MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 22/00268 – N° Portalis DB3J-W-B7G-FSUM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Madame [E] [V]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Nicolas DUFLOS de la SCP D’AVOCATS DUFLOS, avocats au barreau de POITIERS,

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocats au barreau de POITIERS, avocats postulant, et Maître Maxime MORENO, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

LE :

Copie simple à :

— M^e DUFLOS

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Marie PALEZIS, lors des débats

Edith GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 25 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Rappel des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé en date du 11 août 2015, Mme [E] [V] a donné à bail à Mme [U] [Y] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 9] ([Localité 7]-ET-[Localité 10]), lot n°4, pour un loyer mensuel de 530 euros. Le bien objet du contrat est décrit ainsi : « une entrée avec un espace de rangement, un séjour avec une cuisine américaine aménagée de rangements, un dégagement, une chambre avec un espace pour rangements, une salle d’eau, un wc, un jardin » et un parking à usage privatif.

Par acte délivré le 25 janvier 2021, Mme [E] [V] a signifié à sa locataire un congé aux fins de vente pour la date du 10 août 2021, visant l’appartement, « un jardin ainsi qu’une place de parking, le tout tel que plus amplement détaillé audit contrat de location ».

Par courrier en date du 7 avril 2021, Mme [U] [Y] a informé sa bailleresse de sa volonté de se prévaloir de son droit de préemption sur l’offre de vente adressée par cette dernière.

Suivant promesse de vente par acte authentique du 11 mai 2021, Mme [E] [V] a conféré à Mme [U] [Y] la faculté d’acquérir le bien situé [Adresse 1] à [Localité 9] ([Localité 7]-ET-[Localité 10]), lot n°4, pour la somme de 145 000 euros. Mme [U] [Y] a accepté la promesse de vente, se réservant la faculté d’en demander ou non la résiliation. Le bien objet du contrat était identifié comme un appartement, avec « jardin. Droit de jouissance au parking aérien ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juillet 2021, le projet d’acte définitif de vente a été communiqué à Mme [U] [Y]. Ce projet fait état d’un « droit de jouissance exclusive au jardin numéro 1 d’environ 60 m2. Droit de jouissance au parking aérien ».

Lors du rendez-vous à l’office notarial de Maître [B] [F] le 19 août 2021, Mme [U] [Y] a refusé de signer l’acte de vente.

Le 18 octobre 2021, une sommation d’avoir à comparaître le 5 novembre 2021 en l’étude de Maître [B] [F] a été délivrée à Mme [U] [Y], pour signature de l’acte de vente.

Le 5 novembre 2021, Maître [B] [F] a dressé un procès-verbal de difficulté au regard de l’impossibilité de réaliser la vente.

Par acte délivré le 20 janvier 2022, Mme [E] [V] a fait assigner Mme [U] [Y] devant le tribunal judiciaire de Poitiers, aux fins de :

— CONSTATER la caducité de la promesse de vente compte tenu de l’expiration du délai de résiliation de la vente à compter du 10 août 2021 ;

— CONDAMNER Mme [U] [Y] à payer à Mme [E] [V] la somme de 14 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

— Condamner Mme [U] [Y] à payer à Mme [E] [V] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner Mme [U] [Y] aux dépens, dont distraction à Maître Nicolas DUFLOS ;

— Condamner Mme [U] [Y] à payer à Mme [E] [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue une première fois le 17 mars 2023, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

Par jugement en date du 26 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers a débouté Mme [E] [V] de sa demande d’expulsion de Mme [U] [Y] en constatant que le congé délivré par la bailleresse était nul en l’absence de consistance des droits réels, et que le bail s’était donc tacitement reconduit.

A l’audience du 24 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée à la mise en état en raison des nouvelles conclusions de la demanderesse signifiées après la clôture et du jugement du 26 mai précédant.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 novembre 2024, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025 et la décision mise en délibérée, par mise à disposition au greffe, à la date du 27 mai 2025.

Prétention et moyens des parties

En demande, aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 septembre 2024, Mme [E] [V] sollicite de voir le tribunal :

A titre principal,

— Constater qu’elle se désiste de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter Mme [U] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— Réduire la pénalité qui pourrait être due à Mme [U] [Y]

En tout état de cause,

— Condamner chaque partie à la charge des dépens et frais engagés par elle.

A titre liminaire, Mme [E] [V] soutient, sur le fondement de l’article 47 alinéa 1 du code de procédure civile que la juridiction de Poitiers est compétente pour connaître de ce litige, la défenderesse étant avocate au barreau de Tours, juridiction limitrophe.

Au soutien de sa demande principale, et en application de l’article 1599 du code civil, la demanderesse estime que Mme [U] [Y] ne peut demander à la fois la vente forcée de l’immeuble et l’application de la clause pénale. Elle explique que la vente ne peut être qualifiée de parfaite puisque l’acheteuse ne peut pas être propriétaire du jardin n°1 comme elle le soutient, la vente de la chose d’autrui étant nulle et qu’ainsi la promesse de vente est inopposable à la copropriétaire du jardin. En réponse à Mme [U] [Y], elle indique que les différences de désignation relevées ont pour unique but d’obtenir une réduction du prix de vente du bien, et qu’il ne s’agit là que d’une erreur matérielle du notaire. Elle ajoute que l’acquéreuse a eu connaissance du règlement de copropriété et qu’il est d’usage que le jardin demeure une partie commune, ce que cette dernière ne pouvait selon elle ignorer au regard de sa profession. Mme [E] [V] estime que, soit que la future propriétaire ait la pleine propriété du bien soit qu’elle exerce un droit de jouissance exclusif, les droits d’usage et de jouissance seront identiques. Elle termine en expliquant que le règlement de copropriété est désormais plus profitable à Mme [U] [Y], puisque celle-ci ne devra pas supporter la charge exclusive des travaux en cas de nécessité de réfection du mur de soutènement du jardin. S’agissant de la clause pénale, Mme [E] [V] estime qu’une mise en demeure du débiteur est nécessaire et que ce préalable n’a pas été réalisé.

En réponse à la demande de réalisation de travaux, Mme [E] [V] indique que si cette dernière émet ces demandes en sa qualité de locataire, alors la juridiction est incompétente au profit du juge des contentieux de la protection alors que si elle revêt sa qualité d’acquéreuse, elle doit prendre le bien en l’état et ne peut demander la réparation de désordres dont elle a eu connaissance avant la vente. Mme [E] [V] ajoute que le diagnostic a été réalisé avant la promesse de vente et avant l’exercice du droit de préemption, ce qui confirme selon elle que Mme [U] [Y] était au courant des désordres, dont les travaux de reprise ont été chiffrés, de sorte que la demanderesse ne souffre pas d’un préjudice. Mme [E] [V] ajoute que les travaux doivent être réalisés par le syndicat des copropriétaires, et non par elle.

Au soutien de sa demande subsidiaire, Mme [E] [V] rappelle que le juge a la possibilité de modérer ou d’augmenter la clause pénale si elle apparaît manifestement excessive ou dérisoire, ou la diminuer s’il considère que l’engagement a été en partie exécuté. La demanderesse estime qu’un éventuel défaut de délivrance ne porterait en l’espèce que sur le jardin attenant à l’appartement.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 avril 2024, Mme [U] [Y] sollicite de voir le tribunal :

— Débouter Mme [E] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Mme [E] [V] à signer l’acte authentique de vente en l’étude de Maître [F] et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du premier jour du mois suivant la signification du jugement ;

— Déclarer qu’à défaut de présentation de Mme [E] [V] en l’étude de Maître [F] à la date convenue entre les parties, ou fixée par cet officier public au plus tard dans les deux mois suivant la signification du jugement, le jugement à intervenir vaudra vente et sera publié à la conservation des hypothèques ;

— Condamner Mme [E] [V] à verser à Mme [U] [Y] la somme de 14 500 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamner Mme [E] [V] à réaliser les travaux de stabilisation de l’immeuble et à contenir l’aggravation des fissures en façade et en partie soubassement, dans le délai d’un mois à compter de la date de signature de l’acte authentique à venir, et au-delà sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— Condamner Mme [E] [V] aux dépens, en ce compris le coût des interventions des Officiers Ministériels, avec distraction au profit de la SCP MADY GILLET ;

— Condamner Mme [E] [V] à payer à Mme [U] [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de débouté de Mme [E] [V] de l’ensemble de ses demandes, Mme [U] [Y] explique avoir réglé l’acompte sur l’indemnité d’occupation le 28 mai 2021, soit avant expiration du délai prévu par la promesse de vente, et le solde de cette indemnité le 12 août 2021, alors que le jour du terme de la promesse avait été prorogé au 19 août 2021, le notaire ne disposant pas de l’ensemble des pièces nécessaires à la régularisation de l’acte. Elle ajoute s’être acquittée du prix de vente de l’immeuble à la même date.

Au soutien de sa demande de vente forcée et sur le fondement des articles 1124, 1104 et 1217 du code civil et de l’article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [U] [Y] estime que les critères de la vente parfaite sont en l’espèce réunis. La défenderesse indique qu’aux termes du contrat de bail signé le 11 août 2015, le jardin est désigné comme une partie privative et relève donc de la propriété exclusive du copropriétaire. Elle ajoute que le congé aux fins de vente délivré le 25 janvier 2021 vise lui aussi le jardin ainsi que l’emplacement de stationnement, tout comme la promesse de vente du 11 mai 2021 qui précise toutefois un droit de jouissance de l’emplacement de stationnement. Mme [U] [Y] considère qu’il y a ainsi accord sur la chose et le prix de la vente.

S’agissant de son consentement, la défenderesse explique que la levée d’option réalisée le 7 avril 2021 a transformé la promesse unilatérale en vente parfaite, d’autant qu’elle a selon elle réalisé tous les préalables nécessaires à la vente et notamment la consignation entre les mains du notaire du prix de vente et des frais d’acquisition. La défenderesse explique que Mme [E] [V] s’est rétractée en modifiant unilatéralement les termes du contrat dans les projets d’acte de vente ultérieur à la promesse, en stipulant un « droit de jouissance exclusif au jardin » et un « droit de jouissance au parking aérien ». Mme [U] [Y] explique son refus de signer du fait de ces modifications, celles-ci entraînant selon elle une diminution de la valeur du bien, sans que le prix de vente n’ait été modifié, et des droits de jouissance différents de ceux d’un propriétaire. Elle conclut que seule la demanderesse est à l’origine de la défaillance, puisque la modification des termes du contrat définitif par cette dernière doit selon la défenderesse s’analyser comme une rétractation de la promesse. En réponse à Mme [E] [V], la défenderesse estime que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble devaient être établis en conformité avec les engagements de vente et la promesse, en prévoyant que le jardin devienne la pleine propriété de Mme [U] [Y].

Au soutien de sa demande de mise en œuvre de la clause pénale, se fondant sur l’article 1217 du code civil, Mme [U] [Y] indique qu’une telle clause est prévue par la promesse de vente signée par les parties et considère que Mme [E] [V] a fait obstacle à la régularisation de l’acte authentique de vente en modifiant unilatéralement la désignation du bien figurant dans la promesse. Mme [U] [Y] s’appuie sur le procès-verbal de difficulté du 5 novembre 2021 rédigé par Maître [F] pour conclure à une défaillance de la demanderesse.

Au soutien de sa demande de prise en charge du coût des travaux, Mme [U] [Y] explique qu’à l’occasion de la promesse de vente a été réalisé un diagnostic technique global, qui constate un affaissement de structure côté chambre et des infiltrations d’eau par la terrasse de l’appartement du premier étage. Mme [U] [Y] indique que les travaux n’ont jamais été réalisés par la propriétaire et que la situation s’est aggravée, selon les constatations de l’expert le 14 février 2023, qui observe que des morceaux d’enduits menacent de se détacher, que l’écartement de la fissure sur la façade témoigne de l’ouverture des joints de mortier et une évolution de la fissure en partie soubassement de 2.5 mm à 4 mm, fissure qu’il considère liée à une instabilité du sol. Mme [U] [Y] dit avoir fait estimer les travaux pour une somme de 23 577.16 euros, sans inclure les travaux de consolidation du sol, qu’elle pense indispensables à la stabilité de l’immeuble.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement partiel de Mme [E] [V].

Par application des articles 394 et suivants du code de procédure civile, il y a lieu de dire que Mme [E] [V] se désiste valablement de ses demandes notamment telles que contenues dans l’acte initial et sauf celles expressément maintenues dans les dernières conclusions.

Sur la demande de Mme [U] [Y] en exécution forcée de la vente.

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut provoquer l’exécution forcée du contrat.

Mme [E] [V] s’opposant à la demande d’exécution forcée de Mme [U] [Y], motif pris de l’absence de vente formée entre elles et partant, de l’absence d’obligation à sa charge de lui délivrer l’ensemble immobilier litigieux, il importe de vérifier en premier lieu l’existence d’une telle vente.

Sur l’existence d’une vente au profit de Mme [U] [Y] de l’ensemble immobilier comprenant appartement, jardin et place de stationnement au prix de 145 000 euros.

Il résulte des articles 1582 et 1583 du code civil que la vente peut être faite par acte authentique ou seing privé et qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En application des articles 1113, 1114 et 1118 du code civil, la vente est formée dès lors que, à une offre précise et ferme, correspond une acceptation dans les mêmes termes, ces deux éléments devant à la fois se rencontrer et se correspondre exactement. L’acceptation peut être expresse ou tacite mais elle doit résulter d’un comportement ou d’une déclaration non équivoque de son auteur.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Par application de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente établie par acte notarié le 11 mai 2021, que Mme [E] [V] a offert de vendre à Mme [U] [Y] le lot n°4 situé [Adresse 1] à [Localité 8], dont la description est la suivante : « un appartement comprenant : entrée, placard, séjour-salon avec coin cuisine, balcon, dégagement, chambre, salle de douches, WC, jardin. Droit de jouissance au parking aérien », au prix de 145.000 euros, frais de vente et de notaire exclus.

Cette promesse de vente a été signée par Mme [U] [Y].

Le caractère ferme de cette promesse se déduit de la mention selon laquelle « il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil. »

Cette description est corroborée par celle mentionnée au congé aux fins de vente délivré par Mme [E] [V] à sa locataire, le 25 janvier 2021 : " appartement de type 2 en rez-de-chaussée (…) un jardin ainsi qu’une place de parking ".

Ce congé renvoie par ailleurs au bail pour une description plus détaillée, contrat qui là encore détermine le logement comme un appartement avec jardin, et parking à usage privatif.

Mme [E] [V] argue qu’en sa qualité de locataire, Mme [U] [Y] ne pouvait ignorer qu’elle n’aurait pas la propriété du jardin mais simplement la jouissance exclusive. Toutefois, le fait que Mme [U] [Y] occupe les lieux depuis plusieurs années ne lui permet pas de connaître les droits réels attachés. De même, le fait que la locataire soit avocate spécialisée en droit de l’immobilier ne permet pas de déduire qu’elle ne pouvait ignorer cette réalité.

Par ailleurs, si le règlement de copropriété fait effectivement état que le jardin est à la jouissance exclusive de l’appartement du rez-de-chaussée, et non pas en pleine propriété, ce document n’a été établi que le 2 juin 2021, soit après la réception du congé aux fins de vente et de la signature de la promesse et après la levée d’option par la locataire. Ainsi il ne peut constituer la preuve que Mme [U] [Y] avait connaissance de cet élément au moment où elle a exprimé son souhait d’acheter le bien.

Dès lors, il y a lieu de considérer que Mme [U] [Y] a eu l’intention d’acheter l’appartement avec le jardin en pleine propriété, avec un droit de jouissance sur la place de stationnement, comme le prévoit la promesse de vente et avant elle le congé aux fins de vente et le bail. De la même manière, Mme [E] [V] a eu l’intention de vendre le bien selon les mêmes termes, qu’elle a réitéré dans l’ensemble des actes mentionnés.

Ainsi, la volonté des parties s’est accordée sur la chose objet de la vente, en l’espèce l’appartement et le jardin en pleine propriété, ainsi que le droit de jouissance du stationnement.

S’agissant de l’accord des parties sur le prix, il est constant que la venderesse comme l’acquéreuse se sont accordées sur le prix de 145 000 euros, mentionné à la promesse de vente comme au congé aux fins de vente.

En conséquence, la promesse de vente caractérise l’accord mutuel des parties sur la chose objet de la vente ainsi que sur le prix.

La promesse de vente signée par Mme [U] [Y] stipule plusieurs conditions suspensives à la conclusion de la vente. En l’espèce, la promesse stipule que " la réalisation aura lieu soit par signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes, à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire et de manière générale de tous comptes et proratas ; soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte de vente dans le délai visé ci-dessus. (…). Cette levée d’option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant : au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes, à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire et de manière générale de tous comptes et proratas. " L’ensemble de ces conditions devait initialement être réuni avant le 10 août 2021.

Par ailleurs, la promesse prévoit les conditions suspensives suivantes : le versement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 14.500 euros dans les vingt-et-uns jours, l’obtention d’un diagnostic technique global, la réalisation d’un état descriptif de division – règlement de copropriété du bien, et l’obtention du prêt pour le bénéficiaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [U] [Y] a bien levé l’option dans le délai imparti, cet élément étant corroboré par la rédaction et l’envoi de l’acte de vente aux parties, la sommation de comparaître délivrée à la bénéficiaire ou encore les divers échanges de mails entre Mme [U] [Y] et les notaires.

S’agissant du prix payable déduction faite de l’indemnité d’immobilisation, Mme [U] [Y] justifie avoir réglé l’avance sur l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 5.000 euros, en transmettant le relevé de compte du notaire en charge de la vente et l’avis de virement de la somme en date du 28 mai 2021, soit dans le respect du délai qui prenait fin au 31 mai de la même année.

L’acquéreuse justifie aussi de l’option du prêt et du déblocage des fonds, comme en attestent les mails échangés avec la BANQUE POPULAIRE VAL DE [Localité 10], produits aux débats.

S’agissant du versement du reste de l’indemnité d’immobilisation, ce dernier devait intervenir avant le 10 août 2021, échéance initiale de la promesse. Or Mme [U] [Y] fournit la preuve que ce délai a été prorogé jusqu’au 19 août au moins, l’ensemble des pièces n’ayant pas été transmises au notaire dans les temps, comme en fait état le mail envoyé par Maître [A] [P] le 12 août 2021.

Ainsi, en produisant l’ordre de virement du 12 août 2021, Mme [U] [Y] justifie du paiement dans les délais non seulement du reliquat de l’indemnité d’occupation, mais aussi du prix de vente de l’immeuble, pour un total de 140 119 euros et ce dans les délais prévus par la promesse de vente.

Enfin s’agissant des conditions suspensives incombant au promettant, Mme [E] [V] produit à la fois le diagnostic technique global en date du 6 avril 2021 et l’état descriptif de division – règlement de copropriété, établi par un géomètre-expert le 2 juin 2021.

Dès lors, l’ensemble des conditions suspensives à la réalisation de la promesse ont été remplies, excepté la signature de l’acte de vente.

Sur la défaillance des parties.

En l’absence de signature de l’acte de vente, la promesse prévoit que le notaire dressera un procès-verbal constatant le défaut du promettant ou du bénéficiaire.

En l’espèce, Maître [B] [F] a établi ce procès-verbal le 5 novembre 2021, déclarant Mme [U] [Y] défaillante en raison de son refus de signer l’acte de vente, au regard de la difficulté liée aux droits attachés au jardin.

Toutefois, Mme [U] [Y] conteste ce procès-verbal, considérant que la défaillance incombe à Mme [E] [V].

En effet, il est établi que la description des droits réels attachés au jardin ont été modifiés entre la promesse de vente rédigée le 11 mai 2021 et l’acte de vente soumis à Mme [U] [Y] le 28 juillet 2021. Alors que la promesse stipulait que le bien objet de la vente était composé d’un jardin, impliquant que la bénéficiaire en aurait la pleine propriété, l’acte de vente indiquait que le jardin était en fait en jouissance exclusive de l’acheteur. Or propriété et jouissance sont des droits réels bien distincts, emportant des conséquences différentes pour leur titulaire.

Mme [E] [V] ne peut se prévaloir d’une erreur matérielle du notaire dans la rédaction de la promesse de vente, étant considéré que la description donnée du bien était conforme à celle rédigée dans le congé pour vente, et dans le bail locatif.

Pourtant, et alors qu’elle s’était engagée à vendre le jardin dans la promesse de vente, Mme [E] [V] a postérieurement fait établir le 2 juillet 2021 un règlement de copropriété, dont les dispositions sont contraires à l’engagement pris, puisque le jardin y est désigné comme appartenant à la copropriété et à la jouissance exclusive de l’appartement du rez-de-chaussée. Mme [E] [V] ne pouvait ignorer que ce procès-verbal n’était pas en conformité avec ses engagements.

Par ailleurs, Mme [E] [V] a vendu le second appartement constituant l’ensemble immobilier le 27 octobre 2021, en prévoyant la copropriété du jardin, alors qu’elle était déjà informée des contestations de Mme [U] [Y], qui les avait notamment exprimées lors du rendez-vous notarié du 19 août 2021.

Mme [E] [V] a ainsi fait fi de la difficulté, en contradiction là encore avec les termes de sa promesse. Toutefois Mme [E] [V] ne s’est jamais rétracté de sa promesse comme elle en avait la possibilité.

A l’inverse, Mme [U] [Y] a respecté l’ensemble des obligations lui incombant, en levant l’option et les conditions suspensives de la promesse. Elle justifie par ailleurs avoir informé Maître [A] [P] de la difficulté liée aux droits réels sur le jardin dès le 19 août 2021.

En conséquence, il y a lieu de considérer que Mme [E] [V] est la partie défaillante, et non pas Mme [U] [Y] comme indiqué par le notaire dans son procès-verbal du 5 novembre 2021.

Sur les conséquences de la défaillance de la promettante.

La promesse de vente stipule qu’en cas de défaut de la promettante, le bénéficiaire pourra à son choix faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente ou faire constater que la vente n’est pas exécutée, et faire demander la constatation de la résolution de plein droit du contrat.

En l’espèce, Mme [U] [Y], bénéficiaire de la promesse, demande à voir prononcer l’exécution forcée de la vente, à l’encontre de Mme [E] [V], promettante dont la défaillance a été constatée.

En conséquence, la vente forcée de l’appartement constituant le lot n°4, situé [Adresse 1] et cadastré BX n°[Cadastre 4], composé d’un jardin en pleine propriété et d’un droit de jouissance au parking aérien, pour la somme de 145 000 euros doit se réaliser et Mme [E] [V] sera condamnée à signer l’acte de vente établi en l’étude de Maître [B] [F].

Le délai pour procéder à la signature sera fixé à six mois à compter du jour où le présent jugement sera devenu définitif et exécutoire.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard passé ce délai, en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités précisées au dispositif.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de déclarer qu’à l’expiration du délai, ce jugement vaudra vente au regard de l’importance du montant de l’astreinte prononcée.

Sur la demande de Mme [U] [Y] en paiement au titre de la clause pénale.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La promesse de vente en date du 11 mai 2021 stipule que " dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de quatorze mille cinq cents euros à titre de dommages et intérêts. (…) Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. "

En l’espèce, il a été démontré que l’ensemble des conditions relatives à l’exécution de la promesse ont été remplies, mais que l’acte authentique de vente n’a pu être signé en raison de la défaillance de Mme [E] [V]. Mme [U] [Y], qui s’est engagée en levant l’option prévue par la promesse et en effectuant le versement de l’ensemble des sommes dues au titre de la vente a subi un préjudice du fait de l’absence de réalisation de celle-ci.

Si Mme [U] [Y] ne justifie pas avoir mis en demeure Mme [E] [V], il y a lieu de qualifier le manquement de cette dernière à ses obligations de définitif, au regard de la vente du jardin en tant que bien soumis à la copropriété le 27 octobre 2021.

Ces circonstances excluent de modérer la clause pénale, à défaut de preuve de son caractère manifestement excessif au sens de la loi.

En conséquence, Mme [E] [V] sera condamnée à payer à Mme [U] [Y] la somme de 14 500 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande de Mme [U] [Y] en condamnation de Mme [E] [V] à la réalisation de travaux.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il est constant que le propriétaire d’un immeuble en vente n’a pas d’obligation de réaliser des travaux. La seule obligation du vendeur est de réaliser et remettre au futur acquéreur les diagnostics obligatoires.

Les travaux peuvent incomber au propriétaire lorsque cela est contractuellement prévu à la promesse ou à l’acte de vente.

La vente ayant été analysée comme parfaite à la date de la promesse du 11 mai 2021, les rapports de Mesdames [E] [V] et [U] [Y] ne s’analysent plus dans un rapport de bailleresse – locataire, mais sous l’angle de la relation vendeuse – acquéreuse.

En l’espèce, Mme [U] [Y] a elle-même fait établir un diagnostic le 6 avril 2021, avec un additif suite à une visite le 14 février 2023. Monsieur [R] [D] observe la présence de diverses fissures, dues à un affaissement de fondation superficielle du terrain et à des mouvements de sols d’assise. Il estime les travaux de reprise à la somme de 11.110 euros TTC (pièce [Y] n°16). La future acquéreuse était donc parfaitement informée des désordres affectant l’immeuble et des travaux à envisager.

Or la promesse de vente signée par Mme [U] [Y] ne fait pas mention de quelconques travaux, de sorte que Mme [E] [V] n’est pas engagée à en supporter la charge, qui incombe à l’acquéreur.

S’agissant du dégât des eaux, Mme [E] [V] justifie avoir effectué les réparations nécessaires en fournissant une facture en date du 15 septembre 2021, de sorte que la prétention est désormais sans objet.

En conséquence, Mme [U] [Y] sera déboutée de sa demande de condamnation de Mme [E] [V] à réaliser les travaux sous astreinte.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de jugement.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [V], partie perdante au procès, supportera les dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par la SCP MADY GILLET, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La demande sur le coût des interventions des Officiers Ministériels, imprécise, ne justifie pas qu’il soit statué spécialement au dispositif.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie perdante tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Mme [E] [V], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [U] [Y], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de retenir que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire qui touche à la vente forcée d’un immeuble notamment.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DIT que Mme [E] [V] se désiste valablement de ses demandes notamment telles que contenues dans l’acte initial et sauf celles expressément maintenues dans les dernières conclusions ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à signer l’acte authentique de vente concernant le bien [Adresse 1] et cadastré BX n°[Cadastre 4], composé d’un jardin en pleine propriété et d’un droit de jouissance au parking aérien, en l’étude de Maître [B] [F] (Office notarial [B] [F], [M] [X] et [L] [C], [Adresse 5]), ou tout autre notaire supplée d’un commun accord entre les parties, dans un délai de six mois à compter du jour où après signification le présent jugement sera devenu définitif et exécutoire, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard pendant 180 jours sans s’en réserver la liquidation ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à payer à Mme [U] [Y] la somme de 14.500 euros au titre de la clause pénale ;

REJETTE la demande de Mme [U] [Y] en condamnation de Mme [E] [V] au titre de la réalisation de travaux ;

CONDAMNE Mme [E] [V] aux dépens, avec recouvrement direct au profit de la SCP MADY GILLET, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à payer à Mme [U] [Y] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire ;

Le Greffier, Le Président