TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/55153 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HWC

N° : 3

Assignation du :

18 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 janvier 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet AGI (ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS – #C1931

DEFENDEURS

Monsieur [D] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [U] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS – #E1770

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

M. [D] [T] et Mme [U] [V] sont propriétaires de deux lots (112 et 185) situés au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1], faisant partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Ces lots bénéficient de la jouissance privative à charge d’entretien d’une « cour jardin », située en face des lots, relevant des parties communes.

En mai 2024 M. [D] [T] et Mme [U] [V] ont réalisé des travaux dans cette cour jardin.

Par acte du 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner M. [D] [T] et Mme [U] [V] devant le juge des référés afin de notamment :

Condamner in solidum M. [D] [T] et Mme [U] [V] à déposer et enlever la terrasse en bois édifiée dans la cour jardin et le gazon synthétique posé dans la cour, et remettre les lieux dans leur état antérieur avec remblaiement de la cour et pose de pavés, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de 3 semaines suivant la signification de l’ordonnance à intervenirOrdonner que tous les travaux précités se feront sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, aux frais exclusifs des défendeursSe réserver le pouvoir de liquider l’astreinteCondamner in solidum M. [D] [T] et Mme [U] [V] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût des constats.

À l’audience du 10 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties, qui se sont vues délivrer une injonction de rencontrer un médiateur aux fins d’information.

À l’audience du 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires s’est opposé aux moyens et demandes des défendeurs, et a maintenu les termes de son assignation.

M. [D] [T] et Mme [U] [V] ont sollicité à titre principal le débouté des demandes en raison de contestations sérieuses, et à titre subsidiaire que le juge ordonne une mesure de médiation ou de conciliation. Ils ont sollicité en tout état de cause la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de remise en état :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Par ailleurs aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 25 de la même loi, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] affirme que les travaux réalisés sans autorisation ont affecté le sol et l’aspect de la cour jardin qui demeure une partie commune, y-compris avec affouillement du sol de plusieurs centimètres, ce qui excède largement des travaux d’entretien.

M. [D] [T] et Mme [U] [V] soutiennent quant à eux qu’ils n’ont fait que respecter leur obligation d’entretien, puisque les revêtements posés sont amovibles et qu’en tout état de cause le sol et la végétation étaient précédemment dangereux.

En l’espèce, il est établi et non contesté que les défendeurs, propriétaires de deux lots en RDC de l’immeuble, disposent d’un accès direct et de la jouissance privative de la « cour jardin » de l’immeuble, qui demeure une partie commune, à charge pour eux d’entretenir cette cour jardin.

Il n’est pas non plus contesté que les défendeurs ont fait réaliser, en mai et juin 2024, des travaux dans cette cour visant à remplacer le sol constitué principalement de dalles en pierre et d’herbe, par une terrasse en bois montée sur plots, et dans la continuité par du gazon synthétique.

Ces travaux n’ont pas été précédés d’une autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires.

La jouissance privative dont bénéficient les défendeurs ne les dispense pas de respecter les dispositions légales et les stipulations du règlement de copropriété, et notamment l’obligation d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires avant la réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Or les travaux effectués sur les parties communes au printemps 2024 ne peuvent être qualifiés de travaux d’entretien alors que les pièces produites démontrent que les anciennes dalles ont été enlevées, l’herbe arrachée, la terre retirée sur quelques centimètres, le tout remplacé par une large terrasse en bois et par du gazon synthétique.

Ainsi ce sont la consistance du sol et l’aspect complet de la cour jardin qui ont été modifiés.

Les défendeurs ne peuvent arguer de leur obligation d’entretien et des injonctions dans ce sens du syndicat pour prétendre qu’ils pouvaient réaliser les travaux litigieux. Leur obligation d’entretien signifie notamment entretenir la végétation, le cas échéant en coupant et en enlevant des végétaux, en dégageant si besoin les évacuations, et nettoyer le sol des diverses mousses et débris, mais pas remplacer complètement le sol de la cour par un nouveau.

Ils ne peuvent pas plus mettre en avant le caractère dangereux de l’ancienne cour, et une prétendue carence du syndicat des copropriétaires, pour légitimer a postériori leurs travaux.

En effet, si ce caractère dangereux était avéré, il leur appartenait d’en saisir le syndicat des copropriétaires pour trouver amiablement une solution, ou si besoin saisir une juridiction pour obtenir des travaux.

Ainsi, les travaux réalisés sur les parties communes, même à usage privatif, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires caractérisent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, dans les conditions précisées au dispositif.

Une astreinte sera ordonnée afin d’assurer l’effectivité de la décision dans les termes du dispositif.

Il n’y a cependant pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

II- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [T] et Mme [U] [V], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Il y a lieu de préciser que, s’agissant des frais antérieurs à l’engagement de l’instance, constituent des dépens uniquement les frais qui ont un rapport étroit et nécessaire avec l’instance, comme une sommation ou un commandement légalement obligatoire avant l’introduction d’une instance.

Mais les frais des constats de commissaire de justice exposés avant l’instance par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable, mais seulement des frais non compris dans les dépens, entrant dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande visant à inclure les coûts des constats dans les dépens sera donc écartée.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] formée sur le fondement des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à M. [D] [T] et Mme [U] [V] de déposer et enlever la terrasse en bois édifiée et le gazon synthétique posé dans la cour jardin de l’immeuble [Adresse 1] dont ils ont la jouissance privative, et de remettre les lieux dans leur état antérieur aux travaux de mai 2024;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à la charge in solidum des défendeurs, faute d’exécution dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de 4 mois ;

Disons que ces travaux de remise en état devront être réalisés sous le contrôle d’un architecte, ou autre professionnel, désigné par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], aux frais de M. [D] [T] et Mme [U] [V] ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum M. [D] [T] et Mme [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la somme de 2.500 euros (deux mille cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [D] [T] et Mme [U] [V] aux entiers dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût des constats ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 16 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