TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SAVOY

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e CANCHEL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/08815

N° Portalis 352J-W-B7G-CXMDC

N° MINUTE :

Assignation du :

07 juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 21 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L] [O]

Madame [C] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Mélissa SAVOY de la SELEURL PUDLOWSKI SAVOY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1286

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S.U. VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0937

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/08815 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXMDC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 décembre 2024 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [O] est propriétaire du lot n°85 (chambre dite de service) au 5ème étage de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété. Sa fille, Mme [C] [O], est quant à elle propriétaire du lot contigu, n°86 (chambre de service).

Les consorts [O] ont déposé une demande de raccordement aux descentes d’eaux usées de leurs deux lots, demande présentée au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 qui les a rejetées.

C’est dans ces conditions que par exploit délivré le 7 juillet 2022, M. [L] [O] et Mme [C] [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation des résolutions 16 et 17 de l’assemblée générale du 12 mai 2022 et d’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux objets de la demande d’autorisation rejetée par ces résolutions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2023, M. [L] [O] et Mme [C] [O] demandent au tribunal, au visa des articles 9, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 544 du code civil et de l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 de :

« – ANNULER les résolutions 16 et 17 de l’Assemblée Générale du 12 mai 2022 ;

— AUTORISER Monsieur [L] [O] et Madame [C] [O] à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux de raccordement des lots n°85 et 86 à la colonne commune se trouvant dans les WC communs du 5ème étage par l’entreprise NALL BAT, tels que préconisés par Monsieur [M] [F], Architecte, sous le contrôle de Monsieur [E], Architecte de l’immeuble.

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— CONDAMNER la Société VALIERE CORTEZ, syndicat de copropriété, au paiement de la somme de 8.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 10ème demande au tribunal de :

« – DEBOUTER Monsieur [O] de sa demande d’annulation de la résolution 16 de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est tenue le 12 mai 2022.

— DEBOUTER Madame [O] de sa demande d’annulation de la résolution 17 de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est tenue le 12 mai 2022.

— DEBOUTER Monsieur [O] de sa demande de réalisation à ses frais des travaux de raccordement du lot 85 dont il est propriétaire.

— DEBOUTER Madame [O] de sa demande de réalisation à ses frais des travaux de raccordement du lot 86 dont elle est propriétaire.

— CONDAMNER in solidum Madame [O] et Monsieur [O] au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’ne tous les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 20 décembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 21 février 2025 prorogée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande d’annulation de résolutions

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation des résolutions 16 et 17 par les consorts [O], dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ils disposent de la qualité d’opposants pour avoir voté en faveur de ces résolutions rejetées ainsi qu’établi par le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 2022.

Les résolutions 16 et 17, rejetées par l’assemblée générale du 12 mai 2022, sont relatives à l’autorisation à donner respectivement à M. [L] [O] s’agissant du lot n°85 et à Mme [C] [O] s’agissant du lot n°86 d’effectuer à leurs frais exclusifs les travaux de raccordement de leurs chambres de service à la colonne commune se trouvant dans les WC communs du 5ème étage. La résolution n°16, relative au lot de M. [O], est ainsi libellée :

La résolution n°17 n’est pas reproduite, celle-ci étant rédigée dans des termes strictement identiques concernant le lot n°86 de Mme [O].

Au soutien de leurs demandes d’annulation, les consorts [O] considèrent que le rejet de ces résolutions est constitutif d’un abus de majorité dès lors qu’il n’est fondé sur aucun motif objectif. Ils estiment que le refus systématique de raccordement des chambres de services à la colonne commune des WC porte une atteinte excessive à leurs droits en les empêchant de jouir paisiblement de leurs lots tant qu’ils ne sont pas raccordés aux eaux usées. Ils indiquent que cette décision de rejet est prise dans le seul intérêt des époux [G], qui possèdent la majorité des chambres de service et se sont montrés intéressés par l’achat de leurs lots et que le refus de l’assemblée ne résulte que de la crainte inspirée par les époux [G], ceux-ci étant extrêmement procéduriers.

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En réplique, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette argumentation et estime qu’aucun abus de majorité n’est en l’espèce ni démontré ni constitué. Il estime que l’assemblée a pu valablement considérer que l’étude technique jointe au projet de résolution ne permettait pas de lever les réserves quant aux attentes à la solidité de l’immeuble que pouvaient provoquer ces travaux alors même que la copropriété a par le passé eu à subir un certain nombre de dégâts des eaux ayant généré de multiples procédures.

Sur ce,

Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation exclusive de l’assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. C’est dans le libre exercice de ses droits qu’une assemblée générale accorde ou refuse une autorisation, sans qu’elle ne soit tenue de motiver sa décision, dès lors que les justifications sont apportées a posteriori.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

En l’espèce, contrairement à ce qu’indiquent les demandeurs, leurs demandes d’autorisation n’ont pas systématiquement fait l’objet de refus de l’assemblée générale. En effet, il ressort des pièces versées par les demandeurs que les autorisations de travaux permettant le raccordement de leurs lots ont fait l’objet d’autorisations de l’assemblée générale annulées judiciairement ou de décisions de refus des copropriétaires :

— l’assemblée générale du 17 mai 2010 a autorisé les consorts [O] à faire procéder aux travaux de mise en conformité de leurs réseaux d’évacuation privatifs, décision annulée par la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 15 novembre 2017 ;

— lors de l’assemblée générale du 17 avril 2014, les consorts [O] ont été autorisés à effectuer les travaux de réfection des évacuations de leurs lots selon l’étude proposée par M. [E], architecte, décision annulée par jugement du tribunal de grande instance de Paris le 4 septembre 2018 suite à l’assignation délivrée par les époux [G] ;

— la demande d’autorisation de travaux de raccordement des lots des consorts [O] a à nouveau été soumise à l’assemblée générale du 11 mai 2021 et rejetée.

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Le tribunal relève par ailleurs que plusieurs procédures judiciaires ont opposé les époux [G], propriétaires d’un appartement au 4ème étage et d’une chambre de service au 5ème, au syndicat des copropriétaires suite à des dégâts des eaux causés par des fuites provenant de canalisations privatives situées sous les installations sanitaires des chambres de service appartenant aux consorts [O].

Il est par ailleurs établi que, par courrier du 9 mai 2016, les époux [G] ont adressé aux consorts [O] une proposition amiable d’échange de leurs deux chambres de service contre un appartement sis [Adresse 9] dans le 11ème moyennant le versement par les époux [O] d’une soulte de 203.000 euros, demande à laquelle il n’a pas été donné suite.

Si l’ensemble de ces éléments confirme l’opposition systématique des époux [G] aux travaux en question, le tribunal relève que ceux-ci ne sont pas majoritaires au sein de la copropriété et que leur seul refus est insuffisant à emporter le rejet des autorisations sollicitées, les demandeurs ne rapportant pas la preuve que ceux-ci aient orienté le vote des autres copropriétaires.

Il ressort en revanche des pièces versées aux débats qu’au soutien de leur demande de travaux, les consorts [O] ont produit dans la perspective de l’assemblée générale :

— un avant-projet établi par [M] [F], architecte, daté du 18 mars 2022 comportant des plans détaillés et une description des travaux envisagés (suppression tube cuivre existant, pose d’une canalisation en fonte dans l’épaisseur des lambourdes et mise en place d’une culotte de raccordement abaissée dans l’épaisseur du plancher afin d’assurer l’écoulement des eaux usées) ;

— un devis du 22 mars 2022 établi par la société Nall-Bat décrivant les travaux à effectuer selon les plans de l’architecte pour un montant total de 12.958 euros TTC.

Les travaux de raccordement à la colonne commune d’évacuation des eaux usées apparaissent ainsi conformes à la destination de l’immeuble puisqu’un réseau de collecte des eaux usées est déjà en place dans l’immeuble. Le projet de l’architecte et les éléments produits par les demandeurs apparaissent en outre suffisamment précis et détaillés. Le tribunal relève également que la demande d’autorisation est formulée sous des conditions suspensives d’obtention des autorisations administratives et du contrôle de l’architecte de l’immeuble.

De son côté, le syndicat des copropriétaires n’invoque aucune raison valable pour s’opposer aux travaux envisagés autre que les craintes liées aux dégâts des eaux précédemment subis du fait des installations sanitaires défectueuses dans les chambres de service du 5ème étage. Or il apparaît que la mise en conformité de l’évacuation des lots des demandeurs constitue précisément une amélioration de nature à éviter de nouvelles infiltrations. Le syndicat des copropriétaires ne produisant aucune pièce, les risques allégués relatifs à la solidité de l’immeuble ne sont nullement justifiés.

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Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’absence de justification apportée par le syndicat des copropriétaires à la décision de rejet que ce soit lors de l’assemblée ou depuis, le rejet des résolutions 16 et 17 constitue un abus de majorité en ce qu’il n’est pas démontré qu’il est motivé par la préservation de l’intérêt collectif de la copropriété, lequel réside au contraire dans un raccordement correct aux réseaux d’évacuation.

Les résolutions litigieuses seront donc annulées.

2 – Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

Sur le fondement des articles 25 et 30 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [O] demandent au tribunal judiciaire de Paris de les autoriser à effectuer les travaux rejetés par l’assemblée générale pour raccorder leurs installations à la colonne d’eaux usées, aux conditions proposées par eux lors du vote des résolutions 16 et 17.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande d’autorisation judiciaire en faisant valoir que les conditions de l’article 30 ne sont pas réunies en ce que les travaux doivent constituer une amélioration à l’immeuble ou à une partie de celui-ci et que celle-ci ne peut s’apprécier subjectivement par rapport aux souhaits des copropriétaires qui les sollicitent.

Sur ce,

Aux termes de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 :

« L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ».

L’article 25 de cette même loi dispose notamment :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ».

Ces dispositions englobent les travaux d’intérêts particuliers qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, dès lors qu’ils apportent une amélioration au regard soit de l’immeuble, soit des parties privatives du demandeur. La seule réserve réside dans le fait que ces travaux doivent être conformes avec la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’amélioration apportée par les travaux sollicités ne doit pas s’apprécier au regard de l’immeuble lui-même mais peut être constituée au profit des seuls demandeurs. Cette amélioration est en l’espèce caractérisée pour les demandeurs en ce que ces travaux leur permettent de bénéficier dans leurs lots privatifs d’un raccordement conforme à la colonne d’eaux usées. Ces travaux de mise en conformité constituent au surplus une amélioration pour la copropriété dès lors qu’ils sont de nature à remplacer l’évacuation actuelle, non conforme, source d’infiltrations par le passé.

En outre, les travaux ne portent atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Il y a en conséquence lieu de faire droit à la demande d’autorisation dans les termes du dispositif de la présente décision.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les demandeurs et de le débouter de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, rendue par mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] du 12 mai 2022 ;

AUTORISE M. [L] [O] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de raccordement du lot n°85 à la colonne commune d’évacuation des eaux usées se situant dans les WC communs du 5ème étage, selon les plans et descriptifs de l’avant-projet réalisé par [M] [F], architecte, le 18 mars 2022 et le devis de la société Nall Bat du 22 mars 2022 ;

AUTORISE Mme [C] [O] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de raccordement du lot n°86 à la colonne commune d’évacuation des eaux usées se situant dans les WC communs du 5ème étage, selon les plans et descriptifs de l’avant-projet réalisé par [M] [F], architecte, le 18 mars 2022 et le devis de la société Nall Bat du 22 mars 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT que ces travaux devront être exécutés sous réserve de l’obtention des autorisations administratives, conformément aux normes et règles de l’art en vigueur et sous la supervision et le contrôle de l’architecte de la copropriété et ce, aux frais de M. [L] [O] et Mme [C] [O] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] à payer à M. [L] [O] et Mme [C] [O] ensemble la somme de 4.000,00 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le DÉBOUTE de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 21 mars 2025

La greffière La présidente