Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01258 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLDV

AQUITANIS

C/

[M] [R]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Mme [K] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [R]

né le 24 Juin 1981 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Présent l’audience du 17/10/2024

Absent à l’audience du 19/12/2024

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant précédemment comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2023, l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [M] [R] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 479,24 euros hors charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés et l’attestation d’assurance non produite, AQUITANIS a fait signifier à Monsieur [M] [R] le 29 mars 2024 un commandement de payer les loyers et charges et de fournir l’attestation d’assurance, visant la résiliation du bail à défaut de régularisation.

Par acte du 1er juillet 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2024 aux fins de voir :

— constater la résiliation de la location pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

— ordonner l’expulsion du défendeur de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé à [Adresse 2], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique ;

— autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner le défendeur au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 6.029,70 euros impayée arrêtés au jour de l’assignation (mai 2024 inclus) avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil;

— des indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer, charges et autres révisable selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’à totale libération des lieux, au titre de l’article 1760 du code civil ;

— de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ,qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture.

— rappeler que l’ordonnance à venir bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 17 octobre 2024 puis renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19 décembre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représentée, a maintenu les demandes visées au dispositif de son assignation sauf en ce qui concerne le défaut d’assurance régularisé, et a actualisé sa créance à la somme de 3.522,49 euros, frais de procédure et SLS déduits, selon décompte arrêté à la date du 18 décembre 2024.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et moyens.

Monsieur [M] [R], régulièrement cité avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, a comparu à l’audience du 17 octobre 2024, mais ne s’est pas présenté à celle du 19 décembre 2024.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025.

MOTIF DU JUGEMENT

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans la limite de sa compétence, d’abord, peut dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrite en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction d’un bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

Sur la non comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile, si après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Le défendeur ayant comparu lors de l’audience du 17 octobre 2024, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

Sur la demande tendant à la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par courrier recommandé avec accusé de réception, le 02 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 02 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VI de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois (art 5.1 du bail) pour régulariser la dette outre une clause résolutoire pour défaut de fourniture par le locataire de l’attestation annuelle d’assurance un mois après commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer les loyers et de fournir l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire a été signifié le 29 mars 2024 pour la somme en principal de 4 182,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois s’agissant du paiement de l’arriéré locatif.

En ce qui concerne l’attestation d’assurance du logement, ce document a été fourni avant la tenue des débats de la présente instance, en sorte que la demande en résiliation du bail pour ce motif n’est pas maintenue par AQUITANIS.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 mai 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail conclu le 19 janvier 2023 a pris fin.

Monsieur [M] [R], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles de l’exécution le déterminent.

Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

AQUITANIS produit le contrat de bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [M] [R] reste devoir la somme actualisée de 3 522,49 euros au 18 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

En outre, s’il ressort du décompte dressé que plusieurs versements ont été effectués par Monsieur [M] [R] avant l’audience notamment un virement de 600 euros le 04 décembre 2024, de 600 euros le 04 novembre 2024, et de 800 euros le 14 octobre 2024, aucune demande n’est formulée au juge ni par le bailleur ni par le locataire tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, et de délais de paiement, alors que le juge ne peut les accorder d’office, en application de l’article 24 susvisé.

Dès lors, et faute de comparaitre, Monsieur [M] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 3 522,49 euros, à titre provisionnel.

Monsieur [M] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Monsieur [M] [R] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Nous, Tamara MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge de contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 30 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 19 janvier 2023 entre l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS et Monsieur [M] [R], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 3 522,49 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité et indemnité d’occupation (décompte arrêté au 18/12/2024, échéance de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er décembre 2024 égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 653,88 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes conditions que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE