TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04159 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VQ7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 08 juillet 2025

DEMANDERESSE

LA SOCIETE HENEO (ANCIENNEMENT DENOMMEE LERICHEMONT), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 08 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04159 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VQ7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 19 juin 2020, la SAS HÉNÉO a consenti à M. [U] [T] un titre d’occupation temporaire sur un logement situé dans la résidence sociale sise [Adresse 2], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction ne pouvant dépasser une durée maximale d’occupation de 36 mois.

La redevance initiale mensuelle a été fixée à 431,84 euros, prestations annexes comprises.

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, la SAS HÉNÉO a fait signifier au locataire un congé le 5 avril 2024, à effet du 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, la SAS HÉNÉO a par ailleurs fait signifier à M. [U] [T] un commandement de payer la somme de 1840,44 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, la SAS HÉNÉO a fait assigner M. [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

dire le contrat de location résilié depuis le 18 juin 2023, en tant que de besoin prononcer sa résiliation judiciaire ,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [U] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,condamner M. [U] [T] à lui payer la somme de 3329,42 euros au titre des redevances et charges impayées au 11 avril 2025, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance antérieurement payée augmentée des indexations, charges et taxes en sus, jusqu’à libération effective des lieux,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HÉNÉO expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour, que le congé délivré est demeuré sans effet, et que les redevances n’ont pas été régulièrement payées malgré un commandement de payer délivré le 25 mars 2024.

A l’audience du 6 mai 2025, la SAS HÉNÉO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’oppose au délai pour quitter les lieux sollicité par le défendeur, estimant qu’il a déjà bénéficié d’un ample délai, et déclare s’en rapporter à la décision du tribunal s’agissant de la demande de délais de paiement.

M. [U] [T], comparant en personne, sollicite un délai supplémentaire pour quitter les lieux, d’un an, et des délais de paiement s’échelonnant sur 24 mois.

Il ne conteste pas le montant de sa dette, qu’il explique par des délais dans le versement de sa pension de retraite et la suspension de l’aide au logement. Il précise qu’un rappel de ses pensions devrait intervenir le 10 mai 2025. Il ajoute avoir auparavant été hébergé par ADOMA, et ne pas avoir de solution de relogement.

La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [U] [T] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 19 juin 2020 contient une clause résolutoire en cas de manquement du résident à ses obligations contractuelles, notamment en cas de non paiement de la redevance dans les délais prévus, ou si le locataire ne remplit plus les conditions d’admission dans la résidence sociale, notamment en cas de dépassement de la durée maximale de séjour soit 36 mois. Il est précisé que la SAS HENEO devra respecter un délai de préavis de trois mois.

Un congé, rappelant expressément ces conditions et que la volonté du bailleur de se prévaloir de la résiliation du titre d’occupation a été délivré à étude le 5 avril 2024, à effet du 31 juillet 2024.

Le délai de préavis de 3 mois a été respecté et le motif du congé, le dépassement du délai de 36 mois, est clairement mentionné.

Par conséquent, il y a lieu de constater que le contrat de bail a pris fin le 31 juillet 2024 à minuit.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [U] [T] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Selon l’article L412-1 du code des procédure civiles d’exécution, le délai prévu au premier alinéa de cet article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [U] [T] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [U] [T] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HÉNÉO produit un décompte démontrant que M. [U] [T] reste lui devoir la somme de 3329,42 euros à la date du 11 avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des échéances impayées au mois de mars 2025 inclus.

M. [U] [T] ne contestant pas être redevable de cette somme, il sera condamné au paiement de cette somme.

M. [U] [T] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [U] [T] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. La société HENEO indique s’en rapporter à la décision du juge sur cette demande.

M. [U] [T] déclare avoir rencontré des difficultés dans le paiement de sa retraite et attendre un rappel de ses pensions. Il précise que le montant de sa retraite est de l’ordre de 800 euros mensuel et percevoir 140 euros versés mensuellement par la caisse d’allocations familiales.

Le créancier ne justifie pas de ses besoins.

Dans ces circonstances, il sera accordé à M. [U] [T] des délais de paiement durant 24 mois, dans les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

La demanderesse s’oppose à la demande d’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que M. [U] [T] a régulièrement réglé ses redevances jusqu’en octobre 2023, date à compter de laquelle il n’a plus réglé ses redevances régulièrement. Toutefois, des règlements partiels apparaissent et le versement du loyer intégral a été effectué aux mois de février, avril, juillet, septembre, octobre et décembre 2024, ainsi qu’au mois d’avril 2025. Ces paiements, parfois supérieurs au montant de la redevance, démontrent la bonne volonté de M. [U] [T], et sa volonté de contenir la dette dans des proportions raisonnables.

La société HENEO ne produit aucun élément sur sa situation.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande d’octroi d’un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux, qui courra jusqu’au 08/09/2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la situation des parties et en équité, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par la société HENEO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort et contradictoire,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 juin 2020 entre la SAS HÉNÉO et M. [U] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

ACCORDE à M. [U] [T] un délai allant jusqu’au 8 septembre 2025 pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à M. [U] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans ce délai;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SAS HÉNÉO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution  ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [T] à verser à la SAS HÉNÉO la somme de 3329,42 euros au titre des redevances, prestations annexes et indemnités d’occupation dues selon décompte arrêté au 11 avril 2025 incluant l’échéance de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [U] [T] à s’acquitter de sa dette par le versement de 24 échéances mensuelles de 138 euros, à verser le 10 de chaque mois, en sus de l’indemnité d’occupation courante, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de remboursement ou d’indemnité d’occupation à son terme, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [U] [T] à verser à la SAS HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 08 juillet 2025

le greffier le Président