TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ASSOUS

SARL CB2E

Maître BENSUSSAN

Maître DUBOIS

Maître BAHOUGNE

SCP Y LE DU – H [L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05963 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MMX

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. MMA VIE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître ASSOUS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G866

DÉFENDEURS

S.A.R.L. CB2E,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Monsieur [V], muni d’un pouvoir spéciale

Monsieur [Z] [P],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître BENSUSSAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C372

S.A.S. ENTREPRISE BATALHA JORDAN,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître DUBOIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E2159

S.C.P. Y LE DU – H [L] – A.[B] SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D’ARCHITECTURE,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

S.A.S. AHRPE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître BAHOUGNE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0828

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/05963 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MMX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 03/11/2014 , la SA MMA VIE ayant pour mandataire ICADE PROPERTY MANAGEMENT a donné à bail à usage d’habitation à M. [P] [Z] un appartement situé au [Adresse 1], avec cave pour une durée de 6 ans pour un loyer de 2600 euros et 250 euros de provision sur charges. Un état des lieux d’entrée a été établi le 03/11/2014.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 05/11/2015 pour une dette de 2850 euros en principal et 285 euros au titre de la clause pénale. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 18/01/2023 pour une dette de 6268.63 euros en principal. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 23/03/2023 pour une dette de 12878.61 euros en principal .

Des travaux ont été conduits dans l’immeuble sur plusieurs étages par le bailleur.

Entre janvier 2020 et mai 2020 , M .[P] [Z] a adressé au gestionnaire du bailleur des mails pour se plaindre de nuisances pendant les travaux réalisés au 4ème étage.

D’autres mails ont été adressés en mars 2021 pour des coupures d’eau et en avril 2023 pour coupures d’eau et électricité coupures d’eau et nuisances sonores .

Par acte de commissaire de justice du 31/05/2023, la SA MMA VIE assigné M .[P] [Z] sur le fondement des articles 7 de la loi du 06/07/89, 1103,1343-2, 1728 du code civil ,514 et 514-1 du code de procédure civile aux fins de :

Déclarer la SA MMA VIE recevable et bien fondé en toutes ses demandes Prendre acte que la SA MMA VIE, représentée par sa mandataire la société ESSET a tenté de trouver un solution amiable au litige sans succès , M .[P] [Z] cumulant les impayés malgré les commandements signifiésPrendre acte que M .[P] [Z] n’a pas produit sa police d’assurance malgré commandement du 23/03/2023Prendre acte que le commandement du 23/03/2023 n’a pas été honoré dans le délai légal de deux mois En conséquence :Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assuranceSubsidiairement constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges En tout état de cause :Condamner M .[P] [Z] à payer à la SA MMA VIE la somme de 15974.70 euros au titre des impayés de loyers et charges mai 2023 inclus, à parfaire jusqu’à libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter du dernier commandement de payer , et la somme de 1597.47 euros au titre des pénalités contractuelles à parfaireOrdonner l’expulsion de M .[P] [Z] et tous occupants de son chef des lieux loués Condamner M .[P] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale à deux fois les loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à libération effective des lieux par la restitution des lieux vides et la remise des clés Dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux même productifs d’intérêt au taux légal Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou tout autre lieu au choix de la SA MMA VIE aux frais , risques et périls de M .[P] [Z] en garantie des sommes dues Condamner M .[P] [Z] à payer à la SA MMA VIE la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , et aux dépens Dire ne pas y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

Les lieux ont été quittés le 30/06/2023 et un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice en présence de la fille du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 08/02, 12/02 et 13/02/2024 , la SA MMA VIE a assigné en intervention forcée la SARL CB2E, la SAS BATALHA JORDAN, la SAS AHRPE et la SCP LDBA ARCHITECTES aux fins de :

Rendre communes et opposables à la SARL CB2E, la SAS BATALHA JORDAN, la SAS AHRPE et la SCP LDBA ARCHITECTES l’assignation délivrée à sa demande, ses conclusions récapitulatives n° 2 et les conclusions en défense de M .[P] [Z] dénoncées par cette assignation , dans le cadre de l’audience du 13/03/2024 Ordonner la jonction de la présente procédure avec celle pendante devant le juge des contentieux de la protection initiée par la SA MMA VIE Si la juridiction veniat à prononcer condamnation à l’encontre de la SA MMA VIE :Condamner in solidum la SARL CB2E, la SAS BATALHA JORDAN, la SAS AHRPE et la SCP LDBA ARCHITECTES à relever et garantir la SA MMA VIE des condamnations prononcées à son encontre Réserver les dépens Après renvois au 18/06/2024, cette instance a été jointe à l’instance principale et l’affaire renvoyée au 13/12/2024, puis 24/03/2025.

La SA MMA VIE soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

DIRE que l’action en paiement de dommages et intérêts au titre de troubles de jouissance prétendument subis est prescrite pour un montant de 42 102,60 euros.

— Sur le fond, à titre principal :

DECLARER recevable et bien fondée la société MMA VIE, représentée par sa mandataire, la société DAUCHEZ, en toutes ses demandes,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Monsieur [P] ainsi que les sociétés CB2E, ENTREPRISE BATALHA JORDAN, Y LE DU -H [L]-A. [B] SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D’ARCHITECTURE et AHRPE.

Y faisant droit,

PRENDRE ACTE que Monsieur [P] a définitivement quitté les lieux le 30 juin 2023,

PRENDRE ACTE que Monsieur [P] n’a pas réglé les impayés locatifs suite à son départ

des lieux,

PRENDRE ACTE que la société MMA VIE, représentée par sa mandataire, la société DAUCHEZ, a tenté de trouver une solution amiable au litige, sans succès, Monsieur [P] cumulant les impayés malgré les commandements qui lui ont été signifiés.

En conséquence :

CONDAMNE Monsieur [T] à payer à la société MMA VIE, représentée par la société DAUCHEZ, la somme de 17 870,79 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 2 août 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la date du dernier commandement, outre celle de 1787,08 euros au titre des pénalités contractuelles, également sauf à parfaire,

Faisant application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal.

A titre subsidiaire :

CONDAMNER in solidum les sociétés CB2E, ENTREPRISE BATALHA JORDAN, Y LE DU – H [L] -A. [B] SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D’ARCHITECTURE AHRPE à relever et· à garantir la société MMA VIE des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [T] à payer à la société MMA VIE, représentée par la société DAUCHEZ la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [P] au paiement des entiers dépens,

DIRE n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M..[P] [Z] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

JUGER Monsieur [Z] [P] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions.

Y faisant droit,

JUGER que la société MMA VIE, n’a jamais tenté de trouver aucune solution amiable au litige, les courriers et demandes de Monsieur [P] étant restées vains ;

JUGER que les locaux sont libérés depuis le 30 juin 2023 ;

En conséquence :

DEBOUTER la société MMA de ses demandes afférentes à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion, devenues sans objet;

Et à titre reconventionnel :

JUGER que les travaux quasi permanents entrepris par MMA depuis 2017 constituent un trouble anormal de jouissance par leur durée et leur permanence ;

JUGER que MMA a manqué à son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible;

JUGER que la privation de jouissance paisible du logement a été au moins de 30% ;

CONDAMNER en conséquence MMA à payer à monsieur [Z] [P], au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, la somme de 69.872,40 euros;

JUGER que les sommes dues au titre de la dette locative de Monsieur [P] se compenseront avec les dommages intérêts accordés ;

DEBOUTER MMA VIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

CONDAMNER la société MMA VIE, représentée par la société ES SET, à payer à Monsieur [P], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société MMA VIE au paiement des entiers dépens,

DIRE n’y avoir pas à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SARL CB2E expose avoir réalisé les travaux d’électricité pour ENEDIS sur 3 ans , et du 17/06/2021 à début juillet 2021 de 8h à 17h dans l’immeuble , en prévenant en cas de dépassement d’horaires , sans précaution particulière.

La SAS BATALHA JORDAN soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

REJETER l’intégralité des demandes de la société MMA VIE, de la société LDBA et de toute autre partie à l’encontre de la société ENTREPRISE BATALHA JORDAN,

La SAS AHRPE soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— JUGER la société AHRPE recevable et bien- fondée en ses demandes;

DEBOUTER la société MMA VIE de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société AHRPE

CONDAMNER la société MMA VIE à verser la somme de 5.000 € à la société AHRPE au titre de l’artic1e 700 du Code de procédure civile;

ORDONNER l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société MMA avis aux entiers dépens.

La SCP LDBA ARCHITECTES soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— RECEVOIR la SCP LDBA ARCHITECTES en ses écritures ;

A titre principal :

— DEBOUTER la MMA VIE de ses appels en garantie à l’encontre de que la SCP LDBA ARCHITECTES en l’absence de preuve d’une faute dans l’exécution de sa mission de maitrise d’œuvre;

— DEBOUTER purement et simplement toute partie de leurs demandes et appels en garantie formulés contre la SCP LDBA ARCHITECTES ;

A titre subsidiaire :

— DEBOUTER la MMA VIE et toute autre partie de leurs demandes de condamnation solidaire et in solidum et LIMITER toute condamnation de la SCP LDBA ARCHITECTES à sa stricte quote-part de responsabilité ;

— RECEVOIR la SCP LDBA ARCHITECTES en ses appels en garantie ;

— CONDAMNER l’ENTREPRISE BATALHA JORDAN « BRTC » à relever et garantir indemne la SCP LDBA ARCHITECTES de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre pour les deux chantiers « création d’une colonne électrique ENEDIS » du 15/04/21 au 26/07/21 et « rénovation d’un appartement au R+ 1 » du 11/01/21 au 28/05/21 ;

— CONDAMNER la société AHRPE à relever et garantir indemne la SCP LDBA ARCHITECTES de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre pour le chantier « rénovation d’appartements au R+2 et R+3 » du 02/05/22 au 19/01/23;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [P], à défaut tout succombant, à payer à la SCP LDBA ARCHITECTES la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de la SA MMA VIE au titre des impayés :

En application de l’article 7a de la loi du 06/7/89 , le locataire doit payer les loyers et charges au terme convenu.

Il est également tenu de payer les réparations de nature locatives et les menues réparations en application du décret 712-87 du 26/08/87.

La SA MMA VIE expose que la somme de 17870.79 euros reste due de loyers et charges impayés, réparations locatives et clause pénale, due au 02/08/2023, dont elle demande paiement avec intérêts légaux à compter du 23/03/2023,avec capitalisation des intérêts dus sur une année entière.

M .[P] [Z] ne conteste pas la dette de 15974.70 euros ni la demande au titre de la clause pénale de 1597.47 euros , qu’il demande de voir compenser avec l’indemnisation sollicitée au titre des troubles de jouissance subis.

Il convient de condamner M .[P] [Z] à payer à la SA MMA VIE la somme due de 17870.79 euros reste due de loyers et charges impayés, réparations locatives et clause pénale , déduction opérée du dépôt de garantie , au 02/08/2023, avec intérêts légaux à compter du 23/03/2023 sur la somme de 12878.61 euros et du 25/03/2025 pour le surplus.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

Sur la demande de M .[P] [Z] au titre du trouble de jouissance :

En application de l’article 6 b de la loi du 06/07/89 , le bailleur doit assurer la jouissance paisible de son locataire.

M. [P] [Z] sollicite indemnisation de son trouble de jouissance de janvier 2017 à juin 2023 sur une base de 30% des loyers , soit une somme de 69872.40 euros et la compensation des sommes dues au titre des loyers et charges avec cette indemnisation. Il fait valoir la continuité des troubles de jouissances subis depuis 2017 pour des durées anormales allant jusqu’à près d’une année.

La SA MMA VIE soulève la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89, pour dire que toute demande de M .[P] [Z] est prescrite pour des faits antérieurs au 07/11/2020, car la première demande de M .[P] [Z] à ce titre date du 07/11/2023 , et ajoute que le point de départ de la prescription débute au moment où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer et non au jour où il a cessé.

Sur la prescription :

En application de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89, la prescription triennale débute à compter du moment où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ de la prescription est donc la date à laquelle M.[P] [Z] a connu les faits lui permettant d’exercer son action indemnitaire. Il ne peut donc réclamer indemnisation pour des troubles ayant débuté en 2017, alors qu’il était en mesure de former une action dès cette période selon les éléments de preuve en sa possession pour des travaux à ce moment, voire en référé pour une mesure d’instruction.

M .[P] [Z] est donc prescrit en sa demande indemnitaire pour toute période avant le 07/11/2020 , puisque la demande présentée par celui-ci a été entamée le 07/11/2023 par ses premières conclusions en ce sens .

Sur le fond :

M .[P] [Z] fait état de troubles de jouissances subis lors du confinement en 2020, entamés en 2019 au 4ème étage , puis en 2021 de trois mois de travaux dans les parties communes pour création de gaine technique, en 2022 de trois mois de travaux pour rénovation d’un appartement du 1er étage , en 2023 pour des travaux en cours et de nouveaux travaux annoncés le 17/01/2023 au 2ème et 3ème étage du 18/04 au 18/11/2023.

La SA MMA VIE pour s’y opposer soutient que M .[P] [Z] ne rapporte pas la preuve de troubles anormaux de voisinage liés aux travaux menés, par les mails de sa part sans force probante et des attestations de convenance , sans preuve par constat ou expert acousticien, les enregistrements vidéo n’étant pas authentifiés par commissaire de justice . Elle considère avoir respecté la règlementation applicable de l’article R1334-20 du CSP et de l’arrêté préfectoral en vigueur à [Localité 8] du 29/10/2001(n° 01.-16855) . Elle rappelle les mesures prises par le maître d’œuvre , les désagréments de nature ponctuelle , pour partie des travaux au 1er étage sans impact pour M. [P] [Z].

Il appartient à M .[P] [Z] de rapporter la preuve des travaux qui ont conduit à des troubles de jouissance, en constituant des troubles dépassant les inconvénients normaux à supporter par le locataire pour les travaux que mène le bailleur pour l’entretien des lieux dont il est propriétaire .

A cet égard aucune preuve n’est apportée par M .[P] [Z] sur le phasage des travaux qui ont été exécutés de 2020 au 30/06/2023 ,ce qui ne permet pas de déterminer l’exacte amplitude de ceux-ci dans les parties communes ou ayant entraîné des conséquences directes dans son logement.

Il n’a pas été produit de constats d’huissier et commissaire de justice, ou de mesure de bruits sur la réalisation de ces travaux dans l’ immeuble.

Par ailleurs un litige concernant la réfection des lieux pour un dégât des eaux déclaré en janvier 2017 est sans rapport avec la demande de M. [P] [Z] .

Pour 2020, il est versé des mails antérieurs à la période couverte par la prescription.

Pour 2021 :

M .[P] [Z] produit un mail du 01/03/2021de coupure d’eau, de bruits à partir de 8h30, à laquelle le gestionnaire a répondu le même jour, du 19/03/2021 pour une autre coupure d’eau, l’avis de travaux affiché pour la création de gaine technique ENEDIS du 12/04/2021 au 02/07/2021 , un avis de travaux du 11/01/2021 au mois d’avril 2021 au 1er étage.

Pour les coupures d’eau, il est manifeste que celles-ci se sont produites en mars 2021 deux fois dans le logement, sans que la SA MMA VIE ne démontre avoir effectué des affichages adaptés.

Pour les travaux de gaines ENEDIS en 2021, le phasage est produit par la SA MMA VIE et les travaux ont eu lieu sur une journée en juin 2021 pour les deux bâtiments, puis une journée en juin au 4ème et 5ème étage, 6ème étage sur cour et l’affichage a été réalisée en informant de coupures de 9h à 15h , finalement reportée à 17h. Ces travaux ne constituent pas des travaux excédant des inconvénients normaux et selon l’article 7 e de la loi du 06/07/89, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

La preuve des conséquences pour M .[P] [Z] des travaux au 1er étage n’est pas rapportée par la seule production de l’avis de ces travaux entre janvier et avril 2021, à un étage bien inférieur aux lieux loués.

Une photo non datée de l’escalier bâché et avec des engins sur la palier est sans force probante de ce fait.

M .[P] [Z] a produit une lettre de réclamations du 31/10/2022 des locataires du 1er, 4ème, 5ème et 6ème étage signées de ceux-ci qui se plaignent de nuisances sonores , parties communes dégradées , coupures d’eau intempestives , jusqu’à plus de 90Db pendant des heures , de poussière , des ascenseurs bloqués . Il y est noté des travaux au 4ème étage, 1er , 2ème et 3ème étage successivement ou simultanément de reconfiguration complète .Il est envisagé une action en justice, sans que M .[P] [Z] ne précise si de telles actions ont été entamées par ces locataires ; elle émane de locataires du bâtiment A , alors que M.[P] [Z] est locataire dans le Bâtiment B . Cependant à lire la déclaration de sinistre de dégât des eaux de 2017 , il apparait que M .[P] [Z] est dans le même bâtiment que l’une des signataires de cette lettre.

Il est en outre joint une lettre de cette même locataire ( Mme [F]), qui mentionne des nuisances en raison de travaux « depuis des années » au 5ème étage , 4ème étage démolis entièrement pour y construire deux appartements par étage , puis rénovation complète des 1er, 2ème et 3ème étage. Elle relate des nuisances sonores , olfactives, visuelles, pratiques, un niveau de nuisances insoutenable avec impossibilité de travailler dans la journée , ou téléphoner , les ouvriers laissant les fenêtres ouvertes malgré les demandes pour éviter toutes dispersions dans les appartements ». Faute de preuve datée dans le temps plus précisément pour les travaux conduits au 4ème et 5ème étage notamment du bâtiment B , à proximité du logement de M .[P] [Z], la preuve de ce que les nuisances évoquées se sont produites, après le 07/11/2020 , en raison de travaux de restructuration des appartements n’est pas établie de manière suffisante pour démontrer un trouble anormal , alors même que selon les mails de M .[P] [Z] les travaux du 4ème étage se situent de janvier à avril 2020. Par ailleurs les travaux au 1er, 2ème et 3ème étage sont indiqués de rénovation et non de démolition et reconstruction comme au 4ème et 5ème étage , si bien que la preuve de nuisances pour M .[P] [Z] n’est pas certaine.

Les mesures de bruit faisant défaut en mars 2021 , il n’est pas prouvé qu’ils dépassent pour M.[P] [Z] les bruits règlementés par le Code de la santé publique .

Enfin les CR de chantier produits par le maître d’œuvre mentionnent des travaux de démolition et rénovation du R+1 gauche entre janvier 2021 et avril 2021, sans précision du bâtiment et en tout état de cause très en dessous du logement de M .[P] [Z].

Pour 2022 , il est produit par M .[P] [Z] un avis de travaux sur colonnes sur une journée de 9h à 13h , sans preuve de travaux ayant duré plus longtemps, mais qui supposent des démolitions avant reconstructions pour ce type de travaux, avec gêne sonore significative, et des bruits se propageant les autres jours pour les étages inférieurs.

Les travaux du 18/04 au 18/11/2022 menés par ARPHE, comme en témoigne l’affichage dans les parties communes pour les annoncer portent sur le 2ème et 3ème étage. Elle ne précise pas le type de travaux menés , mais selon le CR de réunion de chantier produit par le maître d’œuvre, elle a dans ces logements effectué le déplombage du 2ème étage du 02/05 au 20/05/2022 sur le bâtiment A et non le bâtiment B , et de même au 3ème étage du bâtiment A avec curage des lieux . Selon les PV de réception de travaux de LDBA, l’entreprise AHRPE a effectué ces travaux au R+2 et R+3 appartement A et B sur rue.

Dans le CR du 23/06/2022 de LDBA, il est mentionné une réunion avec les locataires du R+4 face cour pour prévoir un affichage en raison de travaux de démolition importants et bruyants courant juillet et mi-septembre 2022, mais dans ce CR , il est également mentionné le bâtiment A .

Pour 2023 :

M .[P] [Z] produit son mail du 24/04/2023 faisant état de coupures d’électricité dans la cage d’escalier depuis deux jours, et rappelant des nuisances sonores depuis deux ans.

Faute d’autres éléments sur les nuisances évoquées et le phasage des travaux dans le bâtiment B , la preuve de troubles de jouissance , au-delà des coupures d’électricité, n’est pas rapportée.

Au total, M .[P] [Z] ne démontre pas l’ensemble des nuisances invoquées . Il est établi des coupures d’eau répétées en 2021, des gênes sonores lors de travaux dans les colonnes en 2022, en 2023 des coupures d’électricité dans l’escalier sur deux journées .

Dans ces conditions, le préjudice de jouissance de M .[P] [Z] est limité ; il convient de condamner la SA MMA VIE à payer à M. [P] [Z] la somme de 1500 euros de dommages et intérêts pour la période du 07/11/2020 au 30/06/2023.

Sur la demande en garantie de la SA MMA VIE envers la SARL CB2E, la SAS BATALHA JORDAN, DE3 et la SCP LDBA ARCHITECTES :

La SA MMA VIE sollicite condamnation des défendeurs à la garantir des condamnations prononcées contre elle .

Les défendeurs s’y opposent . La SARL CB2E soutient que les travaux effectués pour ENEDIS ont été prévus et affichés, menés sur les horaires prévus de 9h à 17h ;

Aucun trouble de jouissance lié à ces travaux n’étant retenu, il n’y a pas lieu à garantie.

La SAS BATALHA JORDAN soutient que les travaux qu’elle a réalisés l’ont été au 1er étage de l’immeuble , sans que cela puisse concerner le préjudice subi par M .[P] [Z] et qu’elle n’a procédé qu’à des travaux de peinture, électricité et révision de plomberie du 09/12 au 28/12/2022.

Aucun trouble de jouissance n’étant retenu pour les travaux menés au 1er étage, qui apparaissent être ceux mentionnés dans la lettre de Mme [F] , qui évoque bien des rénovations, aucune garantie n’est due par la SAS BATALHA JORDAN.

La SA AHRPE soutient qu’elle a effectué des travaux du 18/04 au 18/11/2022 , qu’elle a pris les mesures nécessaires ,sans causer de troubles de jouissance anormaux. Aucun des travaux menés n’étant démontrés faits dans le bâtiment B, il n’y a pas lieu à garantie.

La SCP LDBA ARCHITECTES fait valoir l’absence de preuve des troubles invoqués par le locataire dépassant des inconvénients normaux. Elle fait valoir que sa responsabilité ne repose que sur la preuve de sa faute, du préjudice en lien de causalité avec cette faute, qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyen et non de résultat , qu’elle assure le suivi des travaux en tant que prestataire de service mais non leur exécution, que sa responsabilité n’est engagée que si le préjudice anormal est en lien avec son manquement à son obligation de moyen.

Or le calendrier des travaux ENEDIS a porté pour M .[P] [Z] sur deux journées , sans preuve de trouble anormal de ce fait. Pour les autres travaux menés suivis, il n’est pas établi qu’ils se déroulent dans le bâtiment B . Dès lors aucune garantie n’est due par la SCP LDBA ARCHITECTES.

Sur l’exécution provisoire :

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M .[P] [Z] sera condamné aux dépens , hors dépens de l’assignation en garantie qui seront supportés par la SA MMA VIE et à payer à la SA MMA VIE une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

La SA MMA VIE sera condamnée à payer à la SAS BATALHA JORDAN, la SAS AHRPE et la SCP LDBA ARCHITECTES chacune une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que les lieux loués situés au [Adresse 1], avec cave ont été restitués le 30/06/2023,

CONDAMNE M. [P] [Z] à payer à la SA MMA VIE la somme de 17870.79 euros reste due de loyers et charges impayés, réparations locatives et clause pénale , déduction opérée du dépôt de garantie , au 02/08/2023, avec intérêts légaux à compter du 23/03/2023 sur la somme de 12878.61 euros et du 25/03/2025 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation,

DIT que M. [P] [Z] est irrecevable en sa demande d’indemnisation du trouble de jouissance pour la période antérieure au 07/11/2020 pour prescription,

CONDAMNE la SA MMA VIE à payer à M .[P] [Z] la somme de 1500 euros de dommages et intérêts pour les préjudices de jouissance subis de coupure d’eau, nuisances sonores lors de changement de colonnes en 2022, de coupures d’électricité en 2023 , soit sur la période du 07/11/2020 au 30/06/2023,

DEBOUTE M .[P] [Z] du surplus de ses demandes mal fondées,

DEBOUTE la SA MMA VIE de l’ensemble des demandes en garantie dirigées contre la SARL CB2E, la SAS BATALHA JORDAN, la SAS AHRPE et la SCP LDBA ARCHITECTES,

DIT n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNE M .[P] [Z] aux dépens hors dépens de l’assignation en garantie qui seront supportés par la SA MMA VIE,

CONDAMNE M .[P] [Z] à payer à la SA MMA VIE la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA MMA VIE à payer à la SAS BATALHA JORDAN, DEf3 et la SCP LDBA ARCHITECTES chacune la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 8], le 26 juin 2025.

La Greffière La Présidente