TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e BILSKI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e VENNER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 18/08289 -

N° Portalis 352J-W-B7C-CNIYZ

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Juillet 2018

JUGEMENT

rendu le 26 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CAI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas VENNER de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0480

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Sophie BILSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

Décision du 26 Septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 18/08289 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNIYZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3]) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI CAI est propriétaire au sein de cet immeuble du lot n°3, défini par le règlement de copropriété comme un local commercial, et du lot n°75, correspondant à une cave.

Dans le cadre de l’aménagement de son local commercial, la SCI CAI a sollicité que soient votés, en assemblée générale, des travaux en vue de la réalisation d’une cuisine.

Par acte d’huissier du 6 juillet 2018, la SCI CAI a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins notamment d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 3 avril 2018 ayant refusé cette autorisation de travaux. A l’issue de l’instruction de l’affaire, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture le 12 juin 2024.

Dans l’intervalle, le syndicat des copropriétaires s’est plaint de la réalisation des travaux non autorisés par la SCI CAI et a saisi le juge des référés aux fins d’expertise. M. [P] a été désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance du 8 mars 2024.

Décision du 26 Septembre 2025

8ème chambre 3ème section

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Aux termes de conclusions notifées par RPVA le 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire.

Par ordonnance du 28 mars 2025, le juge de la mise en état a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 12 juin 2024,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 6 juin 2025 pour clôture et plaidoirie,

— invité les parties à conclure en respectant un calendrier de procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2025, la SCI CAI demande au tribunal de :

“ Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de son décret d’application du 17 mars 1967,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu le règlement de copropriété,

Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL,

➢ DECLARER RECEVABLE la SCI CAI en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

➢ ANNULER la résolution n°21 de l’assemblée générale du 03 avril 2018,

En conséquence,

➢ DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

➢ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à la SCI CAI la somme de 134.400,00 € HT à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance d’avoir pu louer son local et percevoir les loyers correspondants pendant 42 mois,

➢ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à la SCI CAI la somme de 67 200 €, à titre de dommages et intérêts pour la perte de loyers depuis août 2023, outre 1.148,00 € de taxe foncière sauf à parfaire,

➢ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à la SCI CAI la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

➢ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance,

➢ DISPENSER la SCI CAI des frais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

➢ ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Décision du 26 Septembre 2025

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Le syndicat des copropriétaires n’a pas notifié de conclusions postérieurement à la révocation de l’ordonnance de clôture. Il convient donc de se référer aux dernières conclusions notifiées par voie électronique, soit celles du 10 juin 2024, aux termes desquelles il demande au tribunal de :

“ Vu les articles 9, 10, 25b, 30, 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 696 et 700 du CPC ,

− DEBOUTER la SCI CAI de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018,

− DEBOUTER la SCI CAI de sa demande d’annulation de la résolution n° 21 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 avril 2018,

− DEBOUTER la SCI CAI de ses demandes d’indemnisation financières au titre du prétendu préjudice locatif, du paiement des charges et de la taxe foncière,

− DEBOUTER la SCI CAI de sa demande de dire irrecevable la demande d’article 700 du CPC formulée par le Syndicat des copropriétaires,

− DEBOUTER la SCI CAI de ses demandes de condamnations accessoires,

En conséquence,

− CONDAMNER la SCI CAI à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

[Localité 9] , la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

− CONDAMNER la SCI CAI aux entiers dépens de procédure,

− ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 6 juin 2025. Avant l’ouverture des débats, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction, et la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 3 avril 2018

La SCI CAI fait valoir qu’en rejetant la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 3 avril 2018, les copropriétaires ont commis un abus de majorité dans la mesure où le projet était conforme à la destination de l’immeuble et ne portait nullement atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Décision du 26 Septembre 2025

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La SCI CAI expose par ailleurs que son projet était suffisamment détaillé et qu’il répondait aux exigences de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, dans la mesure où était annexé à la demande d’autorisation un dossier comprenant :

— les plans existants du sous-sol et du rez-de-chaussée,

— les plans projetés du sous-sol et du rez-de-chaussée,

— l’élévation de façade existante,

— l’élévation des travaux,

— le détail des possibilités d’extraction de la hotte,

— les attestations d’assurance des entreprises intervenantes.

Elle expose que les seuls motifs invoqués par l’assemblée sont l’absence d’information sur les modalités d’exploitation du local commercial et de garanties quant à d’éventuelles nuisances.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’aucun abus de majorité ne peut lui être reproché dès lors que le projet soumis à l’assemblée générale des copropriétaires était incomplet, en ce qu’il ne comportait pas d’informations suffisantes, notamment sur le conduit d’extraction, la grille d’évacuation et le procédé de ventilation. Il soutient par ailleurs que le projet porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Par ailleurs, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre-preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort de l’analyse des documents annexés à la convocation de l’assemblée générale du 3 avril 2018 que le descriptif de travaux de la société Neveu daté du 1er mars 2018 prévoit deux possibilités d’extraction de la hotte de cuisine, sous forme de cheminées d’immeuble ayant un diamètre différent, sans qu’un choix ne soit opéré par la SCI CAI dans le cadre de son projet.

L’étude de faisabilité prévoit quant à elle un projet distinct puisqu’il est fait mention d’un conduit extérieur et non intérieur pour l’extraction des graisses.

Il y a également lieu de relever que cette étude de faisabilité évoque une grille d’évacuation permettant un apport d’air de 2 500 mètres cubes “dont l’emplacement reste à définir”, sans que les autres pièces versées par la SCI CAI ne fournissent plus d’explications sur ce point.

Dans ces conditions, le projet apparaît imprécis, et sa compatibilité ou non avec les droits des autres copropriétaires ne pouvait être valablement appréciée.

Aux termes de ses écritures, la SCI CAI ne produit pas d’éléments techniques permettant de répondre aux différentes interrogations légitimes du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, elle ne permet pas à la juridiction de constater que les travaux projetés ne porteraient pas atteinte aux droits des copropriétaires et de relever le caractère abusif de la décision de l’assemblée générale, qui a pu dès lors valablement refuser l’autorisation, le projet soumis n’étant pas suffisamment abouti.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la SCI CAI devra être déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2018.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la SCI CAI

La SCI CAI demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer des dommages et intérêts correspondant à la perte de chance de louer son local, et à la perte de loyers résultant selon elle du rejet abusif de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 3 avril 2018.

Compte tenu du sens de la présente décision, le caractère abusif de ce rejet n’est pas démontré et par conséquent, il ne constitue pas une faute du syndicat des copropriétaires de nature à engager sa responsabilité.

Il convient donc de débouter la SCI CAI de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La SCI CAI, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens et déboutée de ses demandes formées d’une part au titre des frais irrépétibles, et d’autre part sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire, compatible avec la nature de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS,

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI CAI de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI CAI aux dépens ;

CONDAMNE la SCI CAI à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 8] le 26 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente