TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

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Copie Certifiée Conforme délivrée le :

à M^e Pascal ADAM

Copie Exécutoire délivrée le :

à M^e Xavier GUITTON

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8ème chambre

2ème section

N° RG 21/13285

N° Portalis 352J-W-B7F-CVNBR

N° MINUTE :

Assignation du :

19 octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 25 janvier 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. HML WEST INDIES

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Pascal ADAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0642

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic la société ADB GESTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

Décision du 25 janvier 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/13285 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNBR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président,

Anita ANTON, Vice-présidente,

Olivier PERRIN, Vice-Président,

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 23 novembre 2023 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis administré par son syndic en exercice le cabinet Abd Gestion.

La SCI HML West Indies est copropriétaire au sein de cet immeuble des lots n°57 et n°29, qu’elle a acquis le 22 mai 2020.

Le lot n°57 est constitué au 7e étage du bâtiment A dans le couloir de gauche, 2e porte à droite, d’une pièce composant les 26/ 5.000 des parties communes générales ; le lot n°29 étant une cave.

La SCI HML West Indies a sollicité par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mars 2021 de voir inscrites à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, selon l’article 10 du décret du 17 mars 1967, 4 résolutions, à savoir :

— la résolution n° 1 portant sur l’aliénation de la partie commune des WC du 7e étage et son rachat en l’état moyennant le prix de 7.000 euros.

— la résolution n° 2 portant sur la rénovation du WC commun du 7e étage afin que la gérante de la SCI puisse en jouir selon les règles sanitaires.

— la résolution n° 3 portant sur l’alimentation en eau du lot 57.

— la résolution n° 4 portant sur la création d’une évacuation d’eaux usées par l’installation d’une pompe passant par le couloir des parties communes.

À l’appui de sa demande, la SCI HML West Indies a joint un modificatif de copropriété avec état descriptif de division d’un Cabinet de géomètres-experts portant création d’un nouveau lot n° 95.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 5 août 2021.

Les résolutions n°27, 28-1, 28-2, et n°29 inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale à la demande de la SCI HML West Indies ont été rejetées.

Le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 5 août 2021 a été notifié à la SCI le 5 septembre 2021.

La SCI HML West Indies a fait dresser suivant exploit de Me [W] [G], Huissier de justice à Paris, un procès-verbal de constat le 15 septembre 2021.

Par exploit d’huissier délivré le 19 octobre 2021, la SCI HML West Indies a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir notamment annuler les résolutions 28-1 à 28-3 et 29 de l’assemblée générale du 05 aout 2021 pour abus de majorité et rupture d’égalité entre les copropriétaires et condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] à faire exécuter les travaux de rénovation du WC du 7éme étage sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours, à compter de la signification du Jugement à intervenir.

Par conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 22 août 2022, la SCI HML West Indies demande au tribunal de :

« Vu l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965

Vu l’assemblée générale du 05 aout 2021

Vu la notification de l’assemblée Générale le 05 septembre 2021

DECLARER la SCI HML West Indies recevable et bien fondé en ses demandes.

ANNULER les résolutions 28-1 à 28-3 et 29 de l’Assemblée Générale du 05 aout 2021 pour abus de majorité et rupture d’égalité entre les copropriétaires.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] à faire exécuter les travaux de rénovation du WC du 7éme étage sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours, à compter de la signification du Jugement à intervenir.

DIRE, que par application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI HML West Indies sera dispensée de toute participation aux frais de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2].

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à la SCI HML West Indies la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Par conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 14 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société ADB Gestion, demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER la SCI HML West Indies de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI HML West Indies à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SCI HML West Indies aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Xavier Gutton, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile »

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 23 novembre 2023.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 25 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’annulation des résolutions n°28-1 et n°28-2 de l’assemblée du 5 août 2021

La SCI HML West Indies soutient que :

— la demande de rachat n’est pas contraire à la destination de l’immeuble dans la mesure ou le WC du 7e étage n’est plus du tout utilisé depuis des années et utilisable, comme le prouve le constat de Me [G], huissier de justice,

— la demande de rachat n’est pas contraire aux parties communes, dont l’achat apportera un capital aux autres copropriétaires concernés de l’étage et mettra la rénovation et l’entretien à la seule charge de la SCI,

— la demande de rachat n’est pas contraire aux parties privatives dans la mesure où les autres lots du 7éme étage ont tous fait installer un WC privatif au moment de leur acquisition et du regroupement des lots,

— l’examen du plan d’origine du 7éme étage indique la présence de 2 WC communs, dont l’un a été supprimé afin d’y installer le local technique de l’ascenseur,

— l’examen de l’état descriptif de division en page 12 démontre que les lots n°54 à n°60 (sauf 57) n’ont pas de WC privatif, ni de salle d’eau ou de salle de bains, prouvant ainsi que les occupants ont tous installé par la suite à l’intérieur de leur lot des WC privatifs et des salles d’eau ou de bain,

— le refus de vendre à la SCI le WC commun non utilisé a été pris dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment de la SCI minoritaire, dont le lot était convoité à l’achat par des voisins,

— l’achat de la SCI a contrarié les projets d’achat de certains copropriétaires du 7éme étage qui font tout leur possible pour l’empêcher de mettre un locataire.

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— la copropriété est tout à fait légitime à refuser de vendre une partie commune,

— cette décision ne favorise en aucun cas les intérêts personnels des autres copropriétaires qui n’en retirent absolument aucun avantage,

— l’abus de majorité n’est pas caractérisé,

— les lots n°54 à n°60 disposent d’un droit d’usage du WC commun que la SCI souhaite acquérir et cette vente est donc conditionnée à la renonciation par les propriétaires des lots n°54 à n°60 de leur droit d’usage au WC commun ; or en l’espèce, aucun des copropriétaires n’a renoncé à son droit d’usage,

En droit, en matière de recours à l’encontre des décisions d’assemblée générale, les tribunaux n’ont compétence que pour statuer sur leur régularité ou leur légalité. Ils ne peuvent que constater la validité ou la nullité de ces décisions, sans pouvoir se substituer à un syndicat de copropriété pour imposer en ses lieu et place une autre décision, sous peine de s’immiscer indûment dans la gestion de l’immeuble, laquelle relève des seules attributions de l’assemblée générale.

Il n’appartient pas aux juges de contrôler la pertinence ou l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, le copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité doit démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (3ème Civ., 8 février 1989, pourvoi n°87-14322 ; 3ème Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n°13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (3ème Civ., 11 décembre 2006, pourvoi n°05-10.924),

— ou encore qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (3ème Civ., 29 novembre 2011, pourvoi n°10-28.146).

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 5 août 2021, la résolution n°28-1 portant sur le rachat du WC commun du 7ème étage et la résolution 28-2 portant sur la vente et la répartition du prix de vente de 7.000 € ont été rejetées.

L’assemblée générale des copropriétaires a pu souverainement refuser de vendre une partie commune sans qu’il appartienne au tribunal d’apprécier la pertinence ou l’opportunité de cette décision.

En outre, la SCI HML West Indies n’apporte aucun élément ou pièce permettant d’établir que la cession du WC commun du 7ème étage aurait été refusée pour un motif autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, romprait l’égalité entre les copropriétaires ou s’expliquerait par une intention de lui nuire ou de lui porter préjudice.

L’abus de majorité n’est donc pas caractérisé.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI HML West Indies de sa demande de nullité des résolutions n°28-1 et n°28-2 de l’assemblée du 5 août 2021.

