TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice GUILLOUX, Monsieur [W] [E], Madame [K], [D], [N] [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03247 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PVW

N° MINUTE :

15/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [I], dont le siège social est sis Sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2613

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [K], [D], [N] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 septembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03247 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PVW

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2021 à effet le 17 novembre suivant, la SCI [I] a donné à bail à Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] un logement situé au [Adresse 2], pour une durée de 3 ans et un loyer mensuel de 1815 euros outre 160 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] ont été rendus destinataires d’un congé pour vendre à effet au 16 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] a assigné Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la validation du congé pour vendre,

— l’expulsion de Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 10%,

— leur condamnation solidaire au paiement de 3800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2025.

A l’audience, la SCI [I], représentée par son conseil, s’est désistée de ses demandes de validation du congé et expulsion, mais a maintenu sa demande au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ainsi que ses demandes accessoires.

Monsieur [W] [E] a comparu en personne à l’audience où il a communiqué des écritures dont il a fait état oralement, pour demander le rejet des prétentions adverses, la restitution du dépôt de garantie sous déduction uniquement du solde réel des charges et de la réparation du tiroir cassé mais à l’exclusion des frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice et du coût du nettoyage et de la réparation des joints, outre la condamnation de la SCI [I] à lui payer la majoration légale pour retard dans la restitution du dépôt de garantie, ainsi que sa condamnation aux dépens.

Bien régulièrement assignée à domicile, Madame [K] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que les parties sont d’accord pour considérer que le bail a été résilié par l’effet du congé pour vente au 16 novembre 2024.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] ont quitté les lieux le 23 avril 2025 en étant à jour du paiement des loyers et charges, à l’exception du solde réel des charges dont Monsieur [W] [E] a admis à l’audience et dans ses écritures en être redevables.

Aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation pour la période du 17 novembre 2024 au 23 avril 2025 et la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

La demande de la SCI [I] en paiement au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation sera en conséquence rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du montant du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie, prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Par ailleurs, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 expose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constant qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1815 euros a été versé par Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] à l’entrée dans les lieux. Monsieur [W] [E] conteste l’essentiel de la retenue opérée par la SCI [I] au titre des dégradations locatives mais ne verse pas aux débats les états de lieux d’entrée et de sortie qui auraient permis d’apprécier la réalité ou non des dégradations invoquées par le bailleur. Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] échouent donc à établir, en l’état, que les retenues opérées seraient indues, si bien qu’il ne sera pas fait droit à leur demande sur cet aspect.

En revanche, c’est à tort que la SCI [I] a mis à la charge de Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] la totalité du coût de l’état des lieux de sortie effectué par commissaire de justice, à savoir la somme de 442 euros, puisqu’il aurait dû en supporter la moitié du coût en application des textes précités. La SCI [I] sera en conséquence condamnée à restituer à Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] la somme de 221 euros (442/2).

Dans ce contexte, Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] n’apportent aucune pièce pour démontrer qu’ils auraient communiqué leur nouvelle adresse à leur bailleur pour la restitution du dépôt de garantie, si bien qu’il ne sera pas fait droit à leur demande en paiement au titre de la majoration légale de 10%.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T], qui succombent pour ne pas avoir quitté les lieux au 16 novembre 2024 sans contester la validité du congé, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] seront condamnés in solidum à verser à la SCI [I] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [I] à restituer à Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] la somme de 221 euros correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] à verser à la SCI [I] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [K] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire de plein droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.