TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice [Localité 6]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00681 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6246

N° MINUTE :

9

JUGEMENT

rendu le 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Madame [D] [P], mère, munie d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00681 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6246

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2008 à effet à la même date, la société SGIM, devenue la SEM ELOGIE SIEMP a donné à bail à Madame [H] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (escalier 1, 5ème étage, porte 3053) à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 92,25 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

En l’absence de transmission des informations requises, la SEM ELOGIE SIEMP a appliqué un supplément de loyer de solidarité (SLS) à compter du 1er janvier 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEM ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte d’huissier à Madame [H] [P] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 13075,16 euros en principal, SLS inclus et échéance de juillet 2024 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 aout 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la SEM ELOGIE SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre Madame [H] [P] et SEM ELOGIE SIEMP par le jeu de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— faire injonction à la locataire de communiquer à son bailleur ses avis d’imposition 2022 (revenus 2021) et 2023 (revenus 2022),

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [P] tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [H] [P] à payer la somme de 15106,95 euros au titre de l’arriéré locatif (SLS compris), terme d’octobre 2024 inclus,

— condamner Madame [H] [P] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré des taxes et des charges jusqu’à libération des lieux,

— condamner Madame [H] [P] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 avril 2024, la SEM ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 16526,16 euros (SLS 2023 inclus à hauteur de 689,63 euros mensuels, SLS 2024 inclus à hauteur de 713,41 euros mensuels), terme de mars 2025 inclus. Le bailleur a précisé avoir reçu les avis d’imposition 2024 et 2023 pour les revenus des années 2023 et 2022, mais qu’il lui manquait et sollicitait toujours l’avis d’imposition 2022 sur les revenus de 2021. Il a expliqué que ce manquement avait retardé la régularisation du SLS dans le décompte locatif. Compte tenu de la situation, alors que le loyer hors SLS et hors charges s’élève à 114,09 euros mensuels, il a indiqué ne pas s’opposer à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement assignée à étude, Madame [H] [P] a été représentée par sa mère qui était munie d’un pouvoir spécial. Elle a précisé que, suite à un accident, Madame [P] bénéficiait du statut d’handicapée. Si elle a avoué une négligence administrative ayant engendré l’application du surloyer sur deux années, elle a en revanche précisé que l’échéance du loyer courant avait toujours été honorée. Dans l’hypothèse où il resterait une dette locative après la régularisation du surloyer, elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEM ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 aout 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de Madame [H] [P]

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

Si le délai applicable à l’acquisition de la clause résolutoire (contrat renouvelé après le 27 juillet 2023) aurait dû être de 6 semaines, il apparait que les bailleurs ont entendu lui notifier un délai plus favorable de 2 mois, tel que mentionné dans le commandement de payer qui a été signifié le 14 aout 2024.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 août 2024 pour la somme en principal de 13075,16 euros.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant ce délai applicable, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 octobre 2024 à minuit, et que le bail est par conséquent résilié à compter du 21 octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer n’a jamais été interrompu et des débats que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement ni à la suspension des effets la clause résolutoire.

Dès lors, celle-ci sera autorisée à se libérer de la dette, qui est constituée quasi exclusivement par l’application d’un SLS sur deux années, selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, au regard des éléments produits et des débats à l’audience établissant que le paiement du loyer courant n’avait jamais cessé, la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée lui sera accordée.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [P].

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [H] [P] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SEM ELOGIE SIEMP produit un décompte faisant apparaître que Madame [H] [P] est redevable de la somme de 16526,16 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse. Cette somme correspond quasi exclusivement au montant du supplément de loyer de solidarité (SLS) appliqué entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024.

Il en résulte que Madame [P], qui reconnait une négligence dans la transmission des éléments requis par le bailleur, sera condamnée à payer la somme de 16526,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 13075,16 et de la date de signification de la présente décision sur le surplus, étant précisé que cette somme sera partiellement ou totalement réduite selon la régularisation du SLS à venir en fonction des éléments produits par la locataire (notamment l’avis d’imposition 2022 sur les revenus de l’année 2021).

Sur la demande d’injonction à produire les avis d’imposition

Il n’y a pas lieu de faire injonction à Madame [P] de transmettre au bailleur les avis d’imposition sollicités pour la solution du litige dans le cadre de ce contentieux relatif à l’acquisition de la clause résolutoire, la locataire étant par ailleurs parfaitement informée des conséquences du défaut de transmission desdits éléments sur le montant de la dette locative.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [P] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [P], partie perdante sera condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, il convient de débouter SEM ELOGIE SIEMP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SEM ELOGIE SIEMP et Madame [H] [P] concernant un appartement situé [Adresse 1] (escalier 1, 5ème étage, porte 3053) à [Localité 5], sont réunies à la date du 20 octobre 2024 à minuit,

CONDAMNONS Madame [P] à payer à SEM ELOGIE SIEMP la somme de 16526,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 13075,16 euros et de la date de signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLONS que Madame [P] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (SLS) incluse dans cette condamnation à la condition de communiquer à la SEM ELOGIE SIEMP les avis d’imposition ou de non-imposition sollicités et tous renseignements nécessaires, et dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

AUTORISONS, sauf meilleur accord des parties, Madame [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 10 euros, puis 23 mensualités de 50 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM ELOGIE SIEMP puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [H] [P] soit condamnée à verser à la SEM ELOGIE SIEMP, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Madame [H] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de signification de l’assignation et de la présente décision,

DEBOUTONS la SEM ELOGIE SIEMP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT