Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 11 septembre 2025, n° 25/04190

TJ Paris 11 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la mise en demeure
La cour a estimé que la mise en demeure ne respectait pas les conditions prévues par la loi, car elle ne précisait pas que le défaut de paiement d'une provision entraînerait l'exigibilité de l'intégralité des charges impayées.
Rejeté
Fondement des dommages et intérêts
La cour a jugé que les demandes de dommages et intérêts étaient liées à la demande principale de paiement des charges, qui a été déclarée irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 11 sept. 2025, n° 25/04190
Numéro(s) :	25/04190
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-François LOUISJohanne ZAKINE
Cabinet(s) :	SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS - PLAINGUET
Parties :	Syndicat des coproprietaires de l' immeuble [ Adresse 6 ]

Texte intégral

Décision du 11 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/04190 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NZD

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires à :

— M^e Johanne ZAKINE

— M^e Jean-[Localité 9] LOUIS

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/04190

N° Portalis 352J-W-B7J-C7NZD

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mars 2025

JUGEMENT EN PROCEDURE

ACCELÉRÉE AU FOND

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet JMD CONSEIL, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0145

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [K]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Jean-François LOUIS de la SCP SCP SOUCHON – CATTE – LOUIS – PLAINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0452

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 06 Janvier 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistées de Madame NGAMI-LIKIBI Nathalie, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [K] est propriétaire des lots de copropriété n°102, 139, 141 à 144, 146, 161, 166, 176 et 182 d’un immeuble situé [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 8]).

Par lettre recommandée avec avis de réception daté du 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [W] [K] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a fait assigner M. [W] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges.

Lors de l’audience de plaidoiries du 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a repris oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025 sollicitant la condamnation du défendeur, au visa des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 et 1240 du code civil, 514, 514-1 et 700 du code de procédure civile, au paiement de :

-20.443,52 euros au titre des charges impayées au 15 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025.

-5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

-5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de relance et de mise en demeure.

Invité à présenter ses observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il a indiqué que celle-ci était conforme.

Représenté, M. [W] [K] a repris oralement ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 16 juin 2025 demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.

A titre reconventionnel,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à recalculer le montant des charges de chauffage imputables à M. [K] pour les 4 appels de charges dont le paiement est demandé et pour les appels de charges antérieurs, sur les 5 années précédentes non couvertes par la prescription.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à recalculer le montant des charges appelé pour le lot n° 182 pour les 4 appels de charges dont le paiement est demandé et pour les appels de charges antérieurs, sur les 5 années précédentes non couvertes par la prescription.

— Ordonner la compensation entre les montants indûment appelés et payés par M. [K] et le montant des charges dont le paiement est demandé par le syndicat.

— Renvoyer ensuite les parties à faire les comptes entre elles.

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une lettre recommandée datée du 22 janvier 2025, avec accusé de réception présenté au défendeur à une date inconnue, qui ne met pas en demeure M. [W] [R] régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais un arriéré de charges d’un montant de 16.965,64 euros.

Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 22 janvier 2025 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le sens du présent jugement commande de dispenser M. [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] aux dépens ;

DISPENSE M. [W] [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 11 Septembre 2025

La Greffière La Présidente