TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Cyril BORGNAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elise NACHBAUR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07448 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5R4M

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [U] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elise NACHBAUR, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #A0162

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cyril BORGNAT, avocat au barreau de NICE, vestiaire : 119

Madame [Z] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cyril BORGNAT, avocat au barreau de NICE, vestiaire : 119

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 11 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07448 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5R4M

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2022, Monsieur [P] [A], représenté par Madame [Z] [N], a donné à bail à Madame [R] [V] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 6] pour un loyer mensuel révisable de 1 015 euros outre 35 euros de provision pour charges.

Se plaignant des nuisances occasionnées par des travaux de ravalement et de divers manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, Madame [R] [V] a par actes de commissaire de justice du 22 mai 2024 fait assigner Monsieur [P] [A] ainsi que Madame [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en indemnisation.

À l’audience du 31 octobre 2024, Madame [R] [V], représentée par son conseil, a sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [P] [A] et de Madame [Z] [N] à lui payer la somme de 3 932 euros pour préjudice de jouissance et 2 000 euros pour préjudice moral avec compensation éventuelle au titre des loyers qui seraient dus, outre 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à compter de septembre 2023 des échafaudages puis un bungalow de chantier ont été installés devant ses fenêtres, qui ont ensuite été bâchées, la privant ainsi de la lumière du jour et l’empêchant d’aérer son appartement. Elle se plaint également du bruit des travaux, de l’absence de remplacement des plaques électriques ainsi que de la présence de fissures et d’humidité dans la salle de bains.

Elle évalue son préjudice de jouissance, en référence aux pièces impactées, à 483 euros par mois pendant un peu plus de huit mois. Elle allègue d’un préjudice moral tenant à l’absence d’information sur la réalisation des travaux, leur durée et de réponse à ses courriers. Enfin, elle conteste être redevable d’un arriéré locatif indiquant n’avoir jamais été informée de la révision du montant du loyer et ne pas avoir reçu de demande de régularisation des charges.

Monsieur [P] [A] et Madame [Z] [N], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté des demandes et à la condamnation de Madame [R] [U] [F] à leur payer chacun la somme de 1 250 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le seul préjudice établi consiste en une diminution de la luminosité pendant quelques mois et demandent que sa réparation soit assurée par compensation avec l’arriéré locatif s’élevant au 29 mai 2024 à la somme de 723,64 euros.

Ils relèvent notamment que Madame [R] [U] [F], qui a reconnu être à son travail en journée, ne s’est jamais plainte du bruit des travaux. Ils estiment que la locataire est malvenue de faire état de l’impossibilité d’aérer à son appartement, à raison de la pose de bâches sur ses fenêtres, alors qu’elle n’a pas permis à Monsieur [K] [Y], chargé d’en assurer la maintenance, d’accéder à son logement. Ils affirment avoir immédiatement fait réparer les plaques de cuisson et les WC.

Enfin, ils prétendent que la preuve d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance n’est pas rapportée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un peu ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 20 janvier 2025 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être en définitive rendue ce jour.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera relevé que si Madame [Z] [N] est mentionnée au contrat de location comme représentant Monsieur [P] [A] en vertu d’une délégation de pouvoir signé le 28 septembre 2020,- ce dont il se déduit que seul Monsieur [P] [A] est propriétaire du logement donné à bail à Madame [R] [V], qui n’explique pas les raisons pour lesquelles elle a également attrait à la cause son représentant -, Madame [Z] [N] n’oppose aucune fin de non-recevoir aux demandes indemnitaires formées à son encontre.

En outre, si les défendeurs font état d’un arriéré locatif au 29 mai 2024, soit 5 mois avant l’audience, ils n’ont pas actualisé leur créance et ne formulent aucune demande de paiement à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de jouissance paisible

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du bailleur, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Cette obligation trouve ses limites dans les dispositions de l’article 1725 du même code, selon lesquelles le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, les dispositions des 2 et 3èmes alinéas de l’article 1724 du code civil étant applicables à ces travaux.

L’article 1724 du code civil indique que si ces réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.

En l’espèce, il est acquis et non contesté qu’à compter de "l’été [2023]", ainsi que cela ressort du mail de la demanderesse du 1er novembre 2023 (non joint au dossier de plaidoirie mais dont les termes sont reproduits dans ses conclusions), des travaux de ravalement ont été entrepris dans l’immeuble où se situe le logement loué à Madame [R] [U] [F], avec l’installation d’échafaudages dans la cour intérieure, puis à compter du "lundi 30 octobre [2023]" d’un bungalow de chantier devant ses fenêtres, qui ont été bâchées de décembre 2023 au 26 avril 2024, comme mentionné dans le procès-verbal de constat dressé le même jour, empêchant leur ouverture et donc l’aération de l’appartement et entraînant une perte de luminosité dans le logement.

Il n’est pas indiqué à quelle date ces travaux ont été achevés.

Aucune des parties n’a jugé utile de préciser si l’immeuble est soumis au régime de la copropriété ou appartient en totalité au(x) défendeur(s), et pour le compte de qui les travaux ont été entrepris.

En tout état de cause Monsieur [P] [A] et Madame [Z] [N] ne discutent pas être tenus de garantir Madame [R] [U] [F] des troubles apportés à sa jouissance par les travaux de ravalement et n’invoquent aucun fait d’un tiers, notamment d’un éventuel syndicat de copropriété ; ils se limitent à contester l’importance du trouble allégué.

Or, dès lors que les travaux ont duré plus de 21 jours, leur poursuite au-delà de ce délai présume de leur caractère excessif.

Aussi, parce que les travaux de ravalement induisent nécessairement l’émission de poussières, des nuisances sonores (dont la demanderesse ne s’est effectivement pas plainte), les allées et venues des ouvriers portant atteinte à l’intimité de la locataire d’autant que le bungalow de chantier a été posé « juste derrière l’échafaudage », "à même les rebords zinc extérieurs de la fenêtre de [son] salon et de [sa] chambre", ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat, et une perte de luminosité – l’appartement n’étant au vu des clichés photographiques versés aux débats quasiment plus éclairé par la lumière du jour -, il est incontestable que Madame [R] [U] [F] a subi un trouble dans sa jouissance, lequel a duré plus de 21 jours.

Les autres préjudices dénoncés, ou les responsables de ces troubles, ne sont pas établis.

Ainsi, si Madame [R] [U] [F] indique que la plaque électrique mentionnée « comme défectueuse lors de l’état des lieux » n’a pas été changée, elle ne produit pas cet état des lieux.

Il semble, au vu du mail de Monsieur [T] [W], mandataire du bailleur, du 5 juillet 2022 et dont les défendeurs retranscrivent les termes, mais qu’aucune des parties ne communique, que le problème, constaté lors de l’entrée dans les lieux, concernant la chasse d’eau des toilettes a bien été réparé.

Enfin, si le commissaire de justice dans son procès-verbal a constaté « de nombreuses traces de coulées d’humidité » sur les murs de la salle de bains, deux heures après que la demanderesse a fait sa toilette, avec un taux d’humidité de 68 %, « des traces de moisissures sur les joints » du bac à douche ainsi que des « fissures » et des « décollements de revêtement » en divers endroits, aucun élément technique n’est communiqué (rapport des services techniques de la Ville de Paris ou expertise amiable d’assurance par exemple), de nature à déterminer l’origine de ces désordres et permettre au tribunal de se prononcer sur les responsabilités encourues.

Madame [R] [V] sollicite le paiement d’une somme de 3 932 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, sur une base mensuelle de 483 euros, soit durant un peu plus de huit mois, sans expliciter clairement à partir de quand et jusqu’à quelle date elle fait courir sa demande d’indemnisation.

Il résulte de ce qui précède que la locataire a été troublée dans sa jouissance de septembre 2023 au 26 avril 2024, et plus particulièrement à compter de décembre 2023, date à partir de laquelle ses fenêtres ont été bâchées. Cependant, elle n’a dénoncé l’existence des troubles que le 1er novembre 2023.

L’appartement est un deux pièces, d’une surface de 29,93 m², comprenant une entrée, un séjour, une cuisine équipée, une chambre, une salle d’eau avec WC et il apparaît que la perte de luminosité a affecté le séjour, la cuisine et la chambre, équipés de fenêtre, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat.

En conséquence, sur la base du montant mensuel du loyer hors charges de 1 050,47 euros, il y a lieu d’accorder à Madame [R] [U] [F] une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance, à hauteur de 25 % du loyer pour novembre 2023, puis de 45 % du loyer du 1er décembre 2023 au 26 avril 2024, soit durant 4 mois et 26 jours, portant le total dû à ce titre à la somme de 2 563,15 euros (novembre 2023 : 262,62 euros, décembre 2023 à mars 2024 : 1 890,85 euros, avril 2024 : 409,68 euros).

En outre, à supposer que les défendeurs soient bien propriétaires de l’ensemble de l’immeuble, ils auraient dû conformément aux dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 informer la locataire « avant le début des travaux » "de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux (…) remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception" et, en tout état de cause, il est certain qu’ils n’ont répondu à aucune de ses demandes tendant à obtenir des informations sur l’évolution des travaux et leur date d’achèvement.

Il résulte de cette absence de réaction un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros.

Enfin, il sera rappelé en application des articles 1347 et 1347-1 du code civil que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et qu’elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Dès lors, aucune compensation ne saurait être ordonnée entre ces diverses indemnités et un hypothétique arriéré locatif pour lequel aucune demande de paiement n’est formulée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [A] et Madame [Z] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [U] [F] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [A] et Madame [Z] [N] à verser à Madame [R] [V] la somme de 2 563,15 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ainsi qu’une somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [A] et Madame [Z] [N] à verser à Madame [R] [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [A] et Madame [Z] [N] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 11 juin 2025

le greffier le Président