TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 05/06/2025

à : – M^e R. KOHEN

— M^e S. [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : – M^e R. KOHEN

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/11156 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QQ6

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 5 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Reda KOHEN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0043

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, assisté de M^e Sandra HERRY, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 2 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11156 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QQ6

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [Z] a donné à bail à M. [Y] [B] un studio à usage d’habitation situé [Adresse 2] (5ème étage, couloir gauche, porte droite) , par contrat du 2 juillet 2015 à effet du 1er juillet 2015, pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros et d’une provision sur charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, M. [E] [Z] a fait délivrer à M. [Y] [B] un congé pour reprise au bénéfice de sa fille, Mme [K] [Z], sans domicile, avec effet au 1er juillet 2024.

M. [Y] [B] s’est maintenu dans le logement après le 1er juillet 2024. Une sommation de quitter les lieux lui a vainement été délivrée le 8 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, M. [E] [Z] a assigné M. [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la validité dudit congé pour reprise et l’occupation sans droit ni titre de M. [Y] [B] depuis le 1er juillet 2024,

— ordonner, à défaut de départ volontaire de M. [Y] [B] dans un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, l’expulsion de celui-ci, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, si besoin, et avec transport et séquestration des meubles aux frais du locataire,

— condamner par provision M. [E] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer (300 euros) + charges (100 euros) et jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clefs, ou à tel montant fixé par le juge,

— condamner M. [Y] [B] à lui payer la somme de 3.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. [E] [Z] considère l’occupation actuelle comme sans droit ni titre, se prévaut de la situation précaire de sa fille, [K] [Z], séparée de son conjoint et vivant temporairement chez lui.

Dans ses conclusions en défense n° 1, M. [Y] [B] demande de :

— juger de nul effet le congé du 15 juillet 2023,

— débouter M. [E] [Z] de ses demandes,

— condamner M. [E] [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— subsidiairement, accorder à M. [Y] [B] les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette et débouter M. [E] [Z] de ses demandes d’astreinte et de frais irrépétibles.

M. [Y] [B] met en doute le motif réel et sérieux du congé, qu’il considère coïncider fâcheusement avec un conflit locatif né en 2021 autour d’une augmentation de 100 euros du loyer, qu’il estime indue, comme il l’avait signalé par courrier du 1er juillet 2021. Il estime que le motif de reprise par la fille du bailleur, qui serait temporairement hébergée chez lui, est fallacieux, le studio de 23 m2 étant trop petit, humide et en étage élevé pour l’accueillir avec un enfant en bas âge, alors même qu’elle passe pour être domiciliée à une adresse indépendante.

Maçon de son état, âge de cinquante-neuf ans, convalescent d’un AVC et étranger avec seulement 2.500 euros de revenus, il doute de pouvoir se reloger facilement dans le parc privé, malgré des demandes dans le social.

À l’audience du 2 avril 2025, M. [E] [Z], représenté par son conseil, a réitéré les demandes de son exploit introductif d’instance et a signalé avoir tenté une conciliation avec M. [Y] [B].

M. [Y] [B] a repris ses développements écrits et dit n’avoir jamais été convoqué à une tentative de conciliation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé et le trouble illicite

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est, notamment, le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Aux termes de l’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. ».

En l’espèce, par contrat du 2 juillet 2015 à effet du 1er juillet 2015, M. [E] [Z] a donné à bail à M. [Y] [B] un studio à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour une durée de trois ans tacitement reconduite et venant à échéance le 2 juillet 2024 au plus récent, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros et d’une provision sur charges de 100 euros.

Par lettre recommandée en date du 15 juillet 2023, M. [E] [Z] a (curieusement, par sa fille) fait délivrer à M. [Y] [B] un congé pour reprise à effet au 1er juillet 2024.

Le congé est valable en la forme, d’autant qu’il stipule plus que de coutume le motif de la reprise, à savoir « assurer le droit au logement » de sa fille, [K] [Z], sans domicile fixe depuis le 25 février 2021, date de sa séparation depuis laquelle elle habite [Adresse 3] à [Localité 6] chez son père.

L’adresse semblable de cette dernière est attestée par sa présence sur sa

CNI en date du 16 novembre 2022, outre des avis d’IR de 2022 pour 2021, de 2023 pour 2022 et de 2024 pour 2023, ainsi que sur des courriers en vue d’obtenir un logement social émis dès le mois de mai 2022 et renouvelés jusqu’en 2024, ce qui atteste des recherches de Mme [K] [Z].

Toutefois, M. [Y] [B] doute de la réalité du motif voire de l’adresse actuelle de Mme [K] [Z], pour l’adresse de laquelle il produit une capture d’écran des pages jaunes (cependant non datée et d’intérêt professionnel). Invoquant une mesure de rétorsion, il produit la copie d’une lettre AR du 1er juillet 2021 où il invoquait la vétusté de la fenêtre du studio, en plus de l’indécence du logement, ainsi que

l’augmentation du loyer de 100 euros par mois depuis janvier 2001, dont il a, cependant, obtenu le remboursement quinze jours plus tard (par Mme [K] [Z]).

Or, la mise en balance des dossiers des parties aboutit au bénéfice de M. [E] [Z], dont la position quant à la reprise du logement par sa fille est plus argumentée que celle de son locataire, le conflit locatif de 2001 semblant éteint, et, même si la coïncidence existe, n’étant pas démontré comme étant à l’origine d’un congé qui au vu des pièces fournies semble régulièrement motivé.

La situation d’indécence du logement quant à elle n’est démontrée par aucun élément extérieur tel qu’un avis du Service de l’hygiène de la Ville de [Localité 7], d’autant que les photos tendent à indiquer une occupation des locaux propice à une humidité.

La contestation de M. [Y] [B] relativement au congé ne présente donc pas un caractère sérieux propre à faire échec aux pouvoirs du juge des référés et le maintien dans les lieux de M. [Y] [B] constitue bien un trouble illicite aux droits et aux projets du propriétaire.

M. [Y] [B] étant, ainsi, du fait du congé sans droit ni titre, il lui sera ordonné de quitter les lieux.

M. [Y] [B] s’étant maintenu dans les lieux depuis le mois de juillet 2024, ce qui constituera un an de délais à l’expiration du délai légal précité, il ne convient pas de lui accorder des délais supplémentaires, ayant des revenus raisonnables, et Mme [K] [Z] étant dans une recherche identique et non moins pénible de logement social dont le père étant en droit de préférer avantager sa fille.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [Y] [B] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde- meubles de son choix aux frais, risques et péril de M. [Y]

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11156 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QQ6

[B], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, l’assistance de la force publique étant à considérer comme suffisante.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation du 1er juillet 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [Y] [B] au paiement de celle-ci.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [Y] [B] aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner M. [Y] [B] à payer à M. [E] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’absence d’une contestation sérieuse,

Constatons que M. [Y] [B] est occupant sans droit ni titre du studio situé [Adresse 2] (5ème étage, couloir gauche, porte droite), depuis le 1er juillet 2024 ;

Ordonnons, en conséquence, à M. [Y] [B] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour M. [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [E] [Z] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef,

conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et ce sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [Y] [B] à verser à M. [E] [Z] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, soit 300 euros + 100 euros de charges, et ce, depuis le 1er juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Déboutons M. [E] [Z] du surplus de ses demandes ;

Condamnons M. [Y] [B] à verser à M. [E] [Z] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [Y] [B] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux dela protection,