TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 22/00085

N° Portalis 352J-W-B7G-CVQJ3

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [V] [D]

[Adresse 12]

[Localité 9]

Représentée par Maître Pauline LE MORE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0277

DÉFENDEURS

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

La SAS IMMOBRIO

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Maître Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1377

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Décision du 16 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/00085 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVQJ3

S.A.R.L. RODIER IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentés par Maître Etienne JABOEUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0721

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DEBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 présidée par Jerôme HAYEM et

tenue publiquement, en double rapporteur, rapport a été fait par Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DES FAITS

Le 20 avril 2020, [V] [D] a conclu avec la SAS IMMOBRIO un mandat exclusif de recherche d’un appartement.

Le 28 mai 2020, [Y] [I] a confié à la SARL RODIER IMMOBILIER, assurée auprès de la SA ALLIANZ IARD, un mandat de vente de son bien immobilier.

Suivant compromis de vente en date du 27 juin 2020, [Y] [I], associé gérant de la SARL RODIER IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne AGENCE ESTIMMO, a vendu, par l’intermédiaire de sa société, à [V] [D] qui lui avait été présentée par la SAS IMMOBRIO exerçant sous l’enseigne HOMEXPRESS, un appartement de deux pièces d’une surface loi carrez de 36,55 m², situé [Adresse 1] à [Localité 9] et dont il était propriétaire depuis le 15 mars 2019.

Décision du 16 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/00085 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVQJ3

La vente, consentie au prix de 373 200 euros pour l’immeuble, au prix de 8 800 euros pour les meubles le garnissant, outre 3 000 euros de commission d’agence de la SARL RODIER IMMOBILIER, a été réitérée par acte authentique reçu par Me [X], notaire à [Localité 9], le 1er octobre 2020.

Le 19 juillet 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux urgents de démolition des conduits de cheminée, de remplacement d’une descente d’eaux pluviales et de colmatage de la façade de l’immeuble dégradée par des fuites, dans l’attente des travaux de ravalement.

Le 5 octobre 2021, le conseil d'[V] [D] a mis en demeure [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER de consentir à la résolution de la vente pour vice caché et de l’indemniser des préjudices subis.

Par exploits d’huissier en date des 24, 26 et 30 novembre 2021, [V] [D] a fait assigner [Y] [I], la SARL RODIER IMMOBILIER et la société ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil aux fins essentielles de voir ordonner la résolution de la vente et la condamnation de [Y] [I] à lui payer la somme totale de 413 768 euros. Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 22/85.

Par exploit d’huissier du 13 janvier 2022, [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER ont fait assigner en intervention forcée la SAS IMMOBRIO aux fins qu’elle soit condamnée à les relever et garantir de toute condamnation à leur encontre. Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 22/766.

Le 3 février 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée le 2 mai 2024.

Par jugement du 2 mai 2024, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 28 juin 2023 et renvoyé l’affaire à la mise en état pour permettre à [V] [D] de verser de nouvelles pièces aux débats.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 mars 2023, [V] [D] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

ORDONNER la résolution de la vente intervenue entre M. [Y] [I] et Mme [V] [D] le 1er octobre 2020 portant sur le lot de copropriété 19 de l’immeuble cadastré section AX n°[Cadastre 4], sis [Adresse 1] et [Adresse 7] [Localité 9], emportant restitution du prix de vente du bien et des frais d’acquisition en contrepartie de la restitution de l’appartement susmentionné,

Décision du 16 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/00085 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVQJ3

Par conséquent

CONDAMNER M. [Y] [I] à payer à Mme [V] [D] la somme totale de 413.768€, se décomposant comme suit

373.200 € au titre du prix de l’appartement 8.800 € au titre des meubles garnissant l’appartement et compris dans le contrat de vente21.670 € au titre des droits de mutation 373 € au titre de la contribution proportionnelle taux plein 3.000 € au titre de la commission payée à RODIER IMMOBILIER 5.775 € au titre de la commission payée à HOMEXPRESS 950 € au titre des frais de courtage

A TITRE SUBSIDIAIRE

ORDONNER la réduction du prix de vente intervenue entre M. [Y] [I] et Mme [V] [D] le 1er octobre 2020 portant sur le lot de copropriété 19 de l’immeuble cadastré section AX n°[Cadastre 4], sis [Adresse 1] et [Adresse 7] [Localité 9] ;

Par conséquent,

CONDAMNER M. [Y] [I] à payer à Mme [V] [D] la somme de 373.200 € ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER solidairement la société RODIER IMMOBILIER et son assureur ALLIANZ IARD au paiement de la somme de 3.000 € à Mme [V] [D] en restitution des honoraires versés en application du contrat de mandat exécuté de manière déloyale

CONDAMNER solidairement la société RODIER IMMOBILIER et son assureur ALLIANZ IARD au paiement au bénéfice de Mme [V] [D] de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts à raison de la violation de son obligation de conseil et de loyauté dans l’exécution de son mandat

CONDAMNER M. [Y] [I] en sa qualité de professionnel de l’immobilier à verser à Mme [V] [D] les dommages-et-intérêts d’un montant total de 45.389,21 € à parfaire, en raison de sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat de vente :

La somme 10.024,70 € au titre des préjudices matériels La somme de 9.600 € au titre du préjudice de jouissance au 31 décembre 2022 à Parfaire La somme de 15.000 € au titre du préjudice moral La somme de 9.242,81 € au titre du remboursement des charges de copropriétés au 23 mars 2023 à parfaire La somme de 809,70 € au titre du coût de l’assurance, à parfaire La somme de 712 € au titre du remboursement des taxes foncières 2021 et 2022, à parfaire

Décision du 16 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/00085 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVQJ3

CONDAMNER solidairement la société RODIER IMMOBILIER, la société ALLIANZ IARD et M. [Y] [I] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens (y compris les frais de publicité), qui seront directement recouvrés par M^e Pauline LE MORE conformément à l’article 699 du Code de procédure civile

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 août 2024, [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER demandent au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

DÉCLARER irrecevable l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par Madame [V] [D],

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par Madame [V] [D],

CONDAMNER Madame [V] [D] à Monsieur [Y] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [V] [D] à régler à la SARL RODIER IMMOBILIER la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [V] [D] aux entiers dépens,

A TITRE SUBSIDIAIRE

REJETER la demande de réduction du prix de vente de l’appartement susmentionné formulée par Madame [V] [D] au motif de son irrecevabilité,

En cas de prononcé de la résolution de la vente

CONDAMNER Madame [V] [D] à payer à Monsieur [Y] [I] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, depuis le 1 er octobre 2020, jusqu’à parfaite libération des lieux :

en cas de résolution de la vente de l’appartement sans les meubles meublants, fixée au loyer de référence majoré pour les logements vides en vigueur,encasde résolution de la vente de l’appartement ainsi que des meubles meublants, fixée au loyer de référence majoré pour les logements meublés en vigueur,

à payer à Monsieur [Y] [I] :

en cas de résolution de la vente de l’appartement sans les meubles meublants, la somme de 44.506,86 euros à parfaire au jour du jugement,encasde résolution de la vente de l’appartement ainsi que des meubles meublants, la somme de 50.175,84 euros à parfaire au jour du jugement,

CONDAMNER la SAS IMMOBRIO à relever et garantir Monsieur [Y] [I] l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de Madame [V] [D],

CONDAMNER la SAS IMMOBRIO à relever et garantir la société RODIER IMMOBILIER de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de Madame [V] [D],

CONDAMNER solidairement Madame [V] [D] et la SAS IMMOBRIO à Monsieur [Y] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER solidairement Madame [V] [D] et la SAS IMMOBRIO à régler à la SARL RODIER IMMOBILIER la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Madame [V] [D] et la SAS IMMOBRIO aux entiers dépens,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

CONDAMNER Madame [V] [D] à payer à Monsieur [Y] [I] les sommes suivantes :

5.000 euros en indemnisation du préjudice moral dû à l’atteinte à sa probité professionnelle, 3.000 euros en indemnisation du préjudice moral dû à la procédure abusive,

CONDAMNER Madame [V] [D] à payer à la SARL RODIER IMMOBILIER les sommes suivantes :

5.000 euros en indemnisation du préjudice moral dû à l’atteinte à sa probité professionnelle, 3.000 euros en indemnisation du préjudice moral dû à la procédure abusive

CONDAMNER Madame [V] [D] à une amende civile de 3.000 euros au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Décision du 16 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/00085 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVQJ3

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 mars 2022, la SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER : Madame [D] et toute autre partie de leurs demandes dirigées contre ALLIANZ et LA SOCIETE RODIER IMMOBILIER.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DEBOUTER Madame [D] et toute autre partie de leurs demandes dirigées contre ALLIANZ au titre de la restitution des honoraires de la société RODIER IMMOBILIER ;

RAMENER le préjudice allégué à de plus justes proportions ;

DIRE que la franchise de 10% du montant de la condamnation avec un minimum de 915€ et un maximum de 3.660€ devra être déduite de toute condamnation prononcée à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD;

CONDAMNER la société IMMOBRIO à relever et garantir intégralement la compagnie ALLIANZ de toute éventuelle condamnation ;

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes de Mme [D] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER tout succombant à payer à la société ALLIANZ IARD une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 juillet 2022, la SAS IMMOBRIO demande au tribunal de :

« DÉBOUTER M. [I] et RODIER IMMOBILIER de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SAS IMMOBRIO ;

CONDAMNER M. [I] et RODIER IMMOBILIER à verser à la SAS IMMOBRIO la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens. »

La clôture de la procédure a, à nouveau, été prononcée le 19 juin 2024.

A l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Décision du 16 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/00085 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVQJ3

MOTIFS

Sur la demande d'[V] [D] de révocation de l’ordonnance de clôture et de déclarer recevables ses conclusions

En l’espèce le tribunal judiciaire de Paris a déjà statué sur ces demandes par jugement du 2 mai 2024, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau à leur égard.

Sur la demande de [Y] [I] et de la SARL RODIER IMMOBILIER de déclarer irrecevables les demandes d'[V] [D] pour défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière

[Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER sollicitent au visa de l’article 122 du code de procédure civile et de l’article 30 alinéa 5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière de déclarer irrecevables les demandes d'[V] [D] compte tenu de l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière. Ils indiquent par ailleurs que « dans ses conclusions récapitulatives, Madame [V] [D] justifie de l’accomplissement de cette démarche ce dont les Défendeurs lui sont gré et se félicitent. », mais maintiennent cette fin de non-recevoir.

[V] [D] fait valoir qu’il résulte de l’article 789-6 du code de procédure civile que le tribunal n’est pas compétent pour connaître de cette fin de non-recevoir, de sorte que [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER doivent en être « déboutés ». Elle indique que son conseil a informé celui de [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER de la publication des trois assignations, dont la mention est d’ailleurs portée sur les actes.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 126 du code de procédure civile alinéa 1 dispose par ailleurs que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il résulte des dispositions de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que les demandes tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28 4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de la publicité. En l’espèce, si [V] [D] souligne que le tribunal n’est pas compétent pour connaître de cette fin de non-recevoir, force est de constater qu’elle n’en tire pour conséquence que son débouté au fond.

Il n’est pas contesté qu'[V] [D] a depuis l’assignation justifié de la régularisation de la procédure tel que permis par l’article 126 du code de procédure civile, en ayant publié l’assignation au service de la publicité foncière conformément aux prescriptions susvisées de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Par conséquent, la fin de non-recevoir formée par [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER sera rejetée.

Sur les demandes d'[V] [D] au titre des vices cachés

[V] [D] sollicite à titre principal la résolution de la vente de l’immeuble litigieux, et à titre subsidiaire la réduction du prix à hauteur de 373 200 euros.

Elle fait valoir au visa de l’article 1641 du code civil qu’existent des désordres tant dans les parties privatives que les parties communes.

S’agissant des désordres sur les parties privatives, elle soutient que :

—  le manque d’étanchéité de certaines fenêtres rend le bien, vendu à usage d’habitation, impropre à cet usage, compte tenu de l’existence d’infiltrations d’eau et d’un défaut d’isolation thermique, ces désordres ressortant du rapport d’architecte du 3 août 2021,

— ces désordres dont elle n’a pas été avertie par le vendeurs sont antérieurs à la vente, et sans lien avec ceux dont elle avait été informée,

— alors qu’elle n’est pas une « professionnelle dans le domaine des fenêtres anciennes », les conditions climatiques au moment de la vente intervenue en période estivale ne lui ont pas permis de déceler le vice,

— le professionnel de l’immobilier l’ayant assistée n’avait pas de compétence en matière de fenêtres,

— le document transmis avant la vente dont se prévalent [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER concerne les huisseries des parties communes et l’aspect de l’immeuble en général, et ne permettait pas de mesurer l’ampleur des dégâts pouvant survenir.

S’agissant des désordres sur les parties communes, elle fait valoir qu’ils ne sont pas exclus de l’action en garantie des vices cachés et rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, à savoir habiter dans un logement et un immeuble décent.

Elle fait état des vices cachés suivants, affectant selon elle les parties communes :

— des fuites ayant eu pour conséquence de provoquer des fissures de la corniche de la façade sur le [Adresse 12],

— des inondations dans l’ensemble de l’immeuble,

— un risque d’effondrement de la cheminée,

— des dégradations du plancher haut entre le rez-de-chaussée et le 1er étage entre deux appartements de l’immeuble,

— la nécessité de réparation de la sous-face des escaliers,

— des soupiraux du sous-sol bouchés,

— la nécessité de colmatage de la façade dans l’attente des travaux de ravalement,

— le remplacement des descentes d’eau.

[Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER s’opposent à la demande principale d'[V] [D] de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés.

Ils sollicitent du tribunal de déclarer irrecevable la demande subsidiaire d'[V] [D] de réduction du prix faute pour celle-ci d’être chiffrée et justifiée, et font valoir que la réduction du prix ne peut aboutir à une réduction totale du prix de vente.

Au fond, ils soutiennent qu’il n’existe aucun vice caché dans les parties privatives, en ce que :

— [V] [D] fait état de désordres à naître, et non de désordres nés au jour de l’assignation,

— le rapport du 3 août 2021 du cabinet SURIA a uniquement relevé l’existence « d’un manque d’étanchéité au droit des deux châssis parisiens de l’appartement »,

— la demanderesse ne justifie pas en quoi le manque d’étanchéité de deux de ses fenêtres rendrait l’appartement impropre à un usage d’habitation, se contentant de l’affirmer, et le cabinet SURIA indique qu’il est possible d’y remédier avec la pose d’un cadre en bois avec un plexiglas,

— elle était informée de la nécessité de remplacer l’ensemble des fenêtres, et était assistée lors de la vente d’un professionnel de l’immobilier, la SAS IMMOBIO,

— le descriptif des travaux à réaliser sur la copropriété du 20 juin 2017 joint à l’acte de vente montre qu’elle était informée que les huisseries de l’immeuble, dont celles de l’appartement vendu, devaient être remplacées,

Ils soutiennent qu’il n’existe pas non plus de vice caché affectant les parties communes, en ce que :

— [V] [D] ne rapporte pas la preuve que les désordres découverts après la vente dans les parties communes rendent le bien qu’elle a acquis impropre à la destination de l’appartement,

— ces désordres apparus après la vente sont le résultat de l’inertie de la copropriété à effectuer les travaux de structure prévus,

— la mention d’une procédure de travaux votés pour 220.000 euros figurait dans l’annonce postée par la SARL RODIER IMMOBILIER, ce qui indiquait l’existence de désordres importants dans l’immeuble,

— le notaire, Me [X], lui avait écrit avant la vente pour lui indiquer qu'[V] [D] souhaitait avoir des informations sur la campagne de travaux qui allait commencer, l’emploi du terme « campagne » montrant que l’ampleur et la durée des travaux structurels était connue, et l’ensemble des éléments lui a été transmis le 29 juin 2020,

— elle était au courant au moment de la vente qu’une procédure d’arrêté de péril de l’immeuble était en cours d’instruction et que de très importants travaux avaient été votés pour 232.634,16 euros le 20 avril 2018 et pour 24.547,06 euros le 12 juin 2019,

— elle était informée de la question des infiltrations d’eau dans la façade de l’immeuble, mentionnée au procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 19 juillet 2021 annexé à l’acte de vente, aux points 22 et 23.

[Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER exposent enfin que les meubles sont parfaitement dissociables de l’appartement puisqu’ils peuvent être retirés, et que la demanderesse doit donc justifier de vices cachés les affectant pour obtenir la résolution de leur vente.

Sur ce,

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En cas de vice caché, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Sur les vices affectant les fenêtres de l’appartement

En l’espèce, dans son expertise en date du 3 août 2021, le cabinet SURIA, architecte, a relevé dans l’appartement d'[V] [D] « la présence d’un manque d’étanchéité au droit des deux châssis parisiens de l’appartement » avec des fuites « dues à la nature de ces châssis simple vitrage et à une dégradation des joints ». Ce vice rend le bien vendu, compte tenu de l’existence de fuites au regard de la configuration des fenêtres en châssis parisien, impropre à l’usage d’habitation auquel il se destine. Aucun élément ne démontre que ce vice était apparent au moment de la vente, alors qu'[V] [D] est un acquéreur profane qui n’était pas assistée lors de ses visites, d’un professionnel du bâtiment mais uniquement d’un agent immobilier.

En outre, si le descriptif des travaux à effectuer en date du 20 juin 2017 remis à [V] [D] mentionnait bien la réalisation de travaux d’étanchéité des menuiseries extérieures, ce document n’est toutefois pas spécifique au bien vendu mais porte sur l’ensemble de la copropriété. Surtout, il précise s’agissant de ces travaux d’étanchéité des menuiseries extérieures que la « prestation ne sera exécutée que sur les bois dégradés », et non sur l’ensemble des fenêtres de la copropriété, de sorte qu'[V] [D] n’a pu être informée de l’existence du vice portant sur les fenêtres de son appartement. De plus, alors qu’il est constant pour les parties à l’instance que les fenêtres de cet appartement sont des parties privatives, la lecture du descriptif des travaux, qu'[V] [D] ne pouvait comprendre que comme portant sur des parties communes, ne pouvait donc l’alerter sur l’existence d’un vice affectant ses parties privatives. Enfin, le fait qu’il puisse être remédié au vice caché est indifférent s’agissant de sa caractérisation. Par conséquent, il sera retenu que le bien vendu est affecté d’un vice caché affectant les fenêtres.

Sur les vices affectant les parties communes

[V] [D] fait état de différents vices affectant les parties communes, qu’il y a lieu d’examiner successivement. Sur les fuites ayant provoqué des fissures de la corniche de la façade sur le [Adresse 12]

Il n’est pas contesté qu'[V] [D] a eu connaissance, avant la vente, du courrier en date du 6 août 2019 de la ville de [Localité 9] décidant de surseoir provisoirement à la prise d’un arrêté de péril, et qui faisait état de la nécessité de « purger les éléments instables et réparer les façades de l’immeuble donnant sur le [Adresse 12] et l'[Adresse 11] en renforçant ou remplaçant les éléments constitutif des façades qui n’assurent plus leur fonction ». Il en résulte que ce vice n’était donc pas caché, et qu’il ne sera donc pas retenu.

Sur les inondations dans l’ensemble de l’immeuble

Force est de constater qu'[V] [D] ne prouve pas l’existence de ce vice, dès lors que la lettre dont elle se prévaut en date du 10 mai 2021 du président du conseil syndical ne fait pas état de l’existence d’inondations affectant l’ensemble de l’immeuble, de sorte que ce vice ne peut être retenu.

Sur la dégradation du plancher haut entre le rez-de-chaussée et le 1er étage et du plancher haut entre les appartements de MM. [K] et [E]

Le courrier précité de la ville de [Localité 9] du 6 août 2019 mentionnait déjà la dégradation du plancher haut, puisqu’il rappelait la présence d'« étais (…) toujours en place dans le garage « Speedy » soutenant le plancher haut du rez-de-chaussée », outre le constat que « le plancher bois à enchevêtrure constitutif du plancher haut n’est plus protégé par sa sous-face en plâtre » et la préconisation d'« assurer la solidité et la stabilité du plancher haut du rez-de-chaussée en remplaçant les éléments de structure qui ne présentent plus les garanties de solidité et de résistance suffisantes et reconstituer la sous-face en plâtre de manière à restituer la cohésion de l’ensemble ». Faute d’être caché, le vice affectant le plancher haut entre le rez-de-chaussée et le 1er étage ne sera pas retenu.

S’agissant de la dégradation du plancher haut entre les appartements de MM. [K] et [E] respectivement situés aux premier et deuxième étages, le rapport du cabinet SURIA en date du 3 août 2021 ne permet pas de dater l’apparition de la fuite qui en est à l’origine. Faute pour [V] [D] de démontrer que ce vice préexistait à la vente, il ne sera pas non plus retenu.

Sur la nécessité de réparer la sous face des escaliers

Le courrier précité de la ville de [Localité 9] du 6 août 2019 rappelait, s’agissant des mesures à réaliser, la nécessité de « purger et réparer (…) les sous faces des volées de l’escalier », de sorte que ce vice n’était pas caché à [V] [D] et ne sera pas retenu.

Sur les soupiraux du sous-sol bouchés

Si l’expertise en date du 3 août 2021 du cabinet SURIA constate que les soupiraux du sous-sol sont bouchés, il apparaît toutefois qu'[V] [D] avait été informée de ce vice avant la vente puisque le descriptif des travaux à réaliser en date du 20 juin 2017 qui lui a été transmis mentionnait le « remplacement de l’ensemble des bouches de ventilation existantes par des neuves ». A défaut d’avoir été caché à [V] [D], ce vice ne sera pas retenu.

Sur le colmatage de la façade dans l’attente des travaux de ravalement

Alors qu'[V] [D] était informée par le descriptif précité du 20 juin 2017 que le ravalement des façades était au nombre des travaux à réaliser, la nécessité de procéder à leur colmatage ne caractérise pas un vice caché mais constitue une mesure préventive préalable aux travaux, qui était prévisible. Par conséquent, ce vice ne sera pas retenu.

Sur le remplacement des descentes d’eau

Le descriptif des travaux à réaliser du 20 juin 2017 mentionne la « réalisation de travaux permettant de séparer les eaux usées des eaux pluviales par la création de chutes intérieures » et le courrier de la ville de [Localité 9] du 6 août 2019 sollicite la « réparation des canalisations et descentes fuyardes ». Ces éléments ayant été transmis à [V] [D] avant la vente, ce vice n’était donc pas caché et ne sera pas retenu.

Sur les mouvements et déformations du sol

Si le rapport du cabinet SURIA du 3 août 2021 constate uniquement dans l’appartement de M. [J] des « déformations au sol dans certaines parties de l’appartement et qui proviennent d’un affaissement ou mouvement dans la structure », il apparaît toutefois qu'[V] [D] avait été informée du placement d’étais à plusieurs endroits de la copropriété comme de la présence de fissures, tel que cela résulte notamment du courrier précité de la ville de [Localité 9] du 6 août 2019. Il en résulte qu’elle ne pouvait ignorer que la structure même de l’immeuble était fragilisée. A défaut d’être caché de l’acquéreur, ce vice ne sera donc pas retenu.

Sur le risque d’effondrement de la cheminée

Dans son rapport du 3 août 2021, le cabinet SURIA conseille à la copropriété « d’effectuer une purge de cette partie de la corniche présentant un risque de chute ». L’assemblée générale de la copropriété du 19 juillet 2021 a ainsi voté des travaux urgents de démolition des conduits de cheminée compte tenu d’un « état de délabrement avancé des conduits ». Il s’agit d’un vice portant sur les parties communes rendant celles-ci, et partant le bien acquis par [V] [D], impropres à leur usage compte tenu du risque pour les personnes et du risque juridique auquel serait exposée la copropriété en cas de chute. Ce vice était antérieur à la vente, dès lors que l’état de délabrement avancé tel que souligné lors de l’assemblée générale du 3 août 2021 n’a pu survenir durant le court délai de dix mois écoulé depuis la vente du 1er octobre 2020. Ce vice était caché en ce qu’aucun des documents transmis à [V] [D] ne le mentionnait, et que celle-ci ne pouvait s’en convaincre seule. Par conséquent, ce vice caché sera retenu.

Sur le risque de dégradation du plancher haut dans l’appartement de M. [J]

L’objet de la vente étant un lot de copropriété, il comporte notamment des droits indivis sur les parties communes. Par suite tout vice caché affectant les parties communes de la copropriété constitue nécessairement un vice caché du bien vendu.

Décision du 16 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/00085 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVQJ3

Il ressort du rapport du cabinet SURIA du 3 août 2021 que l’appartement de M. [J] au 1er étage « présente un fort risque de dégradation de structure du plancher haut et du refend », en raison « d’une fuite active, depuis maintenant plusieurs années et provenant de l’appartement du 2ème étage (…) de Monsieur [W] ». L’architecte précise ignorer « si des conséquences sur la structure sont déjà à l’œuvre ». Ce vice rend cette partie commune, à savoir le plancher haut litigieux, impropre à son usage compte tenu du risque qu’il engendre pour la copropriété. Il était antérieur à la vente, s’agissant d’une fuite active depuis plusieurs années, et était caché d'[V] [D] puisque les documents transmis ne permettaient de s’en convaincre, pas plus que la visite du bien acquis compte tenu de la localisation du vice. Par conséquent, ce vice caché sera également retenu.

Sur l’action rédhibitoire

Les vices cachés retenus par le tribunal sont donc :

— le défaut d’étanchéité des fenêtres,

— le risque d’effondrement de la cheminée,

— le fort risque de dégradation du plancher haut chez M. [J].

Alors qu'[V] [D] a accepté d’acquérir le bien quoiqu’informée de graves désordres affectant sa structure comme de l’existence d’une procédure de péril, elle ne démontre pas que la connaissance de ces trois vices supplémentaires l’aurait dissuadée d’acquérir le bien.

Par conséquent, la demande d'[V] [D] de résolution de la vente au titre de l’action rédhibitoire sera rejetée.

En l’absence de résolution de la vente, toutes les demandes que dirigent l’un contre l’autre [V] [D] et [Y] [I] relatives aux restitutions seront également rejetées.

Sur l’action estimatoire

A titre liminaire, il apparaît que si [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER sollicitent de déclarer irrecevable l’action estimatoire en ce qu’elle ne peut selon eux conduire à anéantir le prix, ce moyen ne relève en réalité pas d’une fin de non-recevoir mais d’une défense au fond.

Compte tenu des vices cachés qui ont été retenus par le tribunal, il est certain qu'[V] [D] n’aurait acquis le bien qu’à un prix moindre. Il convient donc, pour déterminer la valeur réelle du bien et donc la réduction du prix, de tenir compte l’existence de ces trois vices cachés.

S’agissant d’abord du vice résultant du défaut d’étanchéité des fenêtres, il résulte du devis émis par la société ACIELOUVERT produit par [V] [D], lequel n’est pas utilement contesté, que leur coût de remplacement est de 4 959,65 euros, montant qui sera retenu au titre de la réduction de prix.

S’agissant ensuite du vice résultant du risque d’effondrement de la cheminée, le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 juillet 2021 montre qu’ont été votés à cette occasion des travaux destinés à remédier à ce risque et confiés à la société METHODE ALPINE pour un coût total de 14 813,26 euros. [V] [D] étant propriétaire de 494/10 000èmes des parties communes, la quote-part supportée par celle-ci au titre de ces travaux consécutifs à ce vice caché est donc de 14.813,26 X 494 / 10 000, soit un coût de 731,77 euros, lequel sera aussi retenu au titre de la réduction de prix.

S’agissant enfin du vice résultant du fort risque de dégradation du plancher haut chez M. [J], aucun élément n’est produit sur le coût qui s’attacherait à la réparation dudit plancher en cas de réalisation du risque, ni sur la réalisation de ce risque. Toutefois, il est certain que le fait d’acquérir un bien immobilier dont les parties communes subissent une fuite dont la réparation est incertaine puisque dépendant de la diligence d’autres copropriétaires fait perdre audit bien une valeur de 3 000 euros, laquelle sera retenue au titre de la réduction du prix.

Par conséquent, [Y] [I] sera condamné à payer à [V] [D] la somme totale de 8 691,42 euros au titre de la réduction du prix.

Sur les demandes d'[V] [D] en paiement de dommages et intérêts

Sur les demandes d'[V] [D] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre [Y] [I]

[V] [D] expose qu’en tant que professionnel, [Y] [I] est présumé irréfragablement avoir eu connaissance des vices cachés, de sorte qu’elle sollicite sa condamnation à lui payer les sommes suivantes au titre des préjudices qu’elle subit :

—  10 024,70 euros au titre des préjudices matériels,

—  9 600 euros au titre du préjudice de jouissance au 31 décembre 2022, calculé sur une base de 40 % de la surface de l’appartement condamnée avec une valeur locative totale de 1 000 euros,

—  15 000 euros au titre du préjudice moral, puisqu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de jouir de son bien normalement pendant deux ans, et s’est retrouvée contrainte d’assigner [Y] [I] en justice, lui occasionnant un stress important,

—  9 242,81 euros au titre du remboursement des charges de copropriétés au 23 mars 2023,

—  809,70 euros au titre du coût de l’assurance,

—  712 euros au titre du remboursement des taxes foncières 2021 et 2022.

[Y] [I] s’oppose à ces demandes de dommages et intérêts, soutenant au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile que :

— s’agissant du préjudice de jouissance, le calcul proposé par [V] [D] est inexact et l’estimation de la surface prétendument condamnée de 40 % de l’appartement n’est soutenue par aucun élément objectif,

— s’agissant du préjudice matériel, aucune précision n’est apportée sur sa nature exacte.

Sur ce,

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est par ailleurs constant que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose.

En l’espèce, [Y] [I] ne conteste pas sa qualité de professionnel de l’immobilier, de sorte qu’il est tenu de tous les dommages et intérêts envers [V] [D].

S’agissant du préjudice matériel, force est de constater que la demande n’est étayée par aucun moyen de fait, et que la somme de 10 024,70 euros demandée n’est ainsi pas expliquée de sorte que le tribunal ignore à quel dommage elle correspond. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel sera rejetée.

S’agissant du préjudice de jouissance, le fait pour [V] [D] d’avoir joui d’un bien affecté dans l’une de ses pièces d’un vice d’étanchéité de ses fenêtres est constitutif d’un préjudice devant être justement réparé par la somme de 150 euros par mois. Il n’est pas contesté que ce préjudice de jouissance a commencé dès le 1er décembre 2020. Il s’est poursuivi jusqu’au 31 mars 2022, date de la facture de remplacement des fenêtres devant être retenue comme ayant fait cesser ce préjudice à défaut de tout élément démontrant sa persistance. Il s’ensuit que le préjudice de jouissance a couru sur quatorze mois, et sera donc réparé par le paiement par [Y] [I] à [V] [D] d’une somme de 2 400 euros de dommages et intérêts.

S’agissant du préjudice moral allégué par la demanderesse, il correspond pour une part au trouble de jouissance, lequel est déjà indemnisé, et pour le surplus au stress engendré par l’ampleur des travaux à réaliser. Cependant, lesdits travaux ne sont pas la conséquence des vices retenus mais de l’état général de la copropriété, dont [V] [D] avait été informée avant la vente. Par conséquent, la demande en paiement de dommages et intérêts formée par [V] [D] et dirigée contre [Y] [I] au titre du préjudice moral sera rejetée.

S’agissant enfin du préjudice résultant du paiement de l’assurance et des taxes foncières, il apparaît que ces sommes n’ont pas été exposées par [V] [D] en conséquence des vices retenus. Quant au préjudice résultant du paiement de charges de copropriété ou appel de fonds pour travaux, si ceux-ci correspondent en partie aux travaux visant à remédier au risque d’effondrement de la cheminée, [V] [D] ne peut en obtenir l’indemnisation dès lors qu’une réduction de prix a déjà été accordée à ce titre.

Par conséquent, les demandes en paiement de dommages et intérêts d'[V] [D] résultant du paiement de l’assurance, des taxes foncières et des charges de copropriété seront rejetées.

Sur les demandes d'[V] [D] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la SARL RODIER IMMOBILIER et la SA ALLIANZ IARD

[V] [D] sollicite au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil de condamner solidairement la SARL RODIER IMMOBILIER et la SA ALLIANZ IARD à lui payer 10.000 euros de dommages et intérêts en raison de la violation de l’obligation de conseil et de loyauté de la première dans l’exécution de son mandat.

Elle fait valoir que la SARL RODIER IMMOBILIER n’a pas loyalement exécuté son mandat et n’a pas rempli son obligation d’information et de conseil et qu’elle se trouvait en conflit d’intérêts dans la mesure ou son représentant légal est [Y] [I], lequel a frauduleusement omis de l’éclairer sur l’ampleur des travaux à venir et sur la gravité des désordres.

La SARL RODIER IMMOBILIER s’oppose à ces demandes de dommages et intérêts, soutenant au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile que :

— s’agissant du préjudice moral, aucune précision n’est apportée sur sa nature, et [V] [D] avait connaissance de l’état exact de l’appartement,

— s’agissant de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, elle n’apporte aucune précision sur le préjudice dont elle sollicite l’indemnisation.

La SA ALLIANZ IARD soutient que son assurée la SARL RODIER IMMOBILIER n’a commis aucune faute en l’absence selon elle de vice dans les parties privatives et communes, et soutient qu’elle ne peut en tout cas être condamnée au paiement de dommages et intérêts au regard des exclusions générales prévues au contrat d’assurance s’appliquant selon elle en l’espèce, la SARL RODIER comme son gérant ne pouvant ne pouvant ignorer les vices si ceux-ci devaient être retenus. Elle soutient que la somme de 10.000 euros résultant de la violation de son obligation de conseil et de loyauté dans l’exécution du mandat de la SARL RODIER IMMOBILIER n’est pas justifiée. Enfin, elle sollicite qu’en cas de condamnation à son encontre, il soit fait application de la franchise stipulée au contrat.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

En l’espèce, [V] [D] ne justifie, ni même n’explique quelle est la teneur de son préjudice, de sorte que sa demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SARL RODIER IMMOBILIER et son assureur la SA ALLIANZ IARD sera rejetée.

Sur la demande d'[V] [D] de restitution de la commission perçue par la SARL RODIER IMMOBILIER

[V] [D] sollicite de condamner la SARL RODIER IMMOBILIER et son assureur la SA ALLIANZ IARD à lui restituer la somme de 3.000 euros au titre des honoraires versés en application du contrat de mandat, compte-tenu toujours de la violation par cet agent immobilier de ses obligations de conseil et de loyauté.

La SARL RODIER s’oppose à la demande de restitution des honoraires, en ce qu’elle a selon elle pleinement accompli ses obligations.

La SA ALLIANZ IARD fait valoir qu’elle ne peut être condamnée à la restitution d’honoraires qu’elle n’a pas perçus, et qui font partie en tout cas des exclusions prévues au contrat d’assurance.

Sur ce,

En l’espèce, même à supposer les fautes alléguées établies, le manquement par un agent immobilier à ses obligations n’est pas sanctionné par la restitution de sa rémunération mais par l’octroi de dommages et intérêts. Par conséquent, cette demande d'[V] [D] sera rejetée.

Sur l’appel en garantie formé par [Y] [I] et dirigé contre la SAS IMMOBRIO

Au soutien de son appel en garantie, [Y] [I] fait valoir au visa des articles 1992 et 1994 du code civil et de l’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 que :

— l’existence d’une faute contractuelle de la SAS IMMOBRIO à l’égard d'[V] [D] lui permet d’engager la responsabilité civile délictuelle de la SAS IMMOBRIO,

— au regard du contrat de mandat du 20 avril 2020, la SAS IMMOBRIO devait proposer un bien à [V] [D] correspondant à ses critères, de sorte qu’elle était tenue d’une obligation d’information,

— la SAS IMMOBRIO était tenue d’informer [V] [D] de la situation exacte du bien, quant à l’étendue des travaux votés, l’avancée des travaux réalisés, et l’impact de la procédure de péril de l’immeuble où se situe l’appartement vendu,

— la SAS IMMOBRIO qui a donc accompagné [V] [D] dans sa recherche d’appartement en l’orientant sur le bien vendu par [Y] [I] est donc responsable de la conclusion de la vente, et doit venir garantir les sommes auxquelles seraient condamnés [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER,

— ayant transmis à la SAS IMMOBRIO tous les éléments d’information transmis par le vendeur, il appartenait à celle-ci de s’assurer que [V] [D] en comprenne toutes les implications.

La SAS IMMOBRIO s’oppose à cet appel en garantie de [Y] [I]. Elle soutient, s’agissant de la garantie portant sur la restitution d’une partie du prix, qu’il ne s’agit pas d’un préjudice permettant une action en garantie. Pour le surplus, elle rappelle que [Y] [I] était en situation de conflit d’intérêts, et que la SARL RODIER IMMOBILIER a établi le compromis de vente du 27 juin 2020, de sorte que l’obligation d’information leur incombe au premier chef. Elle considère qu’elle n’avait à sa charge que la recherche d’un appartement aux conditions posées par l’acquéreur, et que la preuve du défaut d’information que [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER lui reprochent n’est pas rapportée, alors que c’est le vendeur lui-même qui lui a fourni l’ensemble des éléments en sa possession. Elle souligne qu’elle n’avait aucune raison de remettre en cause les informations données par le vendeur professionnel en l’absence d’éléments permettant de douter de leur véracité.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel lui ayant causé un dommage.

Il est également constant que la réduction du prix de vente consécutive à une action estimatoire constitue une restitution d’une partie du prix, et non un préjudice susceptible d’être garanti.

En l’espèce, la réduction du prix ne constituant pas un préjudice indemnisable, la demande de [Y] [I] d’être garanti de sa condamnation à ce titre sera rejetée.

S’agissant de la demande de garantie par la SAS IMMOBRIO des dommages et intérêts auxquels est condamné [Y] [I], il apparaît que les informations relatives aux risques d’effondrement de la cheminée et de dégradation du plancher haut dans l’appartement de M. [J] n’ont été révélés que par le rapport d’architecte du 3 août 2021, et ainsi après la vente, de sorte que la SAS IMMOBRIO ne pouvait en avoir connaissance et informer son mandant et qu’elle n’a pas commis de faute contractuelle dans l’exercice de son mandat dont pourrait se prévaloir [Y] [I] au titre de la responsabilité délictuelle. De la même façon, il n’est pas démontré que la SAS IMMOBRIO était en mesure de savoir que les fenêtres présentaient un défaut d’étanchéité, de sorte qu’elle n’a pareillement pas commis de faute.

Par conséquent, la demande de [Y] [I] d’être garanti par la SAS IMMOBRIO de sa condamnation au paiement de dommages et intérêts à [V] [D] sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER en paiement de dommages et intérêts

[Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER sollicitent chacun à titre de dommages et intérêts les sommes de 5.000 euros au titre de l’atteinte à leur probité professionnelle et de 3.000 euros au titre du préjudice moral résultant d’une procédure abusive.

Ils exposent que :

— [V] [D] a engagé la procédure car elle regrette son achat immobilier, alors qu’elle l’a acquis en connaissance de cause et en étant assistée d’un professionnel, la SAS IMMOBRIO, et qu’ils subissent un préjudice moral du fait de cette procédure abusive,

— la mise en cause de la SARL RODIER IMMOBILIER a été source de tensions pour la première fois entre ses deux associés alors qu’ils collaborent depuis 2010, et la mise en cause de sa probité lui occasionne un préjudice moral de 5.000 euros du fait de l’atteinte à sa probité professionnelle,

— [Y] [I] subit un préjudice moral du fait de l’action abusive, et « sa vie privée (…) connaît d’importants chamboulements au regard de l’importance des sommes en jeu »

[V] [D] s’oppose à ces demandes en ce qu’elle estime être légitime à assigner [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER en ce que le bien était vicié. Elle estime que l’atteinte à la probité professionnelle dont se prévaut [Y] [I] ne résulte que de ses propres agissements, et que les tensions entre associés dont se prévaut la SARL RODIER IMMOBILIER ne concernent pas le présent litige.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, le tribunal ayant retenu que le bien vendu était affecté de vices cachés, [V] [D] n’a commis aucune faute en agissant en justice. Il n’est pas soutenu que l’atteinte à la probité professionnelle des défendeurs résulte d’autres agissements d'[V] [D] que le seul fait de les avoir attraits en justice. Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts de [Y] [I] et de la SARL RODIER IMMOBILIER dirigées contre [V] [D] au titre du préjudice moral subi en raison d’une procédure abusive et de l’atteinte à leur probité professionnelle seront rejetées.

Sur la demande de [Y] [I] et de la SARL RODIER IMMOBILIER de condamner [V] [D] à une amende de 3.000 euros pour procédure abusive

[Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER sollicitent de condamner [V] [D] à une amende civile de 3.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, soutenant qu’elle ne chiffre pas ses demandes ni n’apporte d’éléments probants à leur soutien, alors qu’elle était accompagnée de la SAS IMMOBRIO à l’occasion de la vente. Ils estiment que l’action d'[V] [D] est empreinte de mauvaise foi et abusive.

[V] [D] s’oppose à cette demande en ce qu’elle estime être légitime à avoir assigné [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER en ce que le bien était vicié.

Sur ce,

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, seule la juridiction pouvant d’office envisager la condamnation d’une partie à une amende civile, qui n’a pas vocation à être versée à l’autre partie mais au trésor public, cette demande de [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER sera déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité justifie de rejeter toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à l’exception de celle formée par la SAS IMMOBRIO, que [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER ont attrait à l’instance et dont ils ont demandé la garantie. Il s’ensuit que [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER seront in solidum condamnés à payer à la SAS IMMOBRIO la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes d'[V] [D],

REJETTE la demande d'[V] [D] d’ordonner sur le fondement des vices cachés la résolution de la vente intervenue entre elle et [Y] [I] portant sur le lot de copropriété n°19 de l’immeuble cadastré section AX n°[Cadastre 4], sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 9] ([Localité 9]) ;

REJETTE toutes les demandes réciproques de restitution consécutives à la résolution de la vente d'[V] [D] et de [Y] [I] ;

CONDAMNE [Y] [I] à payer à [V] [D] la somme de 8 691,42 euros au titre de la réduction du prix du bien vendu en raison des vices cachés l’affectant résultant du défaut d’étanchéité de fenêtres, du risque d’effondrement de la cheminée, et du risque de dégradation du plancher haut de l’appartement de M. [J] ;

REJETTE la demande de réduction de prix pour le surplus ;

CONDAMNE [Y] [I] à payer à [V] [D] la somme de 2.400 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance pour la période du 1er décembre 2020 au 31 mars 2022 ;

REJETTE toutes les autres demandes d'[V] [D] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre [Y] [I], la SARL RODIER IMMOBILIER et la SA ALLIANZ IARD ;

REJETTE la demande d'[V] [D] de restitution des honoraires perçus par la SARL RODIER IMMOBILIER ;

REJETTE l’appel en garantie formé par [Y] [I] et dirigé contre la SAS IMMOBRIO ;

REJETTE les demandes de [Y] [I] et de la SARL RODIER IMMOBILIER en paiement de dommages et intérêts dirigées contre [V] [D] au titre du préjudice moral résultant d’une procédure abusive et de l’atteinte à leur probité professionnelle ;

DÉCLARE irrecevable la demande de [Y] [I] et de la SARL RODIER IMMOBILIER de condamner [V] [D] au paiement d’une amende civile ;

CONDAMNE [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER in solidum aux dépens ;

CONDAMNE [Y] [I] et la SARL RODIER IMMOBILIER in solidum à payer à la SAS IMMOBRIO la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM