la réparation du préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir conclure la vente avec d’autres acquéreurs, évalué à la somme de 70 000 euros, le bien ayant été finalement vendu en juillet 2023 au prix de 1 520 000 euros.

A titre principal, ils fondent leur demande indemnitaire sur les dispositions des articles 1137, 1178 et 1240 du code civil, estimant leur consentement vicié du fait des déclarations mensongères des époux [M]-[U] et d’un manquement de ces derniers à leur obligation précontractuelle d’information.

Ils soutiennent que le dol est caractérisé, estimant que les bénéficiaires ont menti sur leur situation juridique en tant que citoyens américains dans la promesse de vente. A cet égard, ils font valoir qu’il était stipulé dans la promesse que rien dans la situation juridique des bénéficiaires ne s’opposait à la demande de prêts, alors qu’étant accompagnés de professionnels du financement immobilier et de l’immobilier, à savoir le courtier ARTEMIS COURTAGE et un expert-comptable, ils ne pouvaient ignorer l’application de la réglementation FACTA du fait de leur citoyenneté américaine, dont ils excipent à présent pour expliquer les refus de prêts qui leur ont été opposés par les banques françaises.

En outre, ils soutiennent que si contrairement à ce qui était écrit dans le courrier accompagnant l’offre d’achat, entré dans le champ contractuel, ils avaient su que l’acquisition projetée avait pour finalité une résidence secondaire et non une résidence principale, ils n’auraient pas contracté avec eux, d’autant qu’ils avaient d’autres offres d’acquéreurs concurrentes sans condition suspensive. Ils soutiennent que le fait même d’avoir assorti leur offre d’achat d’un courrier dans lequel ils présentaient leur projet familial et leur fille est constitutif d’une manœuvre dolosive qui a participé à les tromper sur la réalité de leur profil et de leur projet.

A titre subsidiaire, ils fondent leur demande indemnitaire sur les dispositions des articles 1103, 1104 et 1112 du code civil, reprochant aux bénéficiaires un manquement à leur obligation de bonne foi et de loyauté. Ils estiment à cet égard que le comportement des époux [M]-[U] suscite de nombreuses interrogations sur leurs réelles intentions de concrétiser le projet d’acquisition immobilière, et soulignent que :

— les bénéficiaires ne sont pas en mesure de produire les demandes de prêts effectivement déposées ;

— ils n’ont pas transmis immédiatement les refus pour justifier de leurs démarches après la mise en demeure qui leur a été faite en ce sens ;

— les refus produits des deux banques, dont les demandeurs allèguent qu’ils seraient conformes, ne mentionnent pas l’intégralité des caractéristiques de l’emprunt sollicité ;

— les bénéficiaires ont changé leur plan de financement à plusieurs reprises ;

— ils ont déposé une demande de prêt, avant la signature de la promesse, portant sur une résidence secondaire ;

— ils n’ont pas pu obtenir de prêt en dépit de leur situation financière aisée, alors même qu’ils avaient les moyens d’acheter ce bien sans recours à un emprunt ;

— si l’appartement était un coup de cœur tel qu’ils ont écrit dans leur courrier accompagnant l’offre d’achat, ils auraient pu accepter l’offre émise par le LCL à un taux légèrement supérieur à celui prévue dans la promesse ;

Soutenant que les bénéficiaires se sont présentés sous des conditions faussement avantageuses dans leur courrier accompagnant l’offre d’achat, les défendeurs estiment avoir été trompés sur leur véritable capacité financière et juridique à acquérir le bien immobilier objet de la promesse.

Pour s’opposer à cette demande, les époux [M]-[U], sur le fondement de l’article 2274 du code civil, soutiennent que les défendeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d’une quelconque mauvaise foi ou de déloyauté de leur part dans leurs relations précontractuelles, ni de l’existence d’un quelconque préjudice.

