TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître SANSELME

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CHARDIGNY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03235 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CWS

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 juillet 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2],

dont le siège social est représenté par son syndic la SAS REFLET IMMOBILIER [Adresse 1]

représenté par Maître CHARDIGNY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D2154

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [C],

demeurant [Adresse 6]

assisté par Maître SANSELME, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B452

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [C] est propriétaire du lot n°12 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] ([Adresse 7]).

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.S. REFLET IMMOBILIER, a fait assigner M. [R] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir notamment le recouvrement des charges de copropriété impayées.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties, afin de lui permettre de se mettre en état.

À l’audience de plaidoirie du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.S. REFLET IMMOBILIER, représenté par son conseil, demande au tribunal de :

— condamner M. [R] [C] à lui payer la somme de 74,25 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 29 avril 2024 ;

— condamner M. [R] [C] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [R] [C] au paiement de la somme de 4542,77 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

De son côté M. [R] [C], comparant en personne, demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— s’il devait être mis à sa charge une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, fixer à 900 euros TTC le montant maximum alloué au syndicat des copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1200 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n’incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c’est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l’application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens.

Il sera par ailleurs indiqué qu’en application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile la présente juridiction ne se trouve valablement saisie que par les prétentions figurant au dispositif des écritures des parties. Il sera donc statué exclusivement sur celles-ci, tandis que le surplus sera tenu pour abandonné, et aucune mention n’en sera faite dans la suite de la décision.

1. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des provisions échues

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

À cet égard, il convient de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de cette même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 30 juin 2021, 23 juin 2022, 29 juin 2023, 17 janvier 2023, 20 juin 2024 et 2 avril 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés annuels de répartition des charges de l’exercice et les états des dépenses joints,

— le décompte actualisé de la créance réclamée à M. [R] [C], arrêté au 12 mai 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 74,25 euros au titre des charges de copropriété impayées.

De son côté, M. [R] [C] ne justifie pas de paiements qu’il aurait effectués et qui ne figureraient pas dans la colonne crédit du décompte susvisé. Il sera rappelé, en particulier, que s’agissant des deux virements qu’il indique avoir effectués le 12 mai 2025 pour les montants de 0,6 et 73,65 euros, l’ordre de virement qu’il produit ne constitue pas une preuve de paiement effectif.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi suffisamment de la qualité de copropriétaire de M. [R] [C], et l’examen des pièces par lui produites permet d’établir que sa créance au titre des charges de copropriété s’élève à la somme de 74,25 euros.

Par conséquent, M. [R] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) la somme de 74,25 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 23 juin 2022 et le 2 avril 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 12 mai 2025 et sous déduction des règlements effectués depuis lors.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, et compte-tenu de l’imputation des paiements de M. [R] [C] intervenus depuis la mise en demeure du 29 avril 2024, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025, date de l’audience de plaidoirie lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande en paiement.

2. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, malgré deux précédents jugements de condamnation rendus le 21 mars 2021 et le 3 octobre 2022 par la présente juridiction, force est de constater que le défendeur a continué à ne pas s’acquitter régulièrement et à leur échéance du paiement des charges de copropriété dont il se trouve redevable.

Décision du 17 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03235 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CWS

L’examen du décompte produit en demande fait ainsi apparaître l’absence de tout règlement effectué par M. [R] [C] entre le 23 juin 2022 et le 28 octobre 2024, soit sur une période de plus de deux années.

Quand bien même le défendeur a, depuis octobre 2024, effectué de nombreux règlements au point que sa dette se trouve quasiment soldée à ce jour, ce qui témoigne à compter de cette date d’une bonne volonté de sa part, il n’en demeure pas moins que son inertie sur plus de deux années, et ses manquements répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires, qui ont été contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier sa défaillance en vue de l’entretien des parties communes et du bon fonctionnement des équipements communs, préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, compte-tenu de la période et des montants considérés, il convient de condamner M. [R] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 800 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

3. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [C], qui succombe et a contraint par son inertie le syndicat des copropriétaires à intenter une action en justice afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété qu’il laissait impayées, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [R] [C] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1400 euros. La demande reconventionnelle formée par le défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera quant à elle rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en dernier ressort ;

CONDAMNE M. [R] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 74,25 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 23 juin 2022 et le 2 avril 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 12 mai 2025 et sous déduction des règlements effectués depuis lors, ce avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 ;

— la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE M. [R] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par M. [R] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [R] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE