TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09798 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DBT

Minute : 25/827

Monsieur [F] [V] [X]

Représentant : M^e Patricia ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC362

Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V]

Représentant : M^e Patricia ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC362

C/

Madame [Y] [H]-[G]

Représentant : M^e Rifka MIMOUNI-PERES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB160

Madame [P] [H]-[G]

Représentant : M^e Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB200

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 04 Juillet 2025 par Madame [O] MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [F] [V] [X],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Patricia ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Patricia ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Y] [H]-[G],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne et assistée de M^e Rifka MIMOUNI-PERES,

avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [P] [H]-[G],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082024014845 du 10/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2012, Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] ont donné à bail à Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 850 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 20 euros, soit un total mensuel de 870 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] ont fait signifier à Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6633 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 4 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] ont fait assigner Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] aux fins de:

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H] [G] au paiement de la somme de 6023 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 juin 2024 avec les intérêts de droit à compter du 3 avril 2024,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 16 septembre 2024.

À l’audience du 16 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 17 mars puis du 28 avril 2025, à la demande des parties.

À l’audience du 28 avril 2025, Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 12939 euros arrêtée au 17 avril 2025, loyer du mois d’avril inclus. Ils sont opposés à la demande de délais de paiement.

Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] soutiennent que Madame [Y] [H] [G] et Madame [P] [H]- [G] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 3 avril 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [Y] [H]-[G] assistée, reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement elle demande les plus larges délais pour quitter les lieux.

Elle explique qu’elle rencontre des difficultés au domicile et a été mise à la porte par sa fille, et a déposé une plainte pour des violences physiques et verbales ayant donné lieu à un rappel à la loi. Elle indique qu’elle perçoit une retraite et a repris le paiement des loyers et charges et elle paye 250 euros par mois. Elle indique avoir proposé un plan d’apurement qui a été refusé.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, Madame [P] [H]-[G], représentée demande au juge de :

suspendre les effets de la clause résolutoire,lui accorder les plus larges délais de paiement,condamner les demandeurs à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux.

Elle reconnait être redevable des loyers et charges. Elle perçoit l’allocation adulte handicapé de 1016 euros et est atteinte de dépression. Elle précise que l’allocation d’aide personnalisée au logement a été suspendue.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 16 septembre 2024 en vue d’une audience prévue le 28 avril 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

En outre, Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 3 avril 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 juin à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 mars 2012 à compter du 4 juin 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G], justifient de leur situation personnelle et financière et proposent le remboursement de la dette par plusieurs mensualités.

Toutefois, force est de constater que les paiements sont très irréguliers et insuffisants à couvrir le montant de l’échéance courante.

Au regard du montant de la dette et de la situation des locataires, celles-ci n’apparaissent pas en capacité de rembourser la dette locative dans des délais prévus par la loi.

En outre, il ressort des éléments communiqués que Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [H]- [G] et Madame [P] [H]-[G] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant de 900 euros par mois, conformément à la demande, et de condamner in solidum Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]- [G] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 mars 2012, du commandement de payer délivré le 3 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 avril 2025 que Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Y] [H]- [G] et Madame [P] [H]-[G] à payer à Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] la somme de 12939 euros, au titre des sommes dues au 17 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2024 sur la somme de 3286 euros, de l’assignation du 13 septembre 2024 sur la somme de 1712 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] justifient de leur situation personnelle et financière. Elles montrent des efforts en vue de l’exécution de leurs obligations, malgré des difficultés financières et un contexte familial complexe.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]- [G] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] à payer à Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de rejeter la demande de Madame [P] [H]- [G] au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 mars 2012 entre Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] d’une part, et Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 4 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ACCORDE à Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]- [G] un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 2] à [Localité 5],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] à compter du 4 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 900 euros,

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] à payer à Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] la somme de 12939 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 avril 2025 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 sur la somme de 3286 euros, de l’assignation du 13 septembre 2024 sur la somme de 1712 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] à payer à Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] à payer à Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [H]-[G] et Madame [P] [H]-[G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 avril 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

DEBOUTE Monsieur [F] [V] [X] et Madame [M] [N] [X] [W] épouse [V] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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