2. Sur la demande d’annulation de la résolution n°28-3 de l’assemblée du 5 aout 2021

La SCI HML West Indies soutient que :

— le refus de la demande de travaux d’alimentation en eau froide et d’évacuation des eaux usées et ménagères a été pris, dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment de la SCI minoritaire en portant atteinte au principe d’égalité entre les copropriétaires,

— l’examen de l’état descriptif de division du 15 février 1972 à la page 12 indique que les pièces du 7éme étage ne comportent ni WC privatifs, ni de salle d’eau, alors que ces pièces ont toutes été équipées de WC privatifs sanibroyeur et de salle d’eau au moment de leur achat ou rénovation,

— les propriétaires des locaux du 7éme étage ont bien dû installer des WC privatifs sanibroyeur et des salles d’eau, ces derniers refusant à la SCI HML West Indies la création de conduites d’alimentation en eau froide et d’évacuation des eaux usées et d’acquérir le WC commun non utilisé,

— le règlement sanitaire de la ville de [Localité 5] en son article 47 conditionne l’installation d’un sanibroyeur à l’autorisation d’installation du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 5] et à la condition que le raccordement prévu soit réalisé de manière directe et indépendante sur la canalisation des eaux-vannes de l’immeuble,

— il est interdit de se raccorder sur des évacuations eaux usées (lavabo, lave-vaisselle, douche…),

— l’installation d’un sanibroyeur est également conditionnée à l’accord de la copropriété,

— la consultation des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des dix dernières années ne révèle aucune autorisation,

— l’examen du constat de Me [G], huissier de justice du 15 septembre 2021 démontre l’absence de tout branchement de raccordement sur la colonne des eaux-vannes venant des lots n°54 à n°60 du 7ème étage,

— il n’existe aucun raccordement des sanibroyeurs sur la canalisation des eaux-vannes de l’immeuble afin de respecter l’article 47 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 5],

— les propriétaires des lots du 7ème étage s’octroient sans autorisation l’installation d’équipement dans leur lot, mais le refusent à la SCI HML West Indies, qui sollicite cette autorisation.

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— il est légitime à refuser la réalisation de travaux consistant en la création d’une alimentation en eau froide et la création d’un réseau d’évacuation par le biais d’un système de pompe transitant par le couloir commun du 7ème étage (résolution 28-3),

— de tels travaux sont susceptibles de générer des nuisances et des désordres sur les parties communes de l’immeuble,

— la SCI HML West Indies n’a pas transmis le dossier technique et administratif demandé par le cabinet ABD gestion, nécessaire au consentement éclairé des copropriétaires,

— ce refus est conforme aux intérêts collectifs de la copropriété et aucun abus de majorité n’est caractérisé.

En droit, il a déjà été rappelé qu’il n’appartient pas aux juges de contrôler la pertinence ou l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Les conditions dans lesquelles une décision adoptée sans motif valable peut constituer un abus de majorité ont également déjà été rappelées.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé la création d’une alimentation en eau froide et la création d’un réseau d’évacuation par le biais d’un système de pompe transitant par le couloir commun du 7ème étage (résolution 28-3).

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que de tels travaux sont susceptibles de générer des nuisances et des désordres sur les parties communes de l’immeuble et que la SCI HML West Indies n’a pas transmis le dossier technique et administratif demandé par le cabinet ABD Gestion nécessaire au consentement éclairé des copropriétaires.

Il ne ressort pas des éléments et des pièces versées aux débats que ce refus ait été décidé sans motif valable.

Par ailleurs, il ne ressort pas plus de l’absence de raccordement des sanibroyeurs sur la canalisation des eaux-vannes de l’immeuble conformément à l’article 47 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 5] :

— que les autres copropriétaires refusent la création d’une alimentation en eau froide et la création d’un réseau d’évacuation par le biais d’un système de pompe transitant par le couloir commun du 7ème étage demandée par la SCI HML West Indies, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires,

— que ce refus rompt l’égalité entre les copropriétaires,

— ou encore que ce refus s’explique par une intention de nuire ou de porter préjudice à la SCI HML West Indies.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI HML West Indies de sa demande de nullité de la résolution n°28-3 de l’assemblée du 5 août 2021.

3. Sur les demandes d’annulation de la résolution n°29 de l’assemblée du 5 aout 2021 et de condamnation du syndicat des copropriétaires aux travaux de rénovation du WC commun sous astreinte

La SCI HML West Indies soutient que :

— le WC commun n’est pas du tout utilisable en l’état et n’est plus utilisé compte tenu de sa vétusté et de l’absence d’entretien,

— l’entretien sanitaire et la propreté des toilettes ne viennent en aucun cas exonérer le syndicat des copropriétaires de son obligation de conservation et d’entretien des parties communes,

— la SCI HML West Indies a fait chiffrer ces travaux en août 2020 par la société Krief Rénovation pour un cout, hors poste électricité, de 1.159,30 euros TTC,

— du fait du rejet de la demande de rachat du WC commun ou de rénovation de celui-ci, l’occupation du lot de la SCI est ainsi rendue impossible en l’absence de WC salubres et entretenus,

— le refus constitue un abus de majorité et une rupture d’égalité entre les copropriétaires, au détriment de la SCI HML West Indies justifiant le bien-fondé de sa demande d’annulation de la résolution querellée.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— la vente lui ayant était refusée, la SCI HML West Indies demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de rénovation sur le fondement de l’abus de majorité et de la rupture d’égalité entre les copropriétaires,

— les conditions précitées de l’abus de majorité ne sont toujours pas caractérisées,

— aucun copropriétaire n’est favorisé au détriment de la SCI,

— le WC commun fonctionne et le fait de ne pas procéder à sa rénovation n’est donc pas contraire à l’intérêt collectif de la copropriété.

En droit, et comme il a été dit les tribunaux ne peuvent intervenir dans l’administration de la copropriété.

Ainsi, un tribunal ne peut, dans le cadre d’un recours en annulation, prescrire l’exécution de travaux d’entretien, de conservation ou de réparations sur les parties communes. Le syndicat, chargé de la conservation de l’immeuble et de l’administration de celui-ci, et responsable des vices de construction et de défaut d’entretien, a seul qualité, pour décider de tels travaux (CA Paris, 10 déc. 1979 : D. 1980, inf. rap. p. 273).

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 15 septembre 2021 versé aux débats par la SCI HML West Indies que « le sanitaire avec réservoir dorsal est fonctionnel mais présente des traces de saleté » (Pièce n°8 de la SCI HML West Indies).

La SCI HML West Indies ne démontre pas que le refus de rénovation du WC commun par l’assemblée générale des copropriétaires rend impossible l’occupation de son lot, comme elle le soutient.

La SCI HML West Indies n’établit pas plus que ce refus a été opposé dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, que ce refus rompt l’égalité entre les copropriétaires, ou encore qu’il s’explique par une intention de lui nuire ou de lui porter préjudice.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI HML West Indies de ses demandes d’annulation de la résolution n°29 de l’assemblée du 5 aout 2021 et de condamnation du syndicat des copropriétaires aux travaux de rénovation du WC commun sous astreinte.

4. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI HML West Indies, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Xavier Gutton, membre de l’AARPI Audineau-Guitton.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI HML West Indies sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société ADB Gestion, la somme de 2.000 euros à ce titre.

Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI HML West Indies de sa demande d’annulation des résolutions n° 28-1 à 28-3 et 29 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2] en date du 5 août 2021 ;

DEBOUTE la SCI HML West Indies de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2] à faire exécuter sous astreinte les travaux de rénovation du WC du 7ème étage ;

CONDAMNE la SCI HML West Indies, aux dépens d’instance, avec distraction à Maître Xavier Gutton, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, avocat qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI HML West Indies, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société ADB Gestion, la somme de 2.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI HML West Indies de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 25 janvier 2024

Le GreffierLe Président