TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00268 – N° Portalis DB3C-W-B7I-EHU7

Minute : 245/25

Code NAC : 5AG

JUGEMENT

Du : 18 Juillet 2025

[X] [V]

[E] [G]

C/

[H] [Y]

[W] [Y]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à

— Madame [X] [V] (LRAR),

— Monsieur [E] [G] (LRAR)

— M^e Olivier MASSOL (dépôt case avocat)

— Monsieur [H] [Y] (LRAR)

— Madame [W] [Y] (LRAR)

— Maître Stéphane BESSOU (dépôt case avocat)

Le 24.07.2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le DIX HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Madame [X] [V]

née le 01 Mars 2002 à

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier MASSOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur [E] [G]

né le 27 Novembre 2000 à

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Olivier MASSOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Stéphane BESSOU de la SELARL SPBS AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [W] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane BESSOU de la SELARL SPBS AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er décembre 2023, “[W] et [H] [Y]” ont donné à bail à [X] [V] et [E] [G] un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 605 euros, outre une provision sur charges de 35 euros par mois.

Suivant courrier du 19 septembre 2024, Mme [V] et M. [G] ont donné congé pour le 20 octobre 2024.

Se plaignant de l’indécence du logement, en particulier d’humidité avec moisissures et de la présence d’acariens, Mme [V] et M. [G] ont fait assigner [H] [Y] et [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban par actes délivrés le 1er octobre 2024 afin de voir condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer:

— à Mme [V] et M. [G] la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et la somme de 135 euros en remboursement de la facture du dératiseur ;

— à Mme [V] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice subi du fait des conséquences de l’indécence du logement sur son état de santé ;

— à Mme [V] et M. [G] la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

et ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après trois renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 12 mai 2025, en présence de Mme [V] et M. [G], représentés par leur conseil, et de M. et Mme [Y], représentés par leur conseil.

Mme [V] et M. [G] sollicitent désormais :

— le rejet des prétentions de M. et Mme [Y] ;

— la condamnation solidaire de M. et Mme [Y] à payer à Mme [V] et M. [G] les sommes suivantes :

—  3.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

—  135 euros en remboursement de la facture du dératiseur ;

—  2.768,86 euros en remboursement des frais de repas ;

— la condamnation solidaire de M. et Mme [Y] à payer à Mme [V] la somme de 2.500 euros en réparation du préjudice subi du fait des conséquences de l’indécence du logement sur son état de santé ;

— la condamnation solidaire de M. et Mme [Y] aux dépens, ainsi qu’à payer à Mme [V] et M. [G] la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. et Mme [Y] demandent à la juridiction, au visa de “la loi du 6 juillet 1989”, de :

— prononcer l’irrecevabilité de l’action des consorts [Z] pour absence de démarche amiable préalable ;

— sur le fond :

— débouter Mme [V] et M. [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement Mme [V] et M. [G] à payer à M. et Mme [Y] les sommes suivantes :

—  296 euros au titre de “la non perception des allocations de la caisse d’allocations familiales (CAF) au titre du mois d’octobre 2024” ;

—  1.663,75 euros ;

—  296 euros “au titre des arriérés de loyer du mois d’octobre 2024” ;

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Le dispositif de l’acte introductif d’instance tend à l’octroi de sommes pour un montant total de 3.135 euros, la somme réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’étant pas prise en compte pour le calcul du montant d’un litige, soit un montant inférieur à 5.000 euros.

Il apparaît cependant que dans les motifs de l’assignation est évoquée une demande supplémentaire d’un montant de 2.768,86 euros au titre du remboursement de frais de repas portant le total des prétentions à la somme de 5.903,86 euros.

Il est vraisemblable, ainsi que le soutiennent les demandeurs, que ceux-ci ont omis de mentionner cette demande dans le dispositif de l’assignation, de sorte que le montant initial du litige s’élevait à une somme supérieure à 5.000 euros.

En conséquence, la juridiction pouvait être valablement saisie sans tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

M. et Mme [Y] seront donc déboutés de leur demande tendant à l’irrecevabilité de l’action de Mme [V] et M. [G].

Sur les demandes principales

Les articles 1719 et 1720 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le bailleur à délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation; à délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; à assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ; à entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1231-1 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte des attestations des deux précédents locataires, qui ont occupé le bien entre septembre 2021 et décembre 2023, de l’état des lieux de sortie du 29 novembre 2023 et de l’état des lieux d’entrée établi le 1er décembre 2023 que le logement ne présentait pas de désordre à l’arrivée de Mme [V] et M. [G], étant précisé que la mise en location du logement est soumise à autorisation de la mairie, que les bailleurs disent avoir obtenue le 9 novembre 2023 dans un courrier électronique adressé au service communal d’hygiène et de santé le 31 juillet 2024.

M. et Mme [Y] indiquent avoir été avisés le 10 mai 2024 de traces d’humidité sur le mur de la chambre par Mme [V] et M. [G], qui ne justifient pas d’avoir signalé la difficulté avant cette date, et Mme [Y] déclare dans le courrier électronique déjà évoqué avoir elle-même constaté ces traces au niveau du mur de la fenêtre de la façade au mois de mai 2024.

Mme [V] et M. [G] ont sollicité le service communal d’hygiène et de santé, dont deux techniciens ont visité le logement le 11 juillet 2024.

Le 25 juillet 2024, le service a adressé aux bailleurs un courrier dans lequel il liste les désordres suivants comme étant contraires au règlement sanitaire départemental et/ou au décret n° 87-713 du 26 août 1987

— système de ventilation absent ou insuffisant dans la cuisine, les toilettes et la chambre, et extracteur fonctionnant sur interrupteur dans la salle de bains ;

— présence d’humidité dans la chambre côté fenêtre, de moisissures sur les murs de la chambre et sur les joints d’angles de la salle de douche ;

— mauvais état des menuiseries, non étanches à l’air et à l’eau (fenêtre chambre, salon et salle de douche) ;

— absence de protection au niveau électronique de la hotte de la cuisine ;

— présence de cirons de farine.

Le 31 juillet 2024, Mme [Y] a répondu au service communal d’hygiène et de santé que :

— concernant le problème de ventilation, le permis de louer avait été consenti malgré cela, avec réserve, et qu’elle avait pris contact avec le syndic pour l’installation d’une VMC dont celui-ci lui a indiqué qu’elle pouvait perturber les flux des chaudières à gaz de l’immeuble ;

— concernant l’humidité, elle avait mandaté un plombier pour une fuite au niveau de la douche, dont l’étanchéité a été refaite et que les locataires avaient déclaré que la fenêtre de l’appartement du dessus était restée ouverte pendant l’hiver, ce qui pouvait selon elle être à l’origine d’infiltrations ;

— concernant les menuiseries, le changement des fenêtres est prévu en 2026, les bailleurs ayant dû changer la chaudière pour 2.700 euros (facture produite) et refaire la salle de bains pour 1.600 euros (facture produite d’un montant de 1.687,25 euros) en 2024 ;

— il manque effectivement un cache au niveau de la prise de la hotte qu’elle a tenté en vain de remplacer ;

— le problème des cirons de farine est apparu en juin 2024 et s’agissant d’insectes arrivant avec la nourriture, les bailleurs n’en sont pas responsables.

Les locataires ont envoyé aux bailleurs plusieurs mises en demeure de remédier aux désordres (lettres des 24 juin 2024, 13 août 2024 et 2 septembre 2024).

Il résulte des échanges entre les bailleurs et les locataires et avec des tiers qu’au mois d’août, les bailleurs ont sollicité un plombier pour identifier une éventuelle fuite expliquant l’humidité sur le mur, que le plombier n’a pas pu identifier la cause du problème, qu’une déclaration de sinistre pour dégât des eaux a été faite par le bailleur le 6 septembre 2024 auprès de son assureur, lequel a répondu que c’était aux locataires de déclarer le sinistre auprès de leur assureur, déclaration faite le 18 septembre 2024, afin d’obtenir la réalisation d’une expertise.

Le 17 septembre 2024, les locataires ont fait intervenir l’entreprise “Déra’tit” qui a constaté une infestation d’acariens de farine dans la cuisine, qu’elle attribue à “un manque d’aération dans l’appartement et une présence d’humidité”, et a procédé au traitement de l’ensemble de l’appartement par pulvérisation, sans nécessité d’intervention postérieure, avant de préconiser de “mettre en place une ventilation pour aérer davantage le logement” et “passer l’aspirateur pour aspirer les cadavres d’acariens de farine”.

Le bail consenti à Mme [V] et M. [G] a pris fin le 20 octobre 2024.

Deux entreprises sont intervenues dans le logement les 6 et 7 novembre 2024, à savoir “Les gars des eaux”, mandatée par le syndic, et le cabinet d’expertise Saretec, à la demande de la compagnie d’assurance MAAF, assureur de M. [Y].

Elle ont toutes deux exclu une fuite provenant d’une canalisation et constaté un défaut d’étanchéité avec des infiltrations d’eau au niveau du cadre de la fenêtre, le cabinet Saretec relevant l’absence de joint mastic entre l’encadrement de la fenêtre en bois du salon et la façade.

A la suite d’une visite du logement le 22 janvier 2025, un technicien du service communal d’hygiène et de santé, celui-ci a constaté que les désordres avaient été corrigés par courrier du 7 février 2025.

Le 18 février 2025, les bailleurs ont obtenu l’autorisation de louer, après avoir constaté qu'“aucune infraction à la réglementation en vigueur pouvant porter atteinte à la santé ou à la sécurité des futurs locataires n’a été constatée”.

Il apparaît ainsi que Mme [V] et M. [G] ont subi la présence de moisissures au niveau d’un mur en raison d’un problème d’étanchéité à l’eau d’une fenêtre, du 10 mai 2024 au 20 octobre 2024, et une infestation d’acariens de farine dans la cuisine, due à l’humidité excessive et au manque d’aération, du mois de juin 2024 au 17 septembre 2024.

La contrariété entre les témoignages produits par les bailleurs, émanant de professionnels venus ponctuellement dans l’appartement, et par les locataires, émanant de proches venus ponctuellement dans le logement, ne permet pas d’affirmer si les locataires sont responsables d’une aération insuffisante du logement, alors que l’insuffisance de ventilation intrinsèque au logement a été relevée par le service communal d’hygiène et de sécurité.

Quant au fait que le logement n’aurait pas été chauffé, la seule absence de chauffage pendant l’hiver ne saurait expliquer l’apparition à un endroit précis de l’appartement de moisissures, d’autant que c’est à compter du mois de mai, période à laquelle les habitations ne sont pas chauffées, que le problème a été constaté.

Le fait de vivre dans un logement présentant des moisissures dues à l’humidité dans la chambre ainsi qu’une ventilation insuffisante, problèmes pouvant expliquer la prolifération d’acariens de farine, constitue un préjudice de jouissance qu’il apparaît justifié d’indemniser à hauteur de 200 euros par mois, égale du tiers du montant du loyer, pendant cinq mois, soit la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.

Il ressort des pièces médicales et des témoignages produits par les locataires que la présence de moisissures et d’acariens a affecté la santé de Mme [V] qui a dû être traitée pour cela, problèmes de santé qui ont pris fin après son déménagement d’après ses proches.

Il convient donc d’allouer à Mme [V] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi au niveau de son état de santé.

Dans la mesure où la prolifération des acariens de farine résulte de l’humidité excessive et de la ventilation insuffisante du logement, désordres relevant des obligations du bailleur, il est justifié de condamner M. et Mme [Y] à payer à Mme [V] et M. [G] le coût de l’intervention de la société “Déra’tit”, soit la somme de 135 euros.

Cette même société note que l’infestation de la cuisine ne permettait pas d’utiliser celle-ci.

Les locataires prétendent obtenir la prise en charge par les bailleurs de l’ensemble de leurs dépenses de nourriture pour les repas de midi et du soir du 19 juin 2024 au 7 septembre 2024.

Outre qu’il ressort des pièces produites que les locataires étaient peu souvent chez eux en journée et qu’ils ne déjeunaient vraisemblablement pas habituellement à domicile, il ne saurait être mis à la charge de M. et Mme [Y] la totalité du coût d’achat de nourriture préparée (pizzas, naans, tacos, etc…), mais uniquement la différence entre ce coût et celui de nourriture pouvant être préparée dans la cuisine du logement.

Or, les locataires ne donnent aucun élément sur le montant de leurs frais de nourriture lorsque la cuisine était utilisable.

Mme [V] et M. [G] ne fournissant pas les éléments permettant de calculer le montant de leur préjudice, ils seront déboutés de leur demande au titre des frais de repas.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A ce stade, il convient d’indiquer que M. et Mme [Y] sollicite deux fois le paiement de la somme de 296 euros au titre du loyer et des charges du mois d’octobre 2024, ce qui est manifestement une erreur matérielle dans leurs conclusions.

En tout état de cause, il ne saurait leur être alloué pour le mois d’octobre 2024 un montant supérieure à celui qu’ils déplorent de pas avoir perçu.

Conformément aux articles L 843-1 et L 843-2 du code de la construction et de l’habitation, la CAF a suspendu le droit à l’allocation logement pour le mois d’octobre 2024 en raison de l’indécence du logement, au cours duquel les locataires étaient uniquement redevables de la différence entre le montant du loyer et des charges et celui de l’aide au logement.

Après la mise en conformité du logement, les bailleurs ont sollicité de la CAF le versement de l’allocation logement, qui leur a été refusé au motif que la bénéficiaire, Mme [V], n’y avait plus droit.

Dès lors qu’en cas de maintien dans le logement après sa mise en conformité, les locataires auraient dû régler le montant équivalent à l’aide au logement à laquelle ils n’avaient plus droit, il convient de condamner solidairement Mme [V] et M. [G] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 296 euros au titre du loyer proratisé du mois d’octobre 2025.

Il résulte de ce qui précède qu’il n’est nullement démontré que les désordres affectant le logement soient imputables à un défaut d’entretien des locataires.

Par conséquent, M. et Mme [Y] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 1.633,75 euros au titre de la perte de loyers pour les mois de novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025 et février 2025.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [Y] succombant à l’instance, ils seront solidairement condamnés aux dépens.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, M. et Mme [Y] seront déboutés de sa demande au titre des frais irrépétibles et il est équitable de les condamner solidairement à payer à Mme [V] et M. [G] la somme de 1.000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute [H] [Y] et [W] [Y] de la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation, médiation ou procédure participative ;

Condamne solidairement [H] [Y] et [W] [Y] à payer à [X] [V] et [E] [G]:

—  1.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

—  135 euros au titre de la facture de traitement de l’infestation d’acariens ;

Condamne solidairement [H] [Y] et [W] [Y] à payer à [X] [V] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice causé à sa santé ;

Déboute [X] [V] et [E] [G] de leur demande au titre des frais de repas ;

Condamne solidairement [X] [V] et [E] [G] à payer à [H] [Y] et [W] [Y] la somme de 296 euros au titre du loyer du mois d’octobre 2024 ;

Déboute [H] [Y] et [W] [Y] de leur demande en paiement de la somme de 1.633,75 euros au titre de la perte de loyers ;

Condamne solidairement [H] [Y] et [W] [Y] à payer à [X] [V] et [E] [G] la somme totale de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement [H] [Y] et [W] [Y] aux dépens ;

Dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge