TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00283 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4EP

DEMANDEUR :

La Société Anonyme [Adresse 4] dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social,

représentée par LEGA-CITE AVOCATS, société d’avocats au barreau de LYON, substitué par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [R] demeurant [Adresse 1],

comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 16 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 29 octobre 2020, la société anonyme SOLLAR a donné à bail à Monsieur [L] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 283 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 35,78 euros ainsi que 34,12 euros pour le chauffage .

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, la société anonyme SOLLAR a fait signifier à Monsieur [L] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 929,19 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, la société anonyme SOLLAR a fait assigner Monsieur [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [R] du logement situé [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner par provision Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 524,52 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [L] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et le coût de l’assignation.

À l’audience du 16 décembre 2025, la société anonyme SOLLAR, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif au montant de 1229,95 euros, selon décompte arrêté au 11 décembre 2025, hors frais de justice. Elle précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire avec une clause de déchéance.

Monsieur [L] [R] comparaît et reconnaît être redevable de la somme réclamée par le demandeur. Il indique avoir cessé le paiement à partir du mois d’août. Il explique avoir eu une opération mais avoir récemment retrouvé un emploi pour un revenu mensuel de 1700 euros net. Il explique pouvoir verser 500 euros entre le jour et le lendemain de l’audience, et s’engage à avoir apuré la dette avant le 5 janvier 2026. Il déclare souhaiter changer d’appartement pour un logement plus grand, expliquant qu’ils seront prochainement cinq à vivre dans 45 mètres carré, mais indique vouloir rester dans le logement dans l’attente.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue en date du 12 janvier 2026, la société anonyme SOLLAR a indiqué que la dette n’a pas été soldée par le défendeur, un arriéré locatif de 1436,63 euros subsistant, frais de justice inclus.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La société anonyme SOLLAR justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 11 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la société anonyme SOLLAR est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 29 octobre 2020 contient à l’article 14 des conditions générales de location une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 7 mars 2025, pour la somme en principal de 929,19 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 8 mai 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 8 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La société anonyme SOLLAR produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [R] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 1229,95 euros, incluant l’échéance du mois de décembre 2025.

Monsieur [L] [R] reconnaît être redevable de cette somme et ne fait valoir aucun moyen de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à payer à la société anonyme SOLLAR la somme de 1229,95 euros par provision.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En vertu des dispositions de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [L] [R] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en payant les loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2025. Un retour à meilleure fortune de Monsieur [L] [R] est par ailleurs possible dès lors que ce dernier indique avoir pu reprendre un emploi.

Dès lors, Monsieur [L] [R] sera autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, Monsieur [L] [R] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, demande à laquelle le bailleur indique ne pas être opposé. Compte tenu des efforts entrepris pour la reprise du paiement du loyer courant et de la situation financière de Monsieur [L] [R], il y aura lieu de faire droit à cette demande.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Monsieur [L] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [L] [R], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique du locataire, il est par ailleurs équitable de débouter la société anonyme SOLLAR de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2020 entre la société anonyme SOLLAR et Monsieur [L] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 mai 2025,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [L] [R] à payer à la société anonyme SOLLAR la somme provisionnelle de 1229,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement et de la place de stationnement, comprenant le mois de décembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement à raison de l’occupation du logement, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Monsieur [L] [R] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les provisions charges courants, en 24 mensualités de 50 euros chacune, et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [L] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme SOLLAR puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur [L] [R] soit condamné à verser à la société anonyme SOLLAR une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Monsieur [L] [R] aux dépens qui comprendront notamment du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation en référé,

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 27 janvier 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION