TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 13 juin 2025

à M^e JERVOLINO Christophe

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 juin 2025

à Mme [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02246 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Y6I

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE DOMICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [B], née le 04 Septembre 1970, demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 17 mai 2010, la société DOMICIL, dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL, a donné à bail Madame [Z] [B] un garage et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 23 septembre 2022, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [Z] [B] un commandement de payer la somme de 935,89 euros, au titre d’impayés pour le logement, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 25 mars 2024, la SA [Adresse 3] venant aux droits de la société DOMICIL, a attrait Madame [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [Z] [B] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.758,84 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 mars 2024

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, indexée suivant le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’exécution forcée.

L’affaire, appelée à l’audience du 27 juin 2024, renvoyée une deuxième fois en l’absence du magistrat, puis une troisième fois pour établir un décompte actualisé de la locataire, a été plaidée le 3 avril 2025.

La SA UNICIL, représentée par son avocat, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa dette à un montant de 4.317,43 euros au 10 mars 2025.

Madame [Z] [B] a comparu en personne pour demander des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants. Elle a déclaré un enfant majeur à charge qui participe financièrement, percevoir 500 euros de RSA et avoir ses allocations au logement suspendues.

Madame [Z] [B] a été autorisée à produire en cours de délibéré la preuve du paiement du loyer de mars.

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir saisi la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 24 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 17 mai 2010 contient une clause résolutoire (article X), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 septembre 2022 pour la somme en principal de 935,89 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes de la locataire, que les causes des deux commandements de payer n’ont pas été totalement soldés dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 novembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 10 mars 2025, que Madame [Z] [B] reste à devoir la somme de 4.317,43 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 224,95 euros correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le surplus, Madame [Z] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle n’apporte pas la preuve de sa libération. Elle sera donc condamnée, par provision, à verser la somme de 4.092,48 euros à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Madame [Z] [B] a bien repris le paiement des derniers loyers courants avant l’audience hors part CAF.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation et des efforts de Madame [Z] [B], de la durée du bail et de la qualité de la bailleresse, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [Z] [B] devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisables suivant les modalités prévues au bail résilié et avec intérêts de droit, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La demande au titre des frais d’exécution, hypothétique et formulée par anticipation, sera rejetée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA UNICIL, Madame [Z] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2010, entre la société DOMICIL, dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL, et Madame [Z] [B], portant sur un garage et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 novembre 2022 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [B] à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la société DOMICIL, à titre provisionnel, la somme de 4.092,48 euros, comptes arrêtés au 10 mars 2025, au titre des loyers et charges impayés ;

AUTORISONS Madame [Z] [B] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 113 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [Z] [B] sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable selon les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié et avec intérêts de droit, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [Z] [B] à payer à la SA UNICIL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [Z] [B] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président