A cet égard, ils font valoir qu’ils avaient indiqué, dès la formalisation de leur offre d’achat du 30 septembre 2022, qu’ils souhaitaient recourir à un emprunt bancaire pour financer leur acquisition, de sorte qu’ils ont agi en cohérence avec leur intention initiale en signant une promesse assortie d’une condition suspensive de prêt, en recherchant un financement dans les termes de la condition suspensive prévue au contrat mais aussi, en ne donnant pas suite à l’accord de principe de financement émis tardivement par le LCL, qui n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, avec un taux supérieur à 2,50% et en ne renonçant pas à la condition suspensive même s’ils avaient les moyens d’acquérir le bien sans emprunt.

Ils soulignent que le fait qu’ils aient indiqué dans leur courrier accompagnant leur offre d’achat qu’ils cherchaient un appartement pour en faire un « cocon familial » n’impliquait pas qu’ils entendaient acquérir ce bien pour en faire immédiatement leur résidence principale, alors qu’ils vivaient encore aux Etats-Unis, et que cette question n’était en tout état de cause pas entrée dans le champ contractuel.

Ils précisent justifier que l’absence d’obtention d’un prêt conforme n’est pas de leur fait mais résulte, d’une part, de l’impact négatif de la règlementation Foreign Account Tax Compliance Act (FACTA) sur les banques françaises consultées qui était applicable à leur demande de financement en leur qualité de résidents américains et, d’autre part, de la hausse très importante des taux d’intérêts après la signature de la promesse, ce qu’ils ne pouvaient anticiper, n’étant au demeurant pas des professionnels de l’immobilier.

S’agissant du préjudice allégué, les demandeurs font valoir que :

— les défendeurs ne justifient pas avoir reçu une autre offre formalisée sans condition suspensive à laquelle ils auraient renoncé et soulignent qu’à supposer cette allégation avérée, aucune faute ne peut leur être reprochée de ce fait, et aucun préjudice n’en résulterait ;

— à supposer avérée l’allégation selon laquelle les promettants auraient dû renoncer à l’acquisition d’un bien sur lequel ils avaient fait travailler un architecte et fait établir des devis, les demandeurs ne sauraient en être tenus responsables ;

— l’absence de réalisation de la vente n’a causé aucun préjudice aux promettants, le bien objet de la promesse étant leur résidence principale ;

Décision du 31 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/06945 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2Y3

— aucun préjudice résultant d’une perte de chance de conclure la vente avec des acquéreurs plus sérieux n’est démontré, les promettants ayant pu le vendre le 6 juillet 2023 à un prix de

1 520 000 euros, très proche de celui convenu aux termes de la promesse ;

— le préjudice allégué de jouissance est fantaisiste, les promettants n’ayant jamais été dépossédés de leur bien.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En vertu de l’article 1137 du code civil, " le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. "

L’article 1104 du code civil énonce que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1112 de ce même code prévoit que "L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages."

L’article 1112-1 du code civil dispose enfin que " celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ".

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que contrairement à ce que soutiennent les consorts [B]-[S], il n’est nullement démontré par les pièces versées aux débats que les époux [M]-[U] auraient menti sur leur situation personnelle, juridique ou fiscale ou qu’ils auraient dissimulé des informations déterminantes du consentement des promettants.

A cet égard, il est au contraire établi que les bénéficiaires ont informé les promettants de leur situation de résidents américains, ce dès les premiers échanges, avant même la signature de la promesse unilatérale de vente, ainsi qu’en atteste l’offre d’acquisition adressée par les époux [M]-[U] aux consorts [B]-[S] le 30 septembre 2022. En outre, leur situation juridique était précisément énoncée dans la promesse de vente qui mentionne leur qualité de résidents américains et le fait qu’ils ne sont pas résidents français du point de vue de la législation fiscale. Dès lors, il ne peut leur être à présent reproché d’avoir dissimulé cette information ou encore le fait que la réglementation FACTA leur était applicable, cette situation étant connue de tous, étant relevé qu’en tout état de cause, à supposer même que l’application de cette réglementation ait motivé le refus opposé par les banques aux demandes de financement sollicités par les bénéficiaires, ce qui n’est pas prouvé, il ne saurait s’en déduire une faute des bénéficiaires.

