TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La société MANEGE ENCHANTE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Tiphaine EOCHE DUVAL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00071 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XK6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic Le Cabinet KAN COPRO sis [Adresse 3]

représentée par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1383

DÉFENDERESSE

La société MANEGE ENCHANTE, société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00071 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XK6

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MANÈGE ENCHANTÉ est propriétaire du lot n°83 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré BX n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 4/1000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet KAN COPRO en exercice, a assigné la SCI MANÈGE ENCHANTÉ devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1556,62 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,372 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3200 euros de dommages et intérêts,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; il ajoute qu’un échéancier a été mis en place, à la demande de la copropriétaire, mais qu’il n’a pas été respecté.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI MANÈGE ENCHANTÉ n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 83, indiquant la répartition des tantièmes (4/1000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de la SCI MANÈGE ENCHANTÉ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus, correspondant à l’arriéré,l’historique du compte du 1 janvier 2022 au 5 novembre 2024 faisant état d’un solde créditeur de 445,35 euros au 1 octobre 2024, et d’un solde débiteur de 1928,62 euros (en ce inclus 372 euros de frais) au 5 novembre 2024, les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mars 2023, et 24 avril 2024 comportant : – approbation des comptes des exercices 2022, 2023,

— vote des budgets prévisionnels 2024, 2025,

— le fonds travaux 2024, 2025 ;

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de remplacement de descentes, mission de diagnostic technique, travaux sur les ascenseurs (assemblée générale du 22 mars 2023, résolutions 13, 14, 15 et 18), travaux de remplacement de la chute de copropriété, travaux ascenseurs, travaux de réfection de couverture bâtiments A, B et C (assemblée générale du 24 avril 2024, résolutions 18, 19, 20, 21, 22 et 23)

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,trois courriers de relance pour impayés (5 novembre 2023, 7 février 2024, 5 mai 2024)le contrat de syndic, un courrier du 12 juillet 2024 établissant un échéancier de paiement, signé de la copropriétaire et du représentant du syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1556,62 euros portant sur la période allant du 1 octobre 2024 au 5 novembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 1556,62 euros .

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 372 euros au titre de la « mise en place, par le syndic d’une procédure d’avocat pour la SCI MANÈGE ENCHANTÉ ».

Il n’est cependant pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais devant ainsi être considérés comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée, étant précisé qu’il résulte du décompte produit que le solde du compte propriétaire est régulièrement crédité, et que sa position était créditrice au 1 octobre 2024.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MANÈGE ENCHANTÉ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet KAN COPRO la somme de 1556,62 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, arrêtées au 5 novembre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE la demande formée au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la SCI MANÈGE ENCHANTÉ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet KAN COPRO, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MANÈGE ENCHANTÉ aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente,