N° RG 24/09812 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NECZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 24/09812 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NECZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Grégory ENGEL

M^e Sophie KLING

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Grégory ENGEL

M^e Sophie KLING

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous N° B 301 747 836

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 256

DEFENDERESSE :

Madame [O] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Sophie KLING, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 138

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

N° RG 24/09812 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NECZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 2 février 2022, la société ICF NORD-EST, SA d’HLM, a donné à bail à Madame [O] [B] un logement sis au 2ème étage, escalier 3, porte n°324 dans l’immeuble [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel fixé initialement à la somme de 337,58 euros et d’une provision sur charges de 87,54 euros, soit un montant total de 425,12 euros.

Suivant acte délivré à personne le 3 juillet 2024, la bailleresse a fait commandement à Madame [O] [B] de payer en principal la somme de 1 937,22 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 31 mai 2024, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 9.

Suivant acte délivré le 23 septembre 2024, notifié au Préfet par voie électronique le 26 septembre 2024, la société ICF NORD-EST a assigné Madame [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ;

— « PRONONCER » la résiliation de plein droit à compter du 14 août 2024 de ce contrat,

— CONDAMNER, en conséquence, Madame [O] [B] et tout occupant de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’elle occupe, et ce sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et indépendamment de l’indemnité d’occupation ;

— DIRE qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé avec le concours de la force publique,

— FIXER par provision, l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 14 août 2024 à la somme de 520 euros ;

— CONDAMNER Madame [O] [B] à lui payer :

— par provision une indemnité mensuelle d’occupation de 520 euros à compter du 14 août 2024 jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés, avec indexation, payable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,

— la somme de 2 907,69 euros (due au 5 septembre 2024) au titre du solde sur les loyers et charges dus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la CONDAMNER aux dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir, par voie d’huissier, en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier (article 10 et 12 du décret du 12 décembre 1996, modifié par décret n°2001-212 du 8 mars 2001) ;

— CONSTATER le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

La demanderesse fait valoir que le commandement de payer susvisé est resté infructueux pendant plus de six semaines et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, celui-ci se trouve résilié.

La CAF 67 et la CCAPEX avaient été saisies en date respectivement du 27 décembre 2023 et 20 juin 2024.

À l’audience du 3 mars 2025, l’affaire a été renvoyée au 5 mai 2025 pour permettre à la défenderesse ayant constitué avocat de conclure.

A cette audience, la société ICF NORD-EST, représentée par son conseil, s’est référée à son assignation et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [O] [B], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions du 28 avril 2025, par lesquelles elle demande un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil avec suspension des effets de la clause résolutoire et le rejet du surplus des demandes. Elle expose qu’elle vit avec M. [T], qu’ils ont deux enfants et que la Préfecture du Bas-Rhin n’a pas renouvelé leur titre de séjour et l’a enjointe de quitter le territoire français le 15 septembre 2023, de sorte qu’ils n’ont aucune ressource propre.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 au regard de la date du contrat de location, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 3 juillet 2024 de payer en principal la somme de 1 937,22 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 31 mai 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois, seules les sommes de 510,73 et 200 euros ayant été versées respectivement les 3 et 17 juillet 2024 ; par conséquent ladite clause a joué et le bail s’en est trouvé de plein droit résilié le 4 septembre 2024, ce qui sera constaté.

La partie demanderesse doit être indemnisée pour l’occupation des locaux par la défenderesse suite à la résiliation du bail, cette occupation étant constitutive d’une faute quasi-délictuelle.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 4 septembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

Dès lors, au vu du décompte non contesté du 29 avril 2025, Madame [O] [B] sera condamnée à payer à la SA ICF NORD-EST :

la somme de 2 607,69 euros, au titre des loyers et charges impayés dus jusqu’en août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024,

une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, y compris s’agissant des modalités de révision du loyer, à compter du mois de septembre 2024, payable à terme échu (comme l’était les loyers au vu des relevés de compte), ce jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et la demande d’expulsion

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il dispose par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, force est de constater que Madame [O] [B] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le dernier versement remontant au 10 septembre 2024 pour 200 euros. Elle n’est pas non plus en situation de régler sa dette locative puisqu’elle indique elle-même qu’elle ne dispose d’aucune ressource, ne pouvant plus travailler du fait de sa situation irrégulière en France.

Dès lors, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent qu’être rejetées.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande d’ expulsion, ce sans qu’il y ait lieu à astreinte, mais avec le concours de la force publique si besoin.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [B], succombant, sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande en paiement de l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier, en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier, sera également rejetée.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation, à la date du 4 septembre 2024, du contrat de bail conclu entre la société ICF NORD-EST d’une part, et Madame [O] [B] d’autre part, portant sur un logement sis 2ème étage, escalier 3, porte n°324, [Adresse 4] ;

DEBOUTE Madame [O] [B] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [O] [B] et de tous occupants de son chef des locaux ci-dessus, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution);

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à verser à la société ICF NORD-EST la somme de 2 607,69 € (deux-mille-six-cent-sept euros et soixante-neuf centimes), au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à payer à la société ICF NORD-EST, à terme échu, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, y compris en ce qui concerne les modalités de révision du loyer, à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE la société ICF NORD-EST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’intégralité des frais d’exécution, en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier ;

CONDAMNE Madame [O] [B] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Catherine GARCZYNSKI