Tribunal Judiciaire de Vienne, Chambre 1 cabinet 3, 30 avril 2026, n° 26/00049

TJ Vienne 30 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, ch. 1 cab. 3, 30 avr. 2026, n° 26/00049
Numéro(s) :	26/00049
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrine VARA
Cabinet(s) :	CINETIC AVOCATS
Parties :	S.A.S. VB INVEST c/ S.A.S. BOULANGERIE DU THE<unk>TRE

Texte intégral

MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 30 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00049 – N° Portalis DBYI-W-B7K-DSZG

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.A.S. VB INVEST C/ S.A.S. BOULANGERIE DU THEÂTRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

M^e Jocelyn RIGOLLET

Délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e RIGOLLET le :

DEMANDERESSE

S.A.S. VB INVEST, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 988 814 869, dont le siège social est sis 4 et 6 Rue Roger Planchon – 69200 VENISSIEUX

représentée par Maître Sandrine VARA de la SELARL CINETIC, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant et M^e Jocelyn RIGOLLET, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant

DEFENDERESSE

S.A.S. BOULANGERIE DU THEÂTRE, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 909 109 597, dont le siège social est sis 6 rue Pipet – 38200 VIENNE

non comparante

Débats tenus à l’audience du 23 Avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Avril 2026

Ordonnance rendue le 30 Avril 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 novembre 2012, l’indivision [C] a renouvelé le bail donné à Monsieur [L] [F] (locataire commerçant) pour un local commercial à usage exclusif de « boulangerie pâtisserie confiserie traiteur » sis 6 rue Pipet à Vienne 38200, moyennant un loyer annuel de 12.188,32 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé conclu le 16 novembre 2018, Monsieur [L] [F] a cédé le fonds de commerce à la SAS ARBONA laquelle a été subrogée dans les droits et obligations du preneur au titre du bail commercial.

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2022, la SAS ARBONA a cédé le fonds de commerce à la SASU BOULANGERIE DU THEATRE, laquelle a été subrogée dans l’ensemble des droits et obligations du preneur au titre du bail commercial. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 13.193,64 euros hors taxes et hors charges.

Par acte authentique du 17 septembre 2025, la société VB INVEST a acquis de l’indivision [C], le local commercial sis 6 rue Pipet à Vienne 38200.

Plusieurs incidents de paiement sont intervenus.

Le 2 décembre 2025, la société VB INVEST a fait dénoncer à la société BOULANGERIE DU THEATRE un commandement d’avoir à payer la somme de 4.113,53 euros correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au mois de septembre 2025 et la somme de 4.589,55 euros correspondant aux loyers et charges impayés d’octobre 2025 au 1er décembre 2025, outre coût de l’acte.

Aucune issue amiable n’a pu être trouvée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 mars 2026, la société VB INVEST a assigné la société BOULANGERIE DU THEATRE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne aux fins de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103 et 1104 du code civil et L145-41 du code de commerce :

A titre principal,

— CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial dont bénéficie la société BOULANGERIE DU THEATRE portant sur le local commercial situé 6 rue Pipet, 38200 Vienne, par l’effet de la clause résolutoire acquise le 2 janvier 2026 ;

— ORDONNER l’expulsion de la société BOULANGERIE DU THEATRE et de tout occupant de son chef des locaux situés 6 rue Pipet, 38200 Vienne, et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNER la société BOULANGERIE DU THEATRE à payer à la société VB INVEST Ia somme provisionnelle de 8.875,48 € TTC, correspondent au solde dû au titre des loyers et charges impayés (8.703,08 €) et des frais de commandement (172,40 €) ;

— CONDAMNER la société BOULANGERIE DU THEATRE à payer à Ia société VB INVEST, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.619,76 € TTC (égale au double du loyer et des charges), à compter du 2 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la société BOULANGERIE DU THEATRE à payer à la société VB INVEST la somme provisionnelle de 8.875,48 € TTC, correspondant au solde dû au titre des loyers et charges impayés et des frais de commandement ;

— CONDAMNER la société BOULANGERIE DU THEATRE à payer à la société VB INVEST, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1309,88 € TTC (égale au montant du loyer, charges et taxes comprises), à compter du 2 janvier 2026 et jusqu’à Ia libération effective des lieux ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société BOULANGERIE DU THEATRE à payer à la société VB INVEST la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer et les frais de la présente procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2026.

La société VB INVEST représentée par son Conseil maintient ses demandes initiales.

Elle expose que la locataire a cessé de régler régulièrement ses loyers à compter de décembre 2023, que le commandement de payer, signifié le 2 décembre 2025, est resté sans effet justifiant la résiliation du bail en cause et l’allocation d’une provision correspondant au montant de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société BOULANGERIE DU THEATRE n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement à la preneuse par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-41 du Code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 8.703,08 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

En faisant délivrer ce commandement, la société HABITATION DES ALPES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

La clause résolutoire est donc acquise au 2 janvier 2026 et le bail du 12 novembre 2012 résilié de plein droit.

En suite de la résiliation du contrat de bail du 12 novembre 2012, la société BOULANGERIE DU THEATRE est devenue occupante des lieux sans droit ni titre.

L’expulsion sera ordonnée selon des modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

— Sur les demandes de provision :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

A titre principal, la société VB INVEST sollicite une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, à hauteur du double du loyer et des charges de la dernière année d’occupation. Subsidiairement elle sollicite une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, à hauteur du loyer contractuel, charges et taxes comprises.

La demande de fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur du double du loyer et des charges est fondée sur une stipulation qui revêt le caractère d’une clause pénale, dès lors elle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Il n’y a donc pas lieu à référé à ce titre.

Ainsi, l’indemnité d’occupation due par la société BOULANGERIE DU THEATRE, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, le commandement de payer la somme de 8.703,08 euros est arrêté au 1er décembre 2025. La clause résolutoire est acquise au 2 janvier 2026.

Dans ces conditions, la société BOULANGERIE DU THEATRE sera condamnée à verser la somme de 8.703,08 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 491 du code de procédure civile, le juge statuant en référé, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, resteront à la charge de la défenderesse condamnée au paiement d’une provision.

Par ailleurs, il n’apparaît pas inéquitable que la société BOULANGERIE DU THEATRE soit condamnée à payer à la société VB INVEST la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12 novembre 2012 à la date du 2 janvier 2026,

CONDAMNONS la société BOULANGERIE DU THEATRE, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter et vider les lieux reçus à bail dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BOULANGERIE DU THEATRE, ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique,

FIXONS à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 12 novembre 2012 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

CONDAMNONS par provision la société BOULANGERIE DU THEATRE à payer à la société VB INVEST la somme de 8.703,08 euros (huit mille sept cent trois euros et huit centimes) à valoir sur les loyers, charges et accessoires exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société BOULANGERIE DU THEATRE aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 2 décembre 2025,

CONDAMNONS la société BOULANGERIE DU THEATRE à payer à la société VB INVEST la somme 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 30 avril 2026.

La Greffière La Présidente