TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [X] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04357 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XCM

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04357 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XCM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2016, M. et Mme [F] ont donné à bail à M. [X] [S] et Mme [I] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1146 euros et d’une provision pour charges de 115 euros.

La SA d’HLM SEQENS (anciennement SA [Adresse 4]) a acquis les lieux loués le 26 décembre 2018 et a conclu un avenant au contrat de location au profit du seul M. [X] [S], suite à la séparation du couple.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 168,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [S] le 4 février 2025.

Par assignation du 15 avril 2025, la SA d’HLM SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [S], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8007,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 octobre 2025, la société SA d'[Adresse 5] maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 7 octobre 2025, s’élève désormais à 15 181,55 euros échéance du mois de septembre 2025 incluse. Elle qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s’oppose aux délais sollicités. Elle indique, en réponse aux moyens soulevés par le défendeur pour contester la dette, qu’elle a bien procédé aux régularisations de charges pour les années 2021 et 2022 au profit de ce dernier.

M. [X] [S] indique que la bailleresse n’a procédé à aucune régularisation de charges depuis 2021. Il demande donc de recalculer le montant de la dette après déduction des provisions appelées et sollicite, sur le montant qui en résulte ou subsidiairement, sur la totalité de la somme demandée, l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire faisant valoir qu’il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la société SA d’HLM SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 168,18 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Si M. [X] [S] indique que la bailleresse n’a procédé à aucune régularisation de charges depuis 2021, cela ne l’exonère aucunement du paiement du loyer courant et des charges, l’exception d’inexécution n’étant admise, en matière de bail d’habitation, que dans l’hypothèse d’un logement totalement inhabitable.

Ainsi, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2024.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit enfin que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle (…). Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’espèce, la société SA d’HLM SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 octobre 2025, M. [X] [S] lui devait la somme de 14 896,63 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [S] conteste être redevable de ce montant, au motif que la bailleresse n’a procédé à aucune régularisation de charges depuis 2021 et demande donc que soit déduit de cette somme l’ensemble des provisions appelées depuis.

Il résulte du décompte produit que la SA d’HLM SEQENS a procédé à la régularisation des charges de l’année 2021 le 18 avril 2024 et à celles de l’année 2022 le 19 décembre 2024, toutes deux intervenues au profit du preneur. Ce dernier, qui n’apporte aucun élément pour contester le montant des sommes qu’il a ainsi récupérées, n’est donc pas bien fondé à demander que les provisions qu’il a versées courant 2021 et 2022 lui soient ainsi remboursées.

Concernant les charges des années 2023 et 2024, celles-ci n’ont encore fait l’objet d’aucune régularisation, comme la SA SEQENS le lui a rappelé par courrier du 19 mai 2025. L’absence de régularisation n’est sanctionnée par aucune disposition particulière, si ce n’est par le délai de prescription triennal qui pourrait lui être opposé le cas échéant.

Ainsi, la demande de M. [X] [S] de remboursement des provisions appelées en 2023 et 2024 n’apparaît pas non plus fondée.

Par conséquent, il est bien redevable de la somme de 14 896,63 euros figurant au décompte et sera condamné à payer ce montant à la SA SEQENS au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse et hors frais.

En application de l’article 1231-6, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant été réglées par M. [X] [S].

Sur la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 31 décembre 2024.

Il ressort néanmoins du dernier décompte que M. [X] [S] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et ce, depuis le mois de septembre 2025.

Il est donc en capacité de régler les échéances courantes et indique pouvoir verser, en plus, la somme de 420 euros environ pendant trente-six mois, pour apurer sa dette. Il estime ses ressources autour de 2000 euros en moyenne, fruits de la perception de l’Allocation de Solidarité Spécifique et de certaines missions en free-lance qu’il effectue en tant que designer.

Eu égard à ce qui précède, il convient de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’accorder à ce dernier des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à partir du 31 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dont le montant sera égal à celui du loyer, soumis à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial augmenté des charges.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [X] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024.

L’équité et la situation respective des parties commande néanmoins de ne pas faire application des dispositions prévues à l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat liant depuis le 2 mai 2016 la société SA d'[Adresse 5], d’une part, et M. [X] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 31 décembre 2024,

DÉBOUTE M. [X] [S] de sa demande de remboursement des provisions sur charges appelées en 2021, 2022, 2023 et 2024,

CONDAMNE M. [X] [S] à payer à la société SA d’HLM SEQENS la somme de

14 896,63 euros (quatorze mille huit cent quatre-vingt-seize euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [X] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 414 euros (quatre cent quatorze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [X] [S] sera condamné à verser à la société SA d'[Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA d’HLM SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge