MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/03511 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VCZL

AFFAIRE : S.C.I. C2B C/ S.A.S.U. AZAZGA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. C2B, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christina DIRAKIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1872

DEFENDERESSE

S.A.S.U. AZAZGA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ahcene BOZETINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0149

Clôture prononcée le : 30 janvier 2025

Débats tenus à l’audience du : 02 juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 22 Septembre 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 28 février 2019, la société TAMIMA a cédé son fonds de commerce et son droit à bail sur des locaux, sis [Adresse 2], à la S.A.S.U. AZAZGA, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 843.967.027, le Bailleur des lieux étant la S.C.I. C2B, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 452 282 692, ayant son siège social au [Adresse 4], venue aux droits de la S.C.I. AVKB par acte authentique du 5 avril 2004.

Par acte extrajudiciaire du 21 juillet 2021, la S.C.I. C2B a fait délivrer à la S.A.S.U. AZAZGA un congé sans offre de renouvellement à effet du 30 juin 2022, et avec paiement d’une indemnité d’éviction, puis a saisi par assignation du 27 septembre 2022 le Président de la juridiction de céans aux fins de désignation d’un expert en charge de son évaluation.

L’expert a été désigné par ordonnance du 31 janvier 2023, puis s’est adjoint les services d’un sapiteur afin de faire valider les comptes de l’activité du Preneur, avant de déposer son rapport le 19 janvier 2024.

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2023, la S.C.I. C2B a fait signifier à la S.A.S.U. AZAZGA qu’elle lui refusait le paiement d’une indemnité d’éviction au motif de fraudes commises par le Preneur dans les opérations d’expertise visant à la détermination de l’indemnité d’éviction.

Suivant assignation délivrée le 26 avril 2024, la S.C.I. C2B a attrait la S.A.S.U. AZAZGA devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de voir constater la validité du congé donné pour le 30 juin 2022, de voir juger bien fondé le refus d’une indemnité d’éviction et de voir condamner le Preneur au paiement d’une indemnité d’occupation outre diverses sommes en réparation ses préjudices matériel et moral, outre le remboursement des frais d’expertise.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024, la S.C.I. C2B a demandé à la juridiction, au visa des articles L. 145-14, L. 145-17, et L. 145-28 du Code de commerce, de :

« Déclarer la société C2B bien fondée et recevable en ses demandes

Constater que le bail commercial a pris fin à la date du 30/06/2022 à l’issue du congé délivré le 21/07/2021

Au titre de l’indemnité d’éviction :

A titre principal :

Juger que la société AZAZGA s’est livrée à des manoeuvres frauduleuses et dolosives, en vue de tromper la religion des Experts et du Tribunal au sens de l’article 313-1 alinéa 1 du code pénal, 1137 du code civil, afin d’obtenir indûment une indemnité d’éviction majorée, en produisant des documents non fiables, accompagnés de nombreux mensonges.

Juger irrecevable et malfondée AZAZGA à contester la fraude dont elle s’est rendue coupable, la preuve de l’existence de motifs graves et légitimes au sens de l’article L145-17 du code de commerce étant rapportée

Juger bien fondée la société C2B à refuser de toute indemnité d’éviction principale et accessoires, par application de l’article 145-17-1 1° du code de commerce, et en vertu de la notification intervenue 27/12/2023.

La débouter de tous ses moyens, fins et conclusions visant à solliciter le versement d’une indemnité d’éviction principale et accessoire, en vertu du principe « fraus omnia corrumpit », lui interdisant de se prévaloir de sa propre turpitude

La condamner à verser à la SCI C2B 5.000 € au titre du préjudice moral subi, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à l’occasion de cette tentative de fraude.

A titre subsidiaire,

Déclarer malfondée et irrecevable la société AZAZGA en ses demandes d’indemnité principale et accessoires, la société évincée ne remplissant aucune des conditions de fond comme de forme pour pouvoir y prétendre, le fonds et ses équipements ayant disparu.

Juger que la demanderesse administre la preuve de l’abandon irrévocable de l’activité de boucherie, la société AZAZGA s’étant séparée définitivement de son matériel

Au titre de l’indemnité d’occupation :

Fixer son montant due en vertu de l’article 145-28 du code de commerce par la SASU AZAZA à la somme de 25.480 €/an soit 2.123 € HC/mois

La condamner, au titre de l’indemnité due jusqu’au 24/06/2024, au versement de la somme de 44.103,89 € déduction faite des sommes versées de juillet 2022 à mai 2023 à raison de 1.146,62 € par mois

Débouter la société AZAZGA de tous ses moyens, fins et conclusions visant à alléguer un abattement de 25 % sur les charges, celui-ci n’ayant eu qu’un caractère provisoire, jusqu’à la régularisation des charges suivantes

Au titre des autres demandes :

La condamner à payer à la SCI C2B la somme de 4.691,50 € TTC au titre des dégradations constatées dans la salle d’eau et dans la cuisine

La condamner à rembourser à la SCI C2B la somme de 15.300 € au titre des frais d’expertises exposés inutilement, et la déclarée malfondée et irrecevable en ses contestations

La condamner à payer à la SCI C2B la somme 9.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux autres dépens exposés (assignation, en référé au fond, notification art L 145-17, signification et recouvrement forcé). La débouter de sa demande à ce titre ».

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2025, la S.A.S.U. AZAZGA a demandé au tribunal de :

« – Débouter la société C2B de l’ensemble de ses demandes, à l’exception de celle relative à l’indemnité d’occupation,

En conséquence :

— Fixer à la somme de 165.000 euros le montant de l’indemnité due par la SCI C2B à la société AZAZGA se décomposant de la manière suivante :

— Indemnité principale : 83.380 €,

— Indemnité de remploi : 8338€,

— Trouble commercial : 5.000 €,

— Frais réinstallation et de déménagement : 29.140 €,

— Indemnité de double loyer : 39.262€. €

— Dire que la société AZAZGA est redevable à l’égard de la SCI C2B d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à Mars 2024,

— Fixer le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 18.551,24€ charges comprises

— Dire que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

— Condamner la SCI C2B à verser la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société AZAZGA,

— Condamne la SCI C2B aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 30 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 2 juin 2025 et mise en délibéré au 16 septembre 2025 puis prorogée au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande principale relative au refus de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article L. 145-14 du Code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Le I. de l’article L 145-17 du même code dispose quant à lui que :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; »

L’article L. 123-23 de ce code précise que :

« La comptabilité régulièrement tenue peut être admise en justice pour faire preuve entre commerçants pour faits de commerce.

Si elle a été irrégulièrement tenue, elle ne peut être invoquée par son auteur à son profit (…). »

A titre liminaire, il convient de constater que le bail litigieux a pris fin le 30 juin 2022 à la suite du congé délivré par le Bailleur le 21 juillet 2021.

Il faut rappeler que l’indemnité d’éviction est destinée à réparer le préjudice né de la perte de la valeur marchande du fonds de commerce concerné, et, doit être calculée selon les usages professionnels.

Il est de jurisprudence constante que le Bailleur peut être amené à rétracter une offre d’indemnité d’éviction lorsque, postérieurement à la délivrance du congé, le Preneur commet des infractions de nature à remettre en cause son droit à indemnité ou s’agissant d’infractions antérieures au congé, lorsque le bailleur en a eu connaissance postérieurement (CA [Localité 6], 7 mai 2018, Pôle 5 – Chambre 3, n° 16/15172).

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert sapiteur [F] du 11 décembre 2023 (pièce n° 10-1 en demande) que ce dernier a procédé à l’analyse des audits des états financiers des exercices 2021 et 2022 en précisant à titre liminaire dans son avis définitif qu’il ne lui avait « pas été communiqué l’ensemble des documents sollicités ».

Sur l’exercice 2021

Si l’expert sapiteur relève qu’en comparant le compte de résultat 2021, les comptes annuels et la liasse fiscale 2021, il n’avait « pas identifié d’écart entre les différents documents comptables » communiqués, il relève en revanche s’agissant cette fois du bilan comptable 2021, il avait « identifié des écarts significatifs entre le FEC [fichier des écritures comptables] 2021 et la liasse fiscale ».

Il résulte en effet du tableau de cadrage du bilan comptable 2021 que l’écart entre le FEC 2021 et la liasse fiscale 2021, l’écart s’élevait à la somme de 50 257 €, l’expert sapiteur estimant à ce titre que « L’actif circulant extériorise un écart de 50,256 € qui s’explique par des disponibilités s’élevant à 52.001 € dans le FEC alors que, dans la liasse fiscale, celles-ci ressortent à 1.744 €. / Au passif, la liasse fiscale ne mentionne pas les comptes courant d’associés d’un montant de 52.670 € et fait apparaître un écart de 2.414 € sur le poste des autres dettes. / Enfin la liasse fiscale intègre les dettes fiscales et sociales (19.686 €) comme des comptes fournisseurs ce qui explique l’écart entre le FEC 2021 et la liasse fiscale 2021 sur ces postes. »

L’expert sapiteur conclut ainsi, relativement aux comptes annuels 2021, ne pas être « en mesure d’attester qu’au regard des règles et principes comptables français, les comptes annuels sont réguliers, sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de l’exercice 2021. »

Sur l’exercice 2022

Concernant l’exercice 2022, l’expert sapiteur observe également des écarts significatifs en comparant les comptes annuels et la liasse fiscale avec le bilan comptable 2022, mais aussi avec le compte de résultat 2022.

S’agissant du compte de résultat, l’expert sapiteur note un écart entre le FEC 2022 et la liasse fiscale 2022 de 14 099 € qu’il explique par la variation de stocks de marchandises, laquelle « s’élève à 15.439 € dans le FEC et les comptes annuels contre 1.340 € dans la liasse fiscale 2022. »

Il relève en outre « une incohérence supplémentaire liée à l’impôt sur les bénéfices. En effet, l’impôt sur les bénéfices est identique sur l’ensemble des documents alors même que le résultat imposable (EBIT – Résultat financier – Résultat exceptionnel) est différent ».

S’agissant du bilan comptable, l’expert sapiteur là encore décrit, au niveau de l’actif circulant « un écart significatif sur la trésorerie à fin 2022 de 49.988 € (52.023 € – 2.035 €). Cet écart représente 21,92% du bilan ce qui est très significatif. Les capitaux propres extériorisent également très important entre le FEC 2022 et la liasse fiscale de 43.993 € (83.357 € – 39.364 €), ce qui signifie que les capitaux propres issus du FEC 2022 représente plus du double que ceux de la liasse fiscale ! Par ailleurs, hormis le capital social aucun des éléments des capitaux propres ne cadrent entre le FEC 2022 et la liasse fiscale 2022 ».

Enfin, s’agissant du passif circulant, un écart de 65 744 € est relevé sur le poste des dettes financières diverses correspondant à « l’absence de compte courant vis-à-vis de Monsieur [M] [W] dans la liasse fiscale » ainsi qu’un écart de 59 750 € sur le poste des dettes fiscales et sociales.

L’expert sapiteur conclut ainsi pareillement, s’agissant des comptes annuels 2022, ne pas pouvoir attester de leur caractère sincère et régulier.

Enfin, dans ses réponses aux dires récapitulatifs des parties, l’expert sapiteur expose, dans sa réponse à une observation n° 2 émanant de la S.A.S.U. AZAZGA que « aucun écart ne doit exister entre le FEC, les comptes annuels et la liasse fiscale, l’ensemble des états financiers devant être identiques. Je précise que la cohérence entre les états financiers ne veut pas dire que les comptes sont réguliers et sincères, mais seulement que les différents états financiers ont pu être rapprochés ».

Il résulte de tout ce qui précède qu’en tentant de détourner insidieusement à son profit l’économie desdits usages professionnels, et ce, de la manière sus-décrite, la S.A.S.U. AZAZGA a très logiquement perdu le droit d’en invoquer les résultats, du moins dans leur plénitude.

En effet, cette société a gravement manqué à la loyauté envers le Bailleur en profitant de la foi qui s’attache aux chiffres des recettes qu’elle communiquait à l’expert sapiteur qui selon l’usage tient toujours ceux-ci pour exacts, ledit usage étant d’ailleurs parfaitement conforme à l’esprit général des textes en matière de preuve commerciale comme le montre, par exemple, l’article L. 123-23 du Code de commerce.

Dès lors, l’impossibilité morale pour la société locataire de pouvoir invoquer les résultats des calculs de la valeur marchande selon les usages professionnels – impossibilité qui découle nécessairement de la fraude commise – prendra la forme de la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

C’est donc à bon droit que la S.C.I. C2B a fait notifier à la S.A.S.U. AZAZGA, par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2023, un déni du droit à indemnité d’éviction en invoquant notamment le motif tiré de l’irrégularité et de l’insincérité des comptes annuels 2021 et 2022 ayant participé à fausser l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction.

En conséquence, la S.A.S.U. AZAZGA sera déboutée de sa demande d’indemnité d’éviction.

Sur le préjudice moral

Si la S.C.I. C2B fait valoir que les manœuvres frauduleuses du Preneur lui ont causé un préjudice moral, elle n’établit pas la réalité de ce préjudice, de sorte qu’elle sera déboutée de sa prétention de chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

L’expert judiciaire a estimé la valeur locative à la somme annuelle de 25 480 €, soit un loyer mensuel HC de 2 123 €.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à ce montant et, en tant que besoin, de condamner la S.A.S.U. AZAZGA à en payer à la S.C.I. C2B le solde non réglé depuis juillet 2022 jusqu’à la libération des locaux advenue le 24 juin 2024 (pièce n° 14 en demande).

En revanche, s’il résulte du dispositif de ses dernières conclusions que la S.C.I. C2B prétend au paiement d’une somme de 44 103,89 € au titre de l’indemnité due jusqu’au 24 juin 2024, il est constant que, seule l’indemnité d’occupation étant due par le locataire auquel un congé a été donné, la S.C.I. C2B ne peut prétendre, au titre de cette indemnité, au paiement complémentaire de provisions sur des charges déjà comprises dans l’indemnité d’occupation, ou au paiement d’un solde de régularisation portant sur une période antérieure au congé.

Sur les autres demandes

Sur les réparations locatives

La S.C.I. C2B fait exposer que le Preneur aurait commis des dégradations au sein des locaux, constatées au cours des opérations d’expertise.

Toutefois, si la demanderesse produit un devis de réparation au titre des dégradations relevées, elle n’établit pas que celles-ci seraient imputables au Preneur, aucun état des lieux d’entrée n’étant produit.

Or, les dispositions de l’article L. 145-40-1 en vigueur depuis le 20 juin 2014 exposent que :

« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. »

Le droit à bail ayant été cédé à la S.A.S.U. AZAZGA selon acte sous seing privé du 28 février 2019, il appartenait alors au Bailleur de faire dresser un état des lieux, faute de quoi il ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 susvisé qui répute en bon état de réparations locatives le local, à la date de prise de possession par le Locataire.

Dès lors, il ne peut être présumé que les locaux évincés ont été remis en bon état de réparations locatives à la S.A.S.U. AZAZGA lors de sa prise de possession.

En conséquence, il conviendra de débouter la S.C.I. C2B de ses prétentions indemnitaires sur ce fondement.

Sur les frais d’expertise

La S.C.I. C2B sollicite également le remboursement des frais exposés au titre de l’expertise judiciaire, en raison des manœuvres frauduleuses du Preneur qui en a prolongé le cours.

La charge des frais d’expertise sera réglée dans le cadre des dépens de cette procédure, de sorte que la prétention du demandeur à ce titre est sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S.U. AZAZGA aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise dont la S.C.I. C2B demande le remboursement.

Il y a lieu en outre de condamner la S.A.S.U. AZAZGA à payer à la S.C.I. C2B la somme de 9 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail commercial liant les parties a pris fin le 30 juin 2022 à la suite du congé délivré par la S.C.I. C2B ;

DÉBOUTE la S.A.S.U. AZAZGA de sa demande d’indemnité d’éviction ;

DÉBOUTE la S.C.I. C2B de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. AZAZGA entre le 1er juillet 2022 et le 24 juin 2024 à la somme annuelle de 25 480 €, soit un loyer mensuel HC de 2 123 € et, en cas de besoin, l’y CONDAMNE ;

DÉBOUTE la S.C.I. C2B de sa demande indemnitaire au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE la S.A.S.U. AZAZGA à payer à la S.C.I. C2B la somme de 9 000,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S.U. AZAZGA aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 5], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT DEUX SEPTEMBRE

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT