TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 24/57107 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ARA

N° : 10

Assignation du :

16 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 octobre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.A.S.U. 66ALESIA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS – #L0154

DEFENDERESSE

La société S.A.S.U. [X] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Quentin VRILLIAUX, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – #P0209

DÉBATS

A l’audience du 29 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 octobre 2012, la société 66 Alésia a renouvelé le bail commercial consenti à la société C’Pour Vous sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er octobre 2009, moyennant un loyer en principal de 9 741,60 € par an.

Par acte du 28 décembre 2016, la société C’Pour Vous a cédé son fonds de commerce à la société [X] [W].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 29 juillet 2024, à la société [X] [W], pour une somme de 6 900,92 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 8 juillet 2024.

Par acte délivré le 16 octobre 2024, la société 66 Alésia a fait assigner la société [X] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 29 septembre 2025, la société 66 Alésia demande au juge des référés :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société [X] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société [X] [W] à lui payer la somme provisionnelle de 7 436,81 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 900,92 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la société [X] [W] à lui payer la somme provisionnelle de 270,21 € au titre des frais exposés conformément au contrat de bail,

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,

— condamner la société [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 33,22 € par jour, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société [X] [W] au paiement d’une somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [X] [W] demande au juge des référés de :

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 juillet 2024,

— débouter la société 66 Alésia de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société 66 Alésia à lui régler à titre provisionnel les sommes de 4 084,26 € au titre du solde créditeur du décompte locatif, et de 3 661,80 € au titre des provisions sur charges locatives réglées mais non justifiées et non régularisées,

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— l’autoriser à se libérer de sa dette en 23 échéances mensuelles égales, le solde au 24ème mois,

— dire qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

En tout état de cause,

— condamner la société 66 Alésia à lui régler la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La défenderesse sollicite que soit prononcée la nullité du commandement de payer et de la clause de révision prévue au bail de 2012.

Toutefois, il convient de rappeler que de telles demandes excèdent le pouvoir du juge des référés qui ne peut que constater, le cas échéant, l’existence de contestations sérieuses affectant la régularité du commandement de payer ou de la clause de révision.

La société 66 Alésia produit un décompte mentionnant une dette locative totale de 7 436,81 € au 25 septembre 2025.

La société [X] [W] y oppose plusieurs contestations sérieuses, soutenant que :

— le commandement de payer n’a pas été délivré de bonne foi puisqu’un trimestre de loyers lui a été facturé deux fois en septembre et en octobre 2023,

— le montant des charges, des taxes foncières, et des taxes d’ordures ménagères n’est pas justifié,

— le calcul de l’indexation du loyer n’est pas justifié et la clause d’indexation est nulle,

— les provisions sur charges depuis 5 ans n’ont pas fait l’objet de régularisation.

— sur la double facturation d’un loyer :

Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, il ressort du décompte joint au commandement de payer que la facture appelée le 21 septembre 2023 de 3 626,83 € correspond au 2ème trimestre 2023, et que l’échéance appelée le 30 septembre 2023 de 3 214,49 € correspond au 3ème trimestre 2023, de sorte qu’aucun loyer n’a été facturé en double.

Ce grief sera donc rejeté.

— sur le montant des taxes d’ordures ménagères :

La société [X] [W] allègue que le bailleur ne produit pas les justificatifs des sommes réclamées à ce titre.

Cependant, il ressort des pièces produites que le bailleur justifie des avis de taxe foncière pour les années 2022, 2023, et 2024, comprenant le montant de la taxe d’ordures ménagères, ainsi que les modalités de répartition, de sorte que ce moyen sera écarté.

— sur la taxe foncière :

La société [X] [W] soutient qu’il n’est pas prévu par le contrat de bail que la taxe foncière doit être payée par le preneur.

Le bail renouvelé du 10 février 1987 prévoit que sont à la charge du preneur : « CHARGES ET CONDITIONS : 5° Elle paiera exactement ses contributions personnelles, mobilières et de patente, taxes de balayage, d’enlèvement des ordures ménagères et de déversement à l’égout, et elle satisfera à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus ».

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré par le bailleur, avec l’évidence requise en référé, que la taxe foncière doit être supportée par le locataire, cette seule clause ne mentionnant pas expressément le paiement de ladite taxe.

Dès lors, la somme de 1 220,61 € facturée au titre de la taxe foncière pour l’année 2024 doit déduite de la dette locative.

— sur la révision du loyer :

La société [X] [W] expose que l’indexation effectuée par le bailleur, d’un montant de 465,73 € par trimestre, n’est pas prévue au contrat de bail du 25 octobre 2012.

La société 66 Alésia oppose que l’indexation du loyer est prévue à l’acte de de cession du 28 décembre 2016.

La clause litigieuse du bail de 2012 est ainsi rédigée : « Le loyer sera révisé dans les formes et délais prévus par la législation en vigueur. »

Il convient de distinguer la révision triennale de l’indexation du loyer :

— la révision triennale est une variation du loyer résultant des dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce, présentant les caractéristiques suivantes : périodicité triennale, formalisme, absence de caractère automatique, absence de parution de l’indice multiplicateur au jour de la demande de révision, recours à la fixation judiciaire en l’absence d’accord,

— l’indexation du loyer est un mécanisme contractuel qui prévoit la variation du loyer, qualifiée de clause d’indexation ou de clause d’échelle mobile, présentant les caractéristiques suivantes : caractère automatique, absence de formalisme, libre définition de sa périodicité, stipulation d’un indice.

Il s’ensuit que le bailleur opère une confusion entre révision et indexation du loyer appliquée, selon le décompte produit, à compter du 2ème trimestre 2023, soit 8 trimestres, et que la contestation soulevée sur ce point par le locataire est sérieuse et justifiée.

La somme de 3 725,84 €, correspondant à l’indexation facturée par le bailleur pendant 8 trimestres sera soustraite de la dette locative.

— sur la somme de 412,34 € :

La défenderesse soutient que la société 66 Alésia lui a facturé ce montant le 30 juin 2023 sans justification.

Toutefois, cette somme n’apparaît pas sur les décomptes produits par le bailleur, de sorte que ce moyen sera écarté.

— sur la reddition des charges de 2024 de 119,82 € et le remboursement des provisions sur charges :

Indépendamment de l’application de la loi Pinel sur laquelle les parties sont en désaccord, il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 5], 7 avril 2021, n°18/14694).

La défenderesse soutient que le bailleur ne produit pas les justificatifs de la reddition des charges de 119,82 €, ni les justificatifs des provisions facturées à hauteur de 183,09 € par trimestre sur les cinq dernières années, soit une somme totale de 3 661,80 €.

Il ressort en effet des pièces produites que le demandeur ne fournit pas les justificatifs des charges facturées au preneur, se limitant à verser aux débats les factures et décomptes de charges émis par son gestionnaire et adressés à son locataire.

Ainsi, la somme de 119,82 € sera déduite de la dette locative.

La dette locative due par le preneur est donc ramenée à la somme de 2 730,54 €, après déduction de la taxe foncière, de l’indexation des loyers, et de la reddition des charges de 2024.

En outre, en l’absence de justificatifs versés aux débats, la société 66 Alésia est redevable à l’égard de la société [X] [W] de la somme de 3 661,80 € au titre du remboursement des provisions sur charges.

* * *

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucune somme n’était due au jour du commandement de payer du 29 juillet 2024, de sorte que celui- ci est devenu sans objet.

Par conséquent, la société 66 Alésia sera déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes.

Sur les demandes de provisions

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, il résulte des développements précédents que :

— la société [X] [W] doit verser, par provision, au bailleur la somme de 2 370,54 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2025,

— la société 66 Alésia doit rembourser la somme provisionnelle de 3 661,81 € au titre des provisions sur charges dont il n’est pas justifié la régularisation.

Il n’y a pas lieu de condamner à ce stade le locataire à la somme de 270,21 €, qui correspond au commandement de payer, ces frais faisant partie des dépens.

La provision de 2 370,54 € sera assortie en application de l’article 1231-7 du code civil des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le commandement du 29 juillet 2024 n’ayant pas conduit à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et de conservation par le bailleur du dépôt de garantie seront rejetées puisque le bail n’a pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

La société 66 Alésia conservera la charge des dépens qu’elle a exposés pour la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Au regard de l’issue du litige, les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la société 66 Alésia de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes ;

Condamnons la société [X] [W] à payer à la société 66 Alésia la somme par provision de 2 370,54 € à valoir sur les loyers arrêtés au 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 ;

Condamnons la société 66 Alésia à payer à la société [X] [W] la somme par provision de 3 661,80 € au titre du remboursement des provisions sur charges ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à la société 66 Alésia la charge des dépens qu’elle a exposés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 27 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE