TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Mars 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 03 Décembre 2024

GROSSE :

Le 04 Mars 2025 à M^e Me Elsa FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 Mars 2025 à .Madame [D] [E] [Y] Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06566 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TNH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA REGIONALE DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [E] [Y]

née le 06 Août 1971 à , demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 12 avril 1978, la [Adresse 14] (Hlm) de [Localité 11] a consenti à M. [H] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 7] dans le [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 682 francs outre une provision sur charges de 150 francs.

Selon acte sous seing privé du 3 décembre 1979, la société [Adresse 12] [Localité 11] a consenti à M. [H] [W] un bail d’habitation portant sur un garage n° 2, sis [Adresse 8], dans le [Localité 10], pour un loyer de 200 francs.

M. [H] [W] est décédé le 28 juillet 1991, le décès de son épouse, Mme [G] [T] [C], survenant le 13 novembre 2004.

Un avenant a été établi avec M. [F] [W] selon acte sous seing privé du 11 avril 2007, s’agissant du logement situé au [Adresse 3], dans le [Adresse 9] [Localité 6].

Le 2 septembre 2013, la société régionale d’Hlm de [Localité 11] a fusionné avec la société anonyme (SA) d’Hlm Promologis.

Le 31 décembre 2018, la SA d’Hlm Promologis a fusionné avec la SA d’Hlm Unicil.

Le contrat de bail a été transféré à Mme [D] [X] selon avenant signé le 23 juin 2021, portant sur le logement sis [Adresse 4], dans le [Localité 10], et le garage, n° 1005.9582, objet du contrat en date du 3 décembre 1979, suite au départ de M. [F] [W].

Selon ordonnance rendue le 22 mai 2022, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur des demandes de la SA d’Hlm Unicil portant sur la résiliation du bail et a condamné Mme [D] [X] à lui payer la somme de 925,61 euros au titre des loyers et des charges impayés au 9 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la SA d’Hlm Unicil, prise en la personne de son directeur général, a fait assigner Mme [D] [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989, en particulier de ses articles 7 et 24, de l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au présent litige, 514-1, 695 et suivants, en particulier l’article 700 du code de procédure civile, aux fins de :

prononcé de la résiliation judiciaire aux torts de Mme [D] [E] [Y] du contrat de bail portant sur le logement et l’emplacement de stationnement sis [Adresse 13], aux torts de Mme [D] [E] [Y] et expulsion immédiate,condamnation à lui payer la somme de 9.708,03 euros au titre des loyers et des charges dus au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire, en application de l’article 1231-6 du code civil,condamnation de Mme [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyers échu, majoré des charges et autres accessoires que le locataire aurait eu à payer si le bail s’était poursuivi ou renouvelé, avec indexation, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;condamnation au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 3 décembre 2024, la SA d’Hlm Unicil, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 10.464,32 euros. Elle indique l’absence de reprise du versement du loyer.

Comparant en personne, Mme [D] [X] indique avoir déposé un chèque dans la boîte aux lettre de la SA d’Hlm Unicil le dimanche 1er décembre 2024, correspondant au montant du loyer augmenté de 100 euros. Elle sollicite des délais pour quitter les lieux. Elle fait état de ses problèmes de santé. Elle avance la mise en place d’un virement automatique à compter du 7 janvier 2025. Elle ajoute être en capacité d’apurer sa dette en raison de la vente prochaine d’un bien immobilier pour lequel une succession est en cours. Elle ne communique aucune pièce.

La SA d’Hlm Unicil indique s’en rapporte sur la demande de délais pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le nom de la défenderesse,il convient de retenir un trait d’union tel que cela ressort de sa pièce d’identité vérifiée à l’audience.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA d’Hlm Unicil justifie de la notification de l’assignation à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 17 octobre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, elle justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 25 novembre 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA d’Hlm Unicil est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce,le décompte produit par la SA d’Hlm Unicil, en date du 30 septembre 2024, indique après déduction des frais de procédure de 271,43 euros (175,69 + 82,74 + 13), un solde débiteur de 10.192,89 euros, terme d’octobre 2024 inclus.

Ce décompte débute au 1er septembre 2020. Tous les versements, hors aide au logement et réduction de loyer de solidarité (RLS), sont effectués par Mme [D] [X]. Elle n’effectue aucun versement entre les mois d’octobre 2021 et décembre 2022 et arrête tout versement à compter du mois d’avril 2024. Le versement de l’aide au logement d’un montant de 313,42 euros est suspendu à compter de l’année 2024, de même que la RLS d’un montant de 74,44 euros. Le loyer est d’un montant actuel de 371,63 euros, hors charges, outre un loyer de 92,25 euros pour le garage. Le reliquat à charge de Mme [D] [X] était, loyers et charges inclus, de 428,15 euros.

Il en résulte une violation importante des obligations de la locataire de nature à fonder la résiliation des deux contrats de bail aux torts exclusifs de Mme [D] [X].

Sur l’adresse du logement et du garage, celle visée à l’assignation sera retenue.

Mme [D] [X] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [D] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [D] [X] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 816,01 euros actuellement, et de condamner Mme [D] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte que Mme [D] [X] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 10.192,89 euros, à la date du 3 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA d’Hlm Unicil la somme de 10.192,89 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ce délai ne peut être inférieur à un mois et supérieur à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, tenant les problèmes de santé avancés par Mme [D] [X], qui indique être en fin de protocole de soins des suites d’un cancer, il convient de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

PRONONCE la résiliation des deux contrats de bail conclus les 12 avril 1978 et 3 décembre 1979 entre la société [Adresse 12] [Localité 11] d’une part, et M. [H] [W] et d’autre part, liant à ce jour la SA d’Hlm Unicil d’une part, et Mme [D] [X] d’autre part, selon avenant signé le 23 juin 2021, concernant le logement et le garage situés au [Adresse 5] dans le huitième [Localité 6], aux torts exclusifs de Mme [D] [X] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ACCORDE à Mme [D] [X] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’Hlm Unicil pourra, huit mois (6 + 2) après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit huit cent seize euros et un centime (816,01 euros) actuellement, à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [D] [X] à verser à la SA d’Hlm Unicil la somme de dix mille cent quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-neuf centimes (10.192,89 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 30 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [D] [X] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

DÉBOUTE la SA d’Hlm Unicil du surplus de ses demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection