TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 21/03/2025

à : – M^e S. GUILLAUME

— M^e V. VIOT

Copie exécutoire délivrée

le : 21/03/2025

à : – M^e V. VIOT

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/07500 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SNN

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mars 2025

DEMANDERESSE

La Société Anonyme SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Samuel GUILLAUME, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0441, substitué par M^e Aliénor MAGNERON,

Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Véronique VIOT, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0219

Madame [N] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Véronique VIOT, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0219

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

Décision du 21 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/07500 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SNN

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par bail du 3 novembre 2021, la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE a donné à bail à M. [G] [B] et Mme [N] [S] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 2.400 euros, charges en plus, soit un loyer actuel de 2.870,61 euros charges comprises.

Les échéances du loyer et des charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 27 décembre 2023, rappelant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré à M. [G] [B] et Mme [N] [S] pour paiement, sous deux mois, d’un arriéré de 7596,10 euros, en principal, dû au 18 décembre 2023.

Par courrier du 13 décembre 2023 présenté le 19 décembre 2023, M. [G] [B] et Mme [N] [S] ont donné congé pour le 19 janvier 2024 pour motif légitime, laissant une dette locative de 9355,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, converti en procès-verbal de recherches infructueuses, la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE a assigné, en référé, M. [G] [B] et Mme [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— condamner, in solidum, M. [G] [B] et Mme [N] [S] au paiement de l’arriéré du loyer et des charges courants de 9355,51 euros, arrêté au 19 janvier 2024,

— ordonner la compensation de cette somme avec le montant du dépôt de garantie, soit 2.400 euros,

— condamner, in solidum, M. [G] [B] et Mme [N] [S] au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

À l’audience du 23 janvier 2025, le conseil de la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE s’est référé à ses conclusions en réponse comme suit :

— débouter M. [G] [B] et Mme [N] [S] de leurs demandes,

— condamner, in solidum, M. [G] [B] et Mme [N] [S] au paiement de l’arriéré du loyer et des charges courants de 9355,51 euros, arrêté au 19 janvier 2024,

— ordonner la compensation de cette somme avec le montant du dépôt de garantie, soit 2.400 euros,

— condamner, in solidum, M. [G] [B] et Mme [N] [S] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des frais

irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE expose que les loyers n’étaient plus payés depuis octobre 2023, ce rendant sa créance incontestable.

Elle indique avoir été harcelée de courriels des locataires se plaignant, à escient discutable, des nuisances sonores de leurs voisins et justifiant, à présent, les impayés. Elle dénonce la tardiveté de cette justification d’impayés ayant démarré trois mois avant leur congé et rappelle que seuls des manquements du bailleur rendant le local impropre à son usage et totalement impossible à en jouir peuvent le justifier, ce qu’il convient, en tout état de cause, d’examiner au fond.

La SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE indique que les locataires ont déjà bénéficié d’un délai factuel de paiement de treize mois.

Le conseil de M. [G] [B] et Mme [N] [S], se référent à ses écritures, s’est référé à ses conclusions en défense n° 2 comme suit :

— juger M. [G] [B] et Mme [N] [S] recevables en leurs demandes,

— juger que le bien-fondé de la créance de la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE se heurte à une contestation sèrieuse et la débouter de ses demandes,

— subsidiairement, ordonner que le paiement de la somme demandée s’effectue sur une pèriode de vingt-quatre mois à compter de la décision, soit 289,81 euros par mois,

— reconventionnellement, juger incontestable que la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE a manqué à ses obligations de jouissance paisible du logement,

— condamner la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 16.480 euros en réparation du préjudice de jouissance subi et du préjudice moral, du temps passé et des tracasseries générées par ses manquements,

— infiniment subsidiairement, juger que l’intégralité de l’affaire doit être renvoyée au fond,

— et, en tout état de cause, condamner la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

M. [G] [B] et Mme [N] [S] relatent leurs nombreuses doléances vaines auprès de la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE s’agissant des nuisances occasionnées par les voisins bruyants et méprisants de l’étage du dessus, au point de leur interdire d’utiliser deux ans durant leur cour privative visée par des bombardements, arrosages, quolibets et autres comportements dépassant l’inconvénient normal de voisinage ; des voisins auxquels la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE répondait en cette même qualité de bailleresse et sous

l’égide du règlement de l’immeuble, mais contre lesquels, sans boîte au lettres ni noms apposés, ils ne purent que porter plainte et mains courantes contre X, sans effets.

M. [G] [B] et Mme [N] [S] affirment avoir, vainement, demandé une réduction du loyer en conséquence, par courriel du 6 mai 2022 après des premiers signalements en avril 2022, qui ne s’est ensuivi que d’un mutisme ou d’une désinvolture négligente de la part de la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE, qui n’a justifié d’aucune démarche sérieuse auprès des voisins, tandis que M. [G] [B] et Mme [N] [S] la relançaient régulièrement de dix-huit mails, sans harcèlement.

Ils rapportent leur mise en demeure à la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE du 16 octobre 2023, resté sans réponse, de faire cesser le trouble de voisinage et ils rappellent avoir donné congé avant le commandement de payer visant la clause résolutoire, entendant par leurs impayés mettre en œuvre le dispositif de l’exception d’inexécution, ne réglant qu’une quote-part des provisions sur charges.

Ils rejettent le courrier non signé émanant des voisins produit par la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE, jamais remis à eux en mains propres.

M. [G] [B] et Mme [N] [S] affirment avoir voulu mettre en place, en décembre 2023, une procédure de conciliation à laquelle serait conviée la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE, qui ne répondait pas.

Ils en concluent à la contestabilité de la demande la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE.

Ils font état, outre de leur frais de déménagement précipité et des charges d’un troisième enfant, d’une diminution de revenus entre 2022 et 2023 les contraignant à leur demande subsidiaire de délais après imputation du dépôt de garantie.

M. [G] [B] et Mme [N] [S] demandent reconventionnellement 12.480 euros correspondant à 20 % du loyer sur vingt-six mois de nuisances, en plus de 4.000 euros de préjudice moral, ce qui implique un renvoi au fond pour un examen de leurs demandes à des fins possibles de compensation avec la créance locative.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025, date prorogée au 21 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la

protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Sur les demandes principales

Il ressort du décompte produit aux débats, non contesté en son principe, (pièce 3 de la partie demanderesse) que M. [G] [B] et Mme [N] [S] restent devoir à la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE une somme de 9.355, 51 euros, arrêtée au 19 janvier 2024, date de leur départ de l’appartement, au titre de leur arriéré des loyers et charges.

La demande de condamnation de M. [G] [B] et Mme [N] [S], qui en résulte normalement, ne peut, toutefois, être prise en compte sans examiner les demandes reconventionnelles qui en remettent en cause le quantum, les locataires estimant avoir été privés d’une partie de leur jouissance du fait du manquement de la bailleresse à ses obligations.

Encore faut-il vérifier si, au vu de leurs pièces, M. [G] [B] et Mme [N] [S] pourraient se prévaloir de l’exception d’inexécution dont ils allègue qu’elle permettrait de ne pas leur faire le reproche pur et simple de leurs impayés, en les replaçant dans un contexte obligationnel plus large.

En effet, l’exception d’inexécution ne permet de retenir le loyer sans encourir la résiliation que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Ce principe de droit positif, très restrictif lorsque le contrat est en cours d’exécution, n’exclut pas pour autant, dans la période post contractuelle, de confronter la dette issue de l’éventuelle illégitimité de cette rétention à une demande reconventionnelle indemnitaire plus proportionnée.

En effet, s’il ressort de l’article 1219 du code civil que le locataire peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que le bailleur ne s’exécuterait pas des siennes au prix de conséquences suffisamment graves, cette volonté de suspension n’a à aucun moment été notifiée à la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE, ni dans la lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2023, ni dans celle de la MACIF en date du 24 novembre 2023.

M. [G] [B] et Mme [N] [S] n’ont pas, davantage, pris l’initiative d’une demande d’exception d’inexécution judiciaire, escomptant manifestement que l’inaction de la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE les dédommagerait.

Pour autant, si M. [G] [B] et Mme [N] [S]

n’ont, effectivement, pu, du fait de la situation dénoncée, utiliser leur cour privative et bénéficier, plus généralement, d’une jouissance paisible, ils restent en droit de demander, une fois le contrat rompu, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, voire d’un préjudice moral, et de le compenser avec les sommes locatives qu’ils ont retenues indûment.

S’il n’appartient pas au juge des référés de valider et quantifier la gravité des manquements du bailleur à ses obligations, il doit, en revanche, vérifier si ces manquements allégués sont d’une vraisemblance telle que, justifiant une contestation sérieuse des arriérés locatifs à proportion, il convient de renvoyer la question devant le juge du fond.

En l’espèce, M. [G] [B] et Mme [N] [S] font état, au moyen des multiples courriels faits à la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE d’une situation de nuisances de gravité croissante perturbant la jouissance paisible du logement qui leur était due sur la base de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. En effet, selon l’article 6-1 de la même loi, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Si le juge du fond considérait que les pièces fournies par la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE rendaient, effectivement et objectivement, compte de la réalité d’une telle situation sans qu’ils en soient responsables (la question demeurant entière d’une réponse contestée, mais pourtant circonstanciée, de M. [G] [B] et Mme [N] [S] du dessus (pièce 5 de la partie demanderesse), il ressortirait, dès lors, qu’il était de la responsabilité de la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE de prodiguer toutes mesures nécessaires à l’encontre des voisins malfaisants, à condition de démontrer qu’il n’en a rien fait. À cet égard, il convient de noter que la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE n’a jamais contesté le motif de préavis d’un mois donné par M. [G] [B] et Mme [N] [S] (pièce 31 de la partie défenderesse) et que son renvoi lapidaire à un règlement de comptes entre locataires (pièce 17 de la partie demanderesse) paraît confiner à une forme de démission.

Il ressort, donc, des éléments produits une contestation sérieuse des demandes initiales de la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE, par une demande reconventionnelle qu’il est d’une bonne administration judiciaire d’examiner conjointement.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse, étant entendu comme celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et

laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

C’est, notamment, le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, les pièces aux débats démontrent une contestation sèrieuse opposée à la demande principale de la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE, exigeant d’apprécier les conditions d’exécution d’un bail et d’apprécier l’existence et la portée de préjudices éventuels, ce outrepassant les pouvoirs d’évidence du juge des référés.

L’affaire exige, donc, d’être renvoyée au juge du fond.

Sur les demandes accessoires

sur les dépens

Compte tenu des faits de l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’équité et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu, au stade du référé, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes de la SOCIÉTÉ PRIVÉE D’EXPLOITATION IMMOBILIÈRE portées à l’encontre de M. [G] [B] et Mme [N] [S] ;

DISONS, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS la plus diligente des parties à mieux se pourvoir au fond ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DISONS n’ y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,

Décision du 21 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/07500 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SNN