TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/05157

N° Portalis 352J-W-B7I-C4VGE

N° MINUTE : 2

Assignation du :

10 Avril 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [H] [L][2]

[2]

[Adresse 8]

[Localité 11]

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. KLEPIERRE

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par Maître Laurent SCHITTENHELM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0030

DEFENDERESSE

S.A.S. BOULANGERIES PAUL

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0557

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2011, la société [Adresse 13], aux droits de laquelle est venue la S.A Klepierre, a donné à bail en renouvellement à la S.A.S Boulangeries Paul, le lot n° [Immatriculation 4] d’une surface d’environ 304 m² dépendant du centre commercial « Jaude », situé [Adresse 3], pour une durée de 10 ans à compter du 1er juillet 2012, pour la destination de « boulangerie, pâtisserie, viennoiserie sucrée et salée, croissanterie, briocherie, biscuiterie, sandwicherie, traiteur, restauration, à l’exclusion de doute autre activité, le tout sous l’enseigne » Paul «   », moyennant :

— un loyer annuel initial en principal de 5,75 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur,

— un loyer minimum garanti annuel de 150.000 euros hors charges et hors taxes, avec indexation annuelle.

Le bail s’est tacitement prolongé à compter de son échéance le 30 juin 2022.

Par acte extrajudiciaire du 8 novembre 2023, la société Klepierre a proposé de renouveler le bail commercial à effet du 1er juillet 2024, moyennant un loyer minimum garanti de 250.000 euros HT et HC/an, le loyer variable restant inchangé.

Par courrier recommandé en date du 25 janvier 2024, la société Boulangeries Paul a indiqué accepter le principe du renouvellement mais refuser le loyer proposé.

Après avoir notifié un mémoire préalable par courrier recommandé reçu le 16 février 2024, la société Klepierre a fait assigner la société Boulangeries Paul par acte extrajudiciaire du 10 avril 2024 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du loyer minimum garanti du bail renouvelé à la somme de 250.000 euros par an, HT et HC.

Aux termes de son assignation, la société Klepierre demande au juge des loyers commerciaux, de :

A titre principal :

— Fixer le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal de 250.000 euros, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamner le preneur au paiement de l’arriéré de loyers correspondant à la différence entre le nouveau loyer minimum garanti et le dernier loyer minimum garanti en vigueur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

A titre subsidiaire :

— ordonner une mesure d’instruction,

— ordonner que le montant du loyer minimum garanti provisionnel soit fixé au dernier loyer minimum garanti en vigueur, soit 194.161,83 euros HT et HC,

En tout état de cause :

— ordonner qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire,

— juger que les dépens seront supportés par moitié par chaque partie,

— juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire.

Aux termes de son mémoire en défense régulièrement notifié par lettre recommandée reçue le 13 décembre 2024, la société Boulangeries Paul demande au juge des loyers commerciaux de :

— dire que le bail a été renouvelé à effet du 1er juillet 2024 aux clauses et conditions antérieures à l’exception de celles qui seraient contraires aux dispositions d’ordre public en vigueur à la date du renouvellement,

Avant dire droit :

— ordonner une mesure d’expertise confiée à un expert agréé près la cour d’appel de Riom, et ordonner la mission d’expertise habituelle en matière de fixation de loyer de renouvellement de bail,

— mettre la provision d’expertise à la charge du bailleur, demandeur à la présente instance,

— fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer en cours, le cas échéant après indexation,

— Réserver les dépens jusqu’à la fixation définitive du loyer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 et mise en délibéré à ce jour.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux constituant le lot n° [Immatriculation 4] du centre commercial « Jaude », situé [Adresse 2], à compter du 1er juillet 2024. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Au soutien de ses prétentions, la société Klepierre fait valoir qu’en application de l’article 35.3 du bail, le loyer minimum garanti de renouvellement doit être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, d’un centre équivalent, sauf à être corrigé en considération des différences ; que plusieurs références sont disponibles pour des baux consentis dans le même centre commercial, pour des surfaces comparables et soumis à des conditions similaires ; qu’au regard de ces références, le loyers minimum garanti moyen s’élève à 927 euros HT et HC / an ; que la fixation du loyer renouvelé du local considéré à la somme de 250.000 euros, soit 827,37 euros HT et HC / m² / an, est justifiée.

La société Boulangerie Paul ne s’oppose pas à la fixation du loyer selon les clauses contractuelles prévues au bail mais estime qu’une mesure d’expertise est nécessaire ; que les pièces produites aux débats ne sont pas suffisantes et que les références proposées par la bailleresse ne peuvent être prises en l’état sans l’application de correctifs ; que d’autres références plus comparables à celle de la société preneuse auraient pu être sélectionnées par la bailleresse.

Selon l’article 1134 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par application des articles L. 145-33 et L.145-34, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré était conclu pour une durée supérieure à neuf ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 31 décembre 2011 à effet au 1er juillet 2012 a une durée contractuelle supérieure à neuf ans, en l’espèce 10 ans.

Selon l’article 35 « Renouvellement » de la Partie II du bail :

«  35.3. Les Parties conviennent que le montant du loyer minimum garanti du Bail ainsi renouvelé, sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équiva-lents du Centre, ou à défaut, d’un centre équivalent, sauf à être corrigé en considération des diffé-rences constatées entre les Locaux et les locaux de référence.

35.4 A défaut d’accord amiable, les Parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable ".

En conséquence, il convient de dire que le prix du loyer minimum garanti du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative selon les critères déterminés par l’article 35 du bail liant les parties.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais de la société Klepierre dans les termes du présent dispositif.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la média-tion ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer minimum garanti provisionnel égal au montant du dernier loyer minimum garanti en principal, outre les charges, en application des disposi-tions de l’article L. 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.A Klepierre à la S.A.S Boulangeries Paul pour des locaux constituant le lot n° [Immatriculation 4] dépendant du centre commercial « Jaude », situé [Adresse 3], à compter du 1er juillet 2024 ;

Dit que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché, en application des critères définis par l’article 35 de la Partie II du bail du 31 décembre 2011 liant les parties,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Mme [H] [L]

[Adresse 9]

Tél : [XXXXXXXX01] – [Localité 15]. : 06.82.29.96.98 [Courriel 16]

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés lot n° [Immatriculation 4] dépendant du centre commercial « Jaude », situé [Adresse 3], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2024 en application de l’article 35 Partie II du bail du 31 décembre 2011,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A Klepierre à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 15 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 10 juin 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Maître [F] [Z]

Avocat à la Cour – Médiateur de justice

[Adresse 7]

[Courriel 17] – 07 70 39 15 57

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la der-nière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspon-dants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer minimum garanti provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 14], le 11 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES