TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/03292

N° Portalis 352J-W-B7J-C7LEF

N° MINUTE : 5

Assignation du :

14 Mai 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X] [W]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Madame [B] [W] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Stéphanie GARNIER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #L0212

DEFENDERESSE

S.A.S SAS LE NEMROD

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Servanne ROUSTAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Juillet 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par jugement de ce siège rendu le 22 octobre 2021 par le juge des loyers commerciaux, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, Monsieur [S] [J] a été désigné en qualité d’expert auquel il a été confié la mission d’usage pour parvenir à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 6], le loyer provisionnel a été fixé pour la durée de l’instance au montant du loyer indexé.

L’expert a déposé son rapport le 30 septembre 2022 concluant à une valeur locative annuelle de 88.000 euros par an et a précisé que le loyer plafonné s’établit à 47.441 euros par an.

Après radiation, l’affaire a été rétablie à l’audience du 08 juillet 2025.

A cette date, dans son mémoire après expertise régulièrement signifié le 1er mars 2023, Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] épouse [N] (ci- après les bailleurs ou les consorts [W]) demandent au juge des loyers commerciaux de :

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 à la somme en principal de 88.000 euros hors taxes et hors charges par an, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;

— FIXER l’étalement de la hausse du loyer selon les termes du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce ;

— DIRE que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer à compter de la notification du présent mémoire ;

— CONDAMNER la société NEMROD au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société NEMROD au paiement des dépens, y compris les frais d’expertise s’il y a lieu ;

— DIRE qu’il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de leur demande en déplafonnement du loyer, les bailleurs font valoir la réalisation de travaux d’amélioration du local, au sens de l’article R.145-8 du code de commerce autorisés au cours du bail des 02, 04 et 07 février 2000, dans ces termes : “ la suppression de l’escalier reliant la boutique à l’appartement, agrandir la cuisine du sous sol en supprimant deux wc existant et la réserve, installer les deux WC dans l’ancienne réserve à tabac ”.

Ils contestent l’allégation selon laquelle ces travaux auraient été pris en compte pour déplafonner le loyer au moment de son renouvellement antérieur en 2010.

Ils soutiennent que la suppression de l’escalier intérieur a eu un effet bénéfique pour la brasserie en optimisant l’espace disponible dans la cuisine au rez-de-chaussée et en augmentant, par là même, sa capacité de production de plats ; que la suppression de la réserve tabac et le déplacement des WC ont également permis d’agrandir la cuisine du sous-sol constituant une amélioration notable.

Ils font également valoir, qu’ils ont pris en charge la réalisation d’importants travaux de ravalement des façades sur rues achevés en cours de bail, qui ont amélioré significativement l’aspect esthétique de l’immeuble et par conséquent l’attractivité de la brasserie justifiant le déplafonnement du loyer à la valeur locative.

Ils soutiennent également à l’appui d’un constat établi le 11 juillet 2019 par Commissaire de justice, Maître [F], que le locataire et le personnel du restaurant utilisent l’appartement du 1er étage, destiné à l’habitation bourgeoise, non comme une résidence mais à usage commercial, constituant un changement de destination des locaux.

Ils prétendent enfin que depuis une dizaine d’années, le quartier a fait l’objet de travaux d’aménagement améliorant sensiblement son attractivité et sa commercialité en faisant valoir l’intérêt favorable des logements à louer de type “ AirBnB ”, l’attractivité du quartier pour les touristes et la clientèle internationale, l’augmentation du pouvoir d’achat constatée par l’expert judiciaire, dans le 6ème et le 7ème arrondissement, la classification en zone ZTI de l’établissement, l’aménagement d’espaces favorisant l’accès de l’établissement aux cyclistes et aux piétons, ainsi que l’inauguration de la boutique Hermès.

La S.A.S SAS LE NEMROD, au terme de son mémoire en réponse régulièrement notifié en date du 22 septembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux de :

— Recevoir la SAS LE NEMROD en toutes ses demandes, fins et conclusions,

La disant bien fondée,

— JUGER les demandes des Consorts [W] mal fondées et les DEBOUTER de toutes leurs demandes,

Ce faisant, à titre principal,

— DIRE N’Y AVOIR LIEU A ECARTER LA REGLE DITE DU PLAFONNEMENT

— JUGER que le loyer de renouvellement doit être plafonné ;

— FIXER le loyer de renouvellement des locaux loués à la valeur du loyer plafonné, soit 47.127,13 € par an en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2018, date d’effet du renouvellement.

Ce faisant,

— DEBOUTER les Consorts [W] de leur demande en fixation du loyer hors la règle du plafonnement.

A titre subsidiaire,

— FIXER le loyer de renouvellement déplafonné à la somme de 70.580 € par an en principal, hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2018, date d’effet du renouvellement,

— FIXER l’étalement de la hausse du loyer selon les termes du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce.

En toute hypothèse,

— DEBOUTER les Consorts [W] de leur demande en fixation d’un loyer de renouvellement déplafonné à la somme de 88.000 € par an, en principal, hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2018, date d’effet du renouvellement,

— DEBOUTER les Consorts [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

— CONDAMNER les Consorts [W] au paiement d’une somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens au visa des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile dont les frais d’expertise éventuels.

En réponse, la S.A.S SAS LE NEMROD fait valoir que les travaux autorisés en 2000, ont été pris en compte lors du renouvellement du bail en 2010 dont le montant du loyer a été doublé et qu’il ne s’agit pas des modifications notables, ni d’améliorations susceptibles de justifier un déplafonnement.

Elle fait valoir que le ravalement intervenu, s’avère peu impactant pour les locaux, selon l’avis même de l’expert et n’apporte aucun bénéfice nouveau à l’exploitation des locaux et nie tout changement de destination des locaux du 1er étage qui est utilisé par la direction pour s’y reposer ou y résider temporairement.

Enfin, elle fait valoir, selon l’avis de l’ Expert judiciaire dans son rapport, que l’évolution des facteurs locaux de commercialité ne démontre pas de changement notable pour son activité.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article L.145-33 du code de commerce dispose : “ Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments ”.

En application de l’article L.145-34 du code de commerce : “ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ”.

Sur le motif de déplafonnement tiré de la réalisation des travaux par la société locataire

Il résulte des articles L.145-33, R.145-3 et R.145-8 du code de commerce combinés, que la réalisation par le preneur à ses seuls frais au cours du bail expiré de travaux modifiant notablement les caractéristiques du local justifie le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement, et que des travaux qui constituent à la fois une modification notable des caractéristiques du local et une amélioration notable de ces locaux entraînent l’application du régime des améliorations, à savoir un déplafonnement lors du second renouvellement.

Il est établi que selon les conditions particulières du bail en 2000, les baillleurs ont consenti une autorisation de travaux consistant à “ la suppression de l’escalier reliant la boutique à l’appartement, agrandir la cuisine du sous-sol en supprimant deux wc existant et la réserve, installer les deux WC dans l’ancienne réserve à tabac ”.

Il ressort du rapport de l’expert judiciaire que ces travaux dont le locataire ne conteste pas qu’ils ont été effectivement réalisés entre 2000 et 2009, ont été effectués par l’ancien locataire et ont consisté à la suppression de l’escalier reliant l’appartement à la boutique et la transformation d’une réserve en vestiaire.

Les consorts [W] soutiennent que ces travaux constituent une amélioration notable des lieux loués qui doit être valorisée dans le loyer, en ce qu’ils ont optimisé l’espace disponible dans la cuisine du rez de chaussée la rendant plus fonctionnelle, et agrandi la cusisine du sous-sol, avec pour effet d’optimiser les capacités de production de plats du preneur.

Toutefois, il ressort des débats que les travaux qui ont supprimé l’accès de l’appartement depuis la boutique, sans ajouter une cuisine au rez-de-chaussée de l’établissement qui existait déjà, derrière le bar, ne constituent pas une amélioration notable des locaux.

Enfin les bailleurs ne justifient pas que les travaux réalisés pour aménager la cuisine du sous-sol soient de cette nature.

Ce motif de déplafonnement tiré de la réalisation de travaux par le preneur sera écarté, sans qu’il y aît lieu de rechercher s’ils ont déjà été pris en compte dans le loyer du bail précédemment renouvelé.

Sur le motif de déplafonnement tiré de la prise en compte des travaux des bailleurs

Il est établi et non contesté que l’immeuble au cours du bail expiré, a été ravalé.

Il ressort des pièces produites que ces travaux, rendus nécessaires par une injonction de la Mairie de [Localité 10], incombant normalement aux bailleurs, ont consisté à remettre en état de propreté les façades sur rue de l’immeuble, en procédant notamment à des opérations de nettoyage, dont il n’est pas justifié qu’ils bénéficient à l’activité de la S.A.S SAS LE NEMROD, s’agissant au demeurant, comme relevé par l’expert judiciaire d’une brasserie au pied de l’immeuble, avec d’importantes terrasses.

Sur le motif de déplafonnement tiré d’un changement de destination du local du 1er étage

Selon les dispositions particulières du bail, les parties ont convenu “ de ne pouvoir utiliser le logement de premier étage qu’à usage d’habitation bourgeoise à l’exclusion de toute utilisation commerciale, artisanale ou professionnelle ”.

Il ressort des clichés photographiques faites par l’expert judiciaire dans son rapport, non contredit par le constat du commissaire de justice intervenu à la demande des bailleurs en 2019 ,que l’appartement utilisé en partie, à usage de réserve et de bureau, sert d’espace privé à la direction, sans remettre en cause sa destination.

Ce motif de déplafonnement sera en conséquence également écarté.

Sur le motif subsidiaire de déplafonnement tiré de la modification des facteurs locaux de commercialité

Il résulte des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir un incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Le bailleur qui allègue une modification notable des facteurs locaux de commercialité comme motif de déplafonnement doit démontrer qu’une telle modification est intervenue au cours du bail expiré et a eu une incidence sur l’activité exploitée dans les lieux loués.

Au soutien de leur demande en déplafonnement tiré de la modification des facteurs locaux de commercialité, les bailleurs mettent en avant l’intérêt que présentent, pour l’activité du preneur, la réalisation de constructions nouvelles, la présence de logements loués en meublé, l’importance de la population, l’emplacement en zone touristique internationale, les travaux de voirie réalisés et l’évolution des enseignes du quartier, notamment la boutique de luxe Hermès.

Toutefois il ressort du rapport de l’expert judiciaire et des éléments produits, que l’évolution des facteurs de commercialité dans la période du bail expiré est marquée par une diminution de la population, quand bien même le pouvoir d’achat a augmenté, une stabilité dans le nombre de commerces dans la rue, sans qu’il soit démontré que la venue de l’enseigne Hermès et les rénovations de la Grande épicerie du Bon Marché et de l’hôtel Lutetia aient eu une incidence favorable sur le commerce considéré.

Il est constant que l’ouverture le dimanche, s’agissant d’un établissement de restauration était déjà accordée de sorte que l’emplacement en zone touristique internationale est de faible incidence.

Enfin, ainsi que le relève l’expert judiciaire, l’offre de logements loués de type AirBnB dans le quartier n’est pas significative, et le facteur favorable des pistes cyclables aménagées se compense avec celui défavorable la baisse de fréquentation des deux stations de métro les plus proches des locaux expertisés.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de déplafonnement du loyer, la modification notable des facteurs locaux de commercialité n’étant pas établie.

La demande en déplafonnement de ce chef sera rejetée.

Sur le prix du bail renouvelé et les intérêts

Il résulte des motifs précédemment exposés que le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2018 doit être fixé en application des règles du plafonnement à la somme de 47.441 euros /an, hors taxes et hors charges selon le calcul de l’expert judiciaire selon la méthode des indices, qu’il convient de retenir.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail,

Fixe à la somme de 47.441 euros en principal par an à compter du 1er octobre 2018, le montant du loyer du bail renouvelé entre Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] épouse [N], d’une part et la S.A.S SAS LE NEMROD d’autre part, portant sur les locaux commerciaux situés sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 10] dans le sixième arrondissement,

Dit que les intérêts dus sur le différentiel de loyer porteront intérêt au taux légal à compter du 1er mars 2023, date de notification du mémoire des consorts [W] et à compter de chaque date d’exigibilité avec capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d’un an,

Partage les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à [Localité 10], le 16 octobre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT