TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à

M^e MAS

M^e ELMALIH

■

7ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 22/09024 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNWS

N° MINUTE : 9

Assignation du :

20 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Septembre 2025

DEMANDERESSE

SCI [X] [O] [W]

7 avenue Gabriel Péri

91260 JUVISY-SUR-ORGE

représentée par M^e Anne MAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0286

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [N]

3 rue de chine

75020 PARIS

représenté par M^e Pierre ELMALIH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0006

Décision du 16 Septembre 2025

7ème chambre 1ère section

N° RG 22/09024 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNWS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

Madame Malika KOURAR, Juge

assistée de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Mai 2025 tenue en audience publique devant Monsieur DELSOL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

_________________________________

EXPOSE DU LITIGE

A la demande de la SCI [X] [O] [W] (ci-après la SCI), Monsieur [G] [N] a, en qualité de maître d’œuvre, déposé une demande de permis de construire auprès de la Mairie de JUVISY-SUR-ORGE le 26 mai 2020 en vue de l’édification d’un immeuble d’habitation sis 7 Avenue Gabriel Péri à JUVISY-SUR-ORGE, en contrepartie du paiement de la somme de 27.620 euros.

Le 24 juin 2020, la mairie de JUVISY-SUR-ORGE a indiqué que ce dossier de permis de construire, enregistré sous le numéro PC 091326 20 10005, était incomplet et qu’il n’était pas conforme aux dispositions des articles UR2-3, UR2-9 et UR2-11 du plan local d’urbanisme, en précisant que le dossier devait être complété et mis en conformité dans un délai de trois mois.

Le 29 septembre 2020, la mairie de JUVISY-SUR-ORGE a rejeté la demande de permis de construire, à défaut d’avoir reçu les éléments demandés.

Par courrier de son conseil en date du 2 septembre 2021, la SCI [X] [O] [W] a mis en demeure Monsieur [G] [N] de lui régler une somme totale de 108.620 euros au titre du remboursement des honoraires versés et de la réparation du préjudice financier subi.

C’est dans contexte que par acte d’huissier en date du 20 juillet 2022, la SCI a assigné Monsieur [G] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 06 décembre 2024, la SCI demande au Tribunal de :

« -CONDAMNER Monsieur [N] à payer à la SCI [X] [O] [W] la somme de 27.620,00 euros au titre du remboursement des honoraires perçus par Monsieur [N] ;

CONDAMNER Monsieur [N] à payer à la SCI [X] [O] [W] la somme de 129.276,00 euros au titre de la perte de chance de louer les appartements ;

CONDAMNER Monsieur [N] à payer à la SCI [X] [O] [W] la somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [N] aux entiers dépens. »

Au soutien de ses prétentions, elle expose que :

— Monsieur [G] [N] a commis une faute en omettant de rédiger une convention écrite comme le lui impose l’article 11 du code de déontologie des architectes ;

— malgré l’absence d’écrit, un contrat a été formé en application de l’article 1113 du code civil, Monsieur [N] s’est engagé à obtenir un permis de construire à son profit, ce que démontrent ses démarches pour l’obtenir ;

— l’architecte a engagé sa responsabilité en déposant un permis de construire incomplet et non conforme au plan local d’urbanisme (PLU) ;

— Monsieur [G] [N] ne rapporte pas la preuve d’avoir déposé un deuxième dossier le 27 juillet 2020 en prenant en compte l’intégralité des remarques de la mairie ;

— elle n’a jamais donné instruction de ne pas adresser à la mairie les éléments demandés par courrier du 24 juin 2020 et a seulement souligné que si le coût du projet s’élevait à 1.569.500 euros alors que le prix de vente était estimé à 1.110.000 euros, le projet n’était pas rentable ; elle n’a en revanche jamais renoncé au dépôt du permis de construire et n’a jamais confirmé l’abandon de l’opération ; il n’est pas possible de déduire du fait qu’elle a considéré comme exorbitant le budget travaux qu’elle a renoncé à solliciter un permis de construire pour lequel elle avait payé d’importants honoraires ; la commune de JUVISY-SUR-ORGE n’a absolument pas acté, dans son arrêté valant rejet du permis de construire, sa prétendue renonciation ;

— en application des articles 1217 et 1231-1 du code civil, elle a droit à réparation de ses préjudices ;

* elle déplore un préjudice financier constitué par le paiement d’honoraires d’un montant de 27.620 euros en pure perte, en contrepartie de démarches inutiles puisque la demande de permis de construire a été rejetée ;

* elle fait ensuite état d’un préjudice locatif, dès lors que l’immeuble avait vocation à être loué et que les manquements de Monsieur [G] [N] ont retardé son projet de 19 mois, de la date à partir de laquelle il a été missionné, soit février 2019, jusqu’à l’obtention d’une décision de rejet du permis de construire le 29 septembre 2020 ; elle évalue le préjudice locatif sur la base de 16,2 euros au m² ;elle indique que les constructions objets du projet de permis de construire de Monsieur [N] étant chacune de 140 m², la perte locative mensuelle par appartement non loué doit être évaluée à 2.268 euros (16,2 euros x 140 m²), soit 129.276,00 euros pour les trois logements sur 19 mois ; elle évalue la perte de chance d’obtenir ces loyers à 90 % du montant qu’elle aurait perçu si elle avait effectivement loué les trois appartements, estimant que les logements auraient nécessairement été loués compte tenu du caractère attractif de la ville de JUVISY-SUR-ORGE ; elle ajoute qu’elle n’a plus les moyens de payer un autre architecte pour obtenir rapidement un permis de construire valide et mettre ses logements en location.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 29 septembre 2024, Monsieur [G] [N] demande au Tribunal de :

« -Rejeter toutes demandes formées contre Monsieur [N] ;

— Débouter la SCI [X] de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner la SCI [X] à payer à Monsieur [N], la somme de 2.000,00 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum la SCI [X] aux entiers dépens conformément à l’article 699 du CPC; »

Au soutien de ses prétentions, il expose que :

— l’absence de contrat écrit ne fait pas obstacle au paiement de ses honoraires ; une proposition d’honoraires détaillée avait été émise et a été acceptée par la SCI ;

— la SCI a décidé d’abandonner unilatéralement le projet et n’a ensuite plus donné aucune nouvelle : suite au courrier de la mairie indiquant que le dossier était incomplet, il affirme avoir réalisé un projet modificatif qui prenait en compte l’intégralité des remarques de la mairie, afin de mettre le projet en conformité ; il précise toutefois que la SCI a décidé d’abandonner le projet, ce qui est démontré par les éléments suivants :

* il a accusé réception de la décision d’abandon par courriel de la SCI puis en a informé la mairie, en mettant la SCI en copie ;

*la SCI n’a pas répondu à ce courriel mentionnant son abandon du projet, alors qu’elle était en copie;

* il lui a également transféré un e-mail, resté sans réponse, dans lequel il lui indique que la mairie sollicite une confirmation de l’abandon de l’opération ;

* la SCI lui a confirmé oralement son souhait d’abandonner le projet ;

* la SCI lui a fait parvenir un courriel selon lequel le projet était irréalisable ;

* la Mairie a pris acte de cette décision d’abandon en indiquant que la SCI était réputée avoir renoncé au projet ;

* la SCI ne l’a plus jamais contacté, n’a pas répondu à la mairie et n’a plus entrepris aucune démarche par la suite ;

— il n’a commis aucune faute ;

— il est tenu d’une obligation de moyens consistant uniquement à procéder au dépôt d’un dossier de permis de construire ;

— il a réalisé toutes les missions demandées en contre-partie des honoraires réclamés ;

— sur le préjudice de perte de loyer, il conteste que le bien avait vocation à être loué en ce qu’il devait au contraire permettre de loger la famille du dirigeant de la SCI ; le préjudice allégué n’est qu’éventuel en ce que la construction n’avait même pas débuté et qu’il n’est pas certain que le projet aurait été mené à son terme.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 mai 2025 et mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement de la SCI

L’article 11 du code de déontologie des architectes dispose que tout engagement professionnel de l’architecte doit faire l’objet d’une convention écrite préalable, définissant la nature et l’étendue de ses missions ou de ses interventions ainsi que les modalités de sa rémunération.

Cette convention doit tenir compte des dispositions du présent code et contenir explicitement les règles fondamentales qui définissent les rapports entre l’architecte et son client ou employeur.

Il est acquis qu’un manquement à une règle de déontologie, dont l’objet est de fixer les devoirs des membres d’une profession et qui est assortie de sanctions disciplinaires, ne constitue pas nécessairement une faute civile.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il convient de vérifier si la SCI rapporte la preuve des manquements contractuels qu’elle impute à Monsieur [G] [N], leur lien de causalité avec les préjudices allégués ainsi que l’existence de ces derniers.

S’agissant d’abord de l’absence de contrat écrit, il est rappelé que si cette omission constitue un manquement déontologique, elle n’est pas nécessairement constitutive d’une faute civile. En l’espèce, la SCI n’explique aucunement en quoi l’absence d’écrit lui a été préjudiciable, aucun désaccord n’existant sur l’existence du contrat d’architecte, la portée de la mission confiée ou encore le montant des honoraires convenu. Partant, ce moyen ne peut prospérer.

S’agissant ensuite du refus du permis de construire allégué, il est constant que la mairie a notifié à la SCI un courrier du 24 juin 2020 selon lequel le dossier de permis de construire déposé par Monsieur [G] [N] était incomplet et qu’il devait être mis en conformité avec les articles UR2-3, UR2-9 et UR2-11 du plan local d’urbanisme dans un délai de trois mois.

Sont versés aux débats de nouveaux plans datés du 27 juillet 2020, censés répondre selon Monsieur [G] [N] aux demandes de la mairie, mais le défendeur soutient qu’il n’y pas donné suite en raison de l’abandon du projet par la SCI.

Pour démontrer cet abandon du projet, sont versés aux débats :

— un courriel de la SCI en date du 28 juillet 2020 dans lequel elle écrit à l’architecte :

« Bonjour,

Résultat financier du projet :

prix coutant du projet : 1 569 500 €

Prix premier projet : 65 000 €

Total prix coutant : 1 634 700 €

Prix de vente difficilement à atteindre 1 110 000 €

Total Pertes : 524 700 €

Rien que pour les gros œuvres : 664 212 €

Donc projet irréalisable »

— un courriel du 10 août 2020 envoyé par l’architecte à la mairie, en mettant la SCI en copie, indiquant « M.[X] [représentant de la SCI] a décidé depuis 10 jours environ, d’abandonner son projet de construction ».

— un courriel de la Mairie en date du 10 août 2020 adressé à Monsieur [G] [N], dans lequel elle indique « Si le projet est abandonné pouvez-vous nous adresser un courrier signé de Monsieur [X] confirmant l’abandon de l’opération pour clore ce dossier »

— un courrier de Monsieur [G] [N] en date du 10 août 2020 adressé à la SCI en ces termes : « La mairie de Juvisy demande un courrier signé par vous confirmant l’abandon de l’opération. »

Si la SCI fait valoir qu’elle n’a jamais souhaité abandonner son projet, force est de constater qu’elle ne justifie d’aucune réponse aux courriels de Monsieur [G] [N] après le 28 juillet 2020, date à laquelle elle lui indiquait au contraire que le projet lui paraissait irréalisable, corroborant sa volonté d’abandonner celui-ci. Elle ne produit aucun message de sollicitation adressé à l’architecte visant à poursuivre ce projet, alors même qu’elle était informée du délai de trois mois imposé par la mairie pour compléter le dossier de permis de construire. Son silence et son inertie ne peuvent qu’être interprétés comme une volonté d’abandonner son projet de construction.

Il s’en déduit que la décision de la mairie de JUVISY-SUR-ORGES de rejet du permis de construire rendue le 29 septembre 2020 ne résulte pas d’un éventuel manquement de Monsieur [G] [N], mais de la volonté unilatérale de la SCI de mettre un terme à son projet de construction.

Ainsi, la SCI, qui se fonde sur les articles 1217 et 1231-1 du code civil, ne rapporte pas la preuve d’un manquement de la part de Monsieur [G] [N] en lien avec les préjudices allégués.

En conclusion, l’ensemble des demandes de la SCI seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI sera condamnée aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SCI sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à Monsieur [G] [N] en application de ce texte.

• Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 01er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, l’article 514-1 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et il n’est pas justifié de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

REJETTE la demande de la SCI [X] [O] [W] en paiement de la somme de 27.620 euros au titre du remboursement des honoraires perçus par Monsieur [G] [N] ;

REJETTE la demande de la SCI [X] [O] [W] en paiement de la somme de 129.276 euros au titre de la perte de chance de louer les appartements ;

CONDAMNE la SCI [X] [O] [W] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [X] [O] [W] à payer à Monsieur [G] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 16 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Lénaïg BLANCHO Perrine ROBERT