Ainsi, il n’est nullement établi que les époux [M]-[U] ont menti sur leur situation juridique et fiscale ou qu’ils auraient cherché à tromper les promettants à cet égard.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, il n’est nullement établi que le fait que l’acquisition projetée aurait pour finalité une résidence secondaire et non une résidence principale serait entré dans le champ contractuel et aurait été déterminant de leur consentement, aucune stipulation n’étant prévue à la promesse sur ce point. A cet égard, le simple fait que les époux [M]-[U] aient assorti leur offre d’une lettre d’accompagnement expliquant leur projet et soulignant que l’appartement, objet de l’offre, aurait vocation à devenir leur « cocon familial » ne saurait faire entrer la finalité de l’acquisition dans le champ contractuel ou encore caractériser une manœuvre dolosive de leur part.

Enfin, le fait que les époux [M]-[U] aient refusé de souscrire un emprunt à un taux supérieur à celui prévu dans la promesse ou qu’ils n’aient pas réalisé la vente sans avoir obtenu de prêt alors qu’ils en auraient eu la capacité financière ne peut constituer une faute de leur part, la promesse unilatérale de vente ayant été conclue sous la conditions suspensive de l’octroi d’un tel emprunt bancaire.

Ainsi, aucune faute, manœuvre dolosive ou mauvaise foi, des époux [M]-[U] n’est établie, ces derniers justifiant au contraire, par le nombre des démarches entreprises auprès des organismes bancaires, de leur volonté d’acquérir le bien litigieux et de leur bonne foi.

Par conséquent, les demandes indemnitaires des consorts [B]-[S], qu’elles soient fondées sur le dol ou un manquement des bénéficiaires à leur obligation de bonne foi et de loyauté, seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [B]-[S], succombant à la présente instance, supporteront in solidum les entiers dépens.

L’équité justifie de les condamner in solidum à payer aux époux [M]-[U] la somme de 7 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter leur demande de ce chef.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Ordonne la restitution à M. [I] [M] et Mme [E] [U] de la somme de 80 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2022 conclue avec M. [X] [B] [O] et Mme [J] [S] ;

Condamne in solidum M. [X] [B] [O] et Mme [J] [S] à verser à M. [I] [M] et Mme [E] [U] les intérêts sur cette somme, au taux légal à compter du 7 février 2023, majoré de moitié à compter du 22 février 2023 ;

Déboute M. [X] [B] [O] et Mme [J] [S] de leurs demandes tendant à :

« - Attribuer la part de l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 80.000 € à Monsieur [B] et Madame [S] ;

— Condamner Monsieur [M] et Madame [U] à verser la part complémentaire de l’indemnité d’immobilisation non versée jusqu’à ce jour à hauteur de 80.000 € à Monsieur [B] et Madame [S] » ;

Déboute M. [I] [M] et Mme [E] [U] de leur demande de condamnation de M. [X] [B] [O] et Mme [J] [S] à leur verser la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive à restituer l’indemnité d’immobilisation versée ;

Déboute M. [X] [B] [O] et Mme [J] [S] de leur demande tendant à condamner Monsieur [M] et Madame [U] à leur verser la somme de 84.898 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement du dol ou d’un manquement à l’obligation de loyauté, bonne foi et sincérité ;

Condamne in solidum M. [X] [B] [O] et Mme [J] [S] à verser à M. [I] [M] et Mme [E] [U] la somme de 7 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [X] [B] [O] et Mme [J] [S] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [X] [B] [O] et Mme [J] [S] aux entiers dépens ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 31 Juillet 2025

La Greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Claire BERGER