TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Valérie GARCON

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13757

N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y24

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #22

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13757 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y24

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Décembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [Z] est propriétaire des lots de copropriété n° 29, 30, 31, 38, 39 et 56 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6].

Par exploit d’huissier signifié le 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] a fait assigner M. [D] [Z] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 27 mars 2024.

Au visa des articles 10, 10-1, 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, il demande au tribunal de condamner M. [D] [Z] au paiement des sommes de :

—  10.328,72 € au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023 avec intérêt de droit à compter de la sommation,

—  181,76 € au titre des frais de recouvrement,

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 € au titre des frais irrépétibles,

— outre les dépens qui comprendront le coût de la sommation.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée à l’étranger suivant acte de vaines recherches, M. [D] [Z] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 avril 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 décembre 2024.

Selon conclusion notifiées par la voie électronique le 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi de l’affaire à la mise en état pour éventuel désistement au motif que le défendeur avait pris contact avec le syndic en indiquant qu’il allait solder sa dette en juin 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 4 décembre 2024, a été mise en délibéré au 20 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

La demande de révocation de clôture n’est accompagnée d’aucun justificatif de paiement de la dette objet du présent litige. Le fait que M. [Z] ait annoncé vouloir solder sa dette n’est pas un motif grave, au sens de l’article 803 du code de procédure civile.

Il convient donc de rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

2 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13757 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y24

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 1) que M. [D] [Z] est propriétaire des lots de copropriété n° 29, 30, 31, 38, 39 et 56 de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2023, par lequel l’assemblée des copropriétaires a approuvé le compte de l’exercice 2022, ajusté le budget prévisionnel 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2023, appel de charges et travaux du troisième trimestre 2023 inclus.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [D] [Z], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.328, 72 € au 1er juillet 2023, appels de charges et fonds travaux du 3ème trimestre 2023 inclus.

M. [D] [Z] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 27 avril 2023 sur la somme de 7.757,70 € ( somme correspondant au montant des charges courantes et provisions réclamé par la sommation du 27 avril 2023, expurgé des frais) et à compter de l’assignation délivrée le 10 novembre 2023 pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 181,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure et une relance le 30 janvier 2023 et le 27 février 2023 (pièces n° 3 et 4) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, les frais « d’ouverture contentieux » facturés par le syndic au titre d’une vacation (pièce n° 17) ne seront pas retenus, le recouvrement d’une créance de charges constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et le contrat de syndic n’étant pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, M. [D] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76.76 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté du surplus de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [Z] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [Z] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er octobre 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [Z] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5 – Sur les demandes accessoires

M. [Z], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. La sommation de payer relevant des frais irrépétibles, elle sera traitée à ce titre.

Tenu aux dépens, M. [Z] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre, en ce inclus le coût de la sommation de payer délivrée le 27 avril 2023.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] les sommes de :

—  10.328, 72 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2023, appels de charges et fonds travaux du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 7.757,70 € à compter du 27 avril 2023, date de la sommation de payer, et à compter du 10 novembre 2023, date de l’assignation, pour le surplus,

—  76.76 € au titre des frais de recouvrement,

—  1.500,00 € au titre des frais irrépétibles, en ce inclus le coût de la sommation de payer délivrée le 27 avril 2023,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes formées au titre des frais de recouvrement et des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [D] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025

Le Greffière La Présidente