TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e Michèle GRUGNARDI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04421 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GUQ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [O]

né le 21 Juin 1960 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Michèle GRUGNARDI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [O]

née le 22 Février 1964 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Michèle GRUGNARDI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [M] [D]

né le 18 Juin 1991 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 1er mars 2019, Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] ont donné à bail à Monsieur [D] [F] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 440 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Monsieur [D] [M] s’est porté caution par acte séparé du 1er mars 2019 ;

Des loyers étant demeurés impayés, et après une mise en demeure, Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] ont fait signifier à Monsieur [D] [F] par acte de commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle en date du 15 mars 2024 pour la somme de 5215 euros, en principal.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [D] [M] en sa qualité de caution par acte du 19 mars 2024 ;

Après une tentative de règlement amiable du litige, par acte de commissaire de justice signifié le 24 juin 2024 à Monsieur [D] [F] et le 26 juin 2024 à Monsieur [D] [M], auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] ont fait assigner Monsieur [D] [F] et Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et pour défaut d’assurance ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [F] et celle de tout occupant de leur chef;

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [D] [F] en sa qualité de preneur et Monsieur [D] [M] en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] la somme en principal de 6760 euros suivant décompte arrêté au 03 juin 2024 au titre des loyers et charges impayés, à parfaire ;

— condamner Monsieur [D] [F] à payer une indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la restitution effective des lieux fixée au montant des derniers loyers et charges;

— dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et en cas d’exécution forcée par huissier, le débiteur devra supporter les sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les défendeurs à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A l’audience, Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 8305 euros arrêtée au 19 septembre 2024 et en indiquant que leurs demandes en paiement sont formulées à titre provisionnel;

Monsieur [D] [F] et Monsieur [D] [M] cités par actes remis à étude n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 24 juin 2024 a été dénoncée le 08 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 19 septembre 2024 ;

Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

Enfin Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] justifient par l’acte de vente reçu le 14 janvier 2015 par Maître [Z] [U] notaire à [Localité 5], versée aux débats, être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail du 1er mars 2019 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [D] [F] le 15 mars 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 5215 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 mai 2024 et que le bail du 1er mars 2019 est résilié de plein droit à cette date, les dispositions susvisées étant d’ordre public.

Le juge des référés faisant droit à la demande tendant à obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [F] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [D] [F] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 515 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux .

Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé arrêté à la somme de 8305 euros au 19 septembre 2024, le surplus n’étant pas exigible;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 8305 euros au 19 septembre 2024, Monsieur [D] [F] sera condamné à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] la somme de 8305 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 septembre 2024;

Sur la demande en paiement formée à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [D] [M] que son engagement est à durée indéterminé jusqu’au départ du locataire et qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations

L’engagement de caution de Monsieur [D] [M] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le commandement de payer du 15 mars 2024 a été dénoncé à la caution le 19 mars 2024 ;

En conséquence, la demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [D] [M] et Monsieur [D] [F] sera accueillie ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [F] ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers au jour de l’audience ; en conséquence le juge des référés ne peut ni suspendre la clause résolutoire ni accorder des délais de paiement ;

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [D] [F] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [F] et Monsieur [D] [M] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [D] [F] et Monsieur [D] [M] à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 devenu A 444-32 du code de commerce, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie;

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l’urgence:

DECLARONS Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 mai 2024;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail du 1er mars 2019 au 15 mai 2024;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [F] de libérer les lieux sis [Adresse 3], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [D] [F] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3];

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 515 euros l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [D] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [F] et Monsieur [D] [M] à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] la somme de 8305 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 septembre 2024;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P], à titre provisionnel, l’ indemnité mensuelle d’occupation de 515 euros, ce à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P], la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTONS Monsieur [O] [L] et Madame [O] [P] de leur demande au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 devenu article A 444-32 du code de commerce;

CONDAMNONS Monsieur [D] [F] et Monsieur [D] [M] aux dépens de l’instance;

REJETONS toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE