TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08651 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53YL

N° MINUTE : 14/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH , [Adresse 1], représenté par le cabinet de Maître Nathalie LAGREE , avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0500

DÉFENDERESSE

Madame [T] [P] veuve [C], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 avril 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08651 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53YL

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé des 1er septembre 2006 et 05 septembre 2006, [Localité 5] HABITAT – OPH a donné en location à Monsieur [C] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer de 255,38 euros par mois.

Monsieur [C] est décédé le 07 décembre 2010 et son épouse, Madame [P] veuve [C] [T], s’est maintenue dans les lieux.

Cette dernière n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 5] HABITAT – OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 15 mai 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2168,10 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner en référé Madame [P] veuve [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le défaut de paiement des loyers mensuels et des charges contractuelles,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties,

— déclarer le bail résilié à compter du 15 juillet 2024 et dire que l’occupation postérieure des lieux par la locataire est sans droit ni titre,

— condamner Madame [P] veuve [C] à lui payer à titre de provision la somme de 2633,70 euros correspondant à l’arriéré des sommes dues (à titre de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation) outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer et pour le surplus, à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— condamner Madame [P] veuve [C] à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel indexé outre les charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à compter déménagement et restitution des clés,

— ordonner l’expulsion de Madame [P] veuve [C] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, dans le cadre des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— être autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, à défaut de local désigné,

— dire que le sort des meubles sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeter toute demande de délais, ou dans l’hypothèse où par extraordinaire des délais pour payer l’arriéré étaient accordés, conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement, à date, des échéances (loyers et charges) en cours,

— condamner Madame [P] veuve [C] à lui payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 13 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2025.

Lors des débats, [Localité 5] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3741,54 euros.

En défense, Madame [P] veuve [C], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 13 septembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 septembre 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 15 mai 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [P] veuve [C], locataire d’un logement situé [Adresse 4] suivant bail sous seing privé du 1er septembre 2006 et 05 septembre 2006, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 juillet 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [P] veuve [C] restait devoir la somme de 3741,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 janvier 2025.

Néanmoins, en l’absence de Madame [P] veuve [C] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l’acte introductif d’instance, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 2472,56 euros.

Madame [P] veuve [C] sera ainsi condamnée à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte l’absence de la locataire à l’audience, la situation constante d’impayés de loyers depuis mars 2023, outre l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, ainsi que l’absence de production de justificatifs de ressources permettant de vérifier si la locataire est en situation de régler sa dette locative alors qu’elle n’a pas réglé sa dernière échéance courante, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et ne pas octroyer de délais de paiement.

Madame [P] veuve [C] étant occupante sans droit ni titre depuis le 16 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [P] veuve [C] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [P] veuve [C] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [P] veuve [C] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 16 juillet 2024, du bail consenti par [Localité 5] HABITAT – OPH à Monsieur [C] [Y] puis à Madame [P] veuve [C] [T] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] veuve [C], [T] devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, [Localité 5] HABITAT – OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [P] veuve [C] [T] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] veuve [C] [T] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [P] veuve [C] [T] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 2472,56 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 16 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [P] veuve [C] [T] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH une indemnité de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [P] veuve [C] [T] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 16 avril 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT