N°Minute:25/00973

N° RG 24/01808 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PEVM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 15 Avril 2025

DEMANDEUR:

S.A. -PROMOLOGIS (SA [Adresse 9]), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karine GARDIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 24 Février 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Avril 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Karine GARDIER

Copie certifiée delivrée à : M. [I] [V]

Le 15 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail à effet au 15 avril 2014, la Société DOMICIL a donné à bail à M. [I] [V] des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Aux termes d’une Assemblée Générale Mixte du 27 juin 2017, la société DOMICIL a changé de dénomination sociale pour adopter la dénomination sociale UNICIL.

Par Assemblée Générale Mixte du 28 juin 2018, la société UNICIL a procédé à des apports partiels d’actifs à la société PROMOLOGIS SA [Adresse 9], qui vient donc aux droits de celle-ci concernant l’appartement loué à M. [V]

Le logement loué par M. [V] fait partie de cet apport partiel d’actifs moyennant quoi la société PROMOLOGIS vient aux droits de la société UNICIL.

Le bail de M. [V] a été égaré.

Le bailleur a fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [Y], Commissaire de Justice, le 29 mai 2024 duquel il résulte que M. [V] est bien locataire de la société PROMOLOGIS même si ce dernier n’a pas non plus été en capacité de produire son bail.

Il a néanmoins présenté une GARANTIE LOCAPASS mentionnant la nature et l’adresse de l’appartement qu’il occupe avec une date de prise d’effet au 14 avril 2014 et le duplicata d’une quittance à la même adresse en date du 28 juillet 2021.

Depuis le mois de janvier 2023, M. [V] n’est plus à jour du paiement de ses loyers et charges.

Suivant exploit de la SCP LE DOUCEN CANDON & ASSOCIES, Commissaires de Justice à MONTPELLIER, en date du 4 juin 2024, la Société PROMOLOGIS SA [Adresse 9], propriétaire bailleur de l’immeuble dont il s’agit, a fait délivrer à M. [I] [V], commandement d’avoir à payer la somme en principal de 20452,07 euros, outre 469,85 euros de frais et droits.

Le commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 5 juin 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées.

Le 5 août 2024, M. [V] restait devoir à son bailleur une somme de 17347,80 euros.

Toutes les tentatives en vue de parvenir à une résolution amiable du litige sont restées vaines.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 11] a, par acte de commissaire de justice du 20 août 2024 signifié à étude, notifié au préfet de l’Hérault le 21 août 2024, fait assigner M. [I] [V] demeurant [Adresse 5] [Adresse 7] B.21 à MONTPELLIER devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 28 octobre 2024 aux fins de :

Vu les articles 1227, 1228 et 1728 du Code civil,

Vu le contrat de bail à effet au 15 avril 2014,

Vu le commandement de payer signifié le 4 juin 2024,

Vu la signification du commandement de payer à la CCAPEX,

DECLARER la demande de la Société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] recevable et bien fondée ;

Et, en conséquence,

RESILIER le bail consenti par la Société DOMICIL, aux droits de laquelle vient la société PROMOLOGIS SA [Adresse 9], à M. [I] [V], à effet au 15 avril 2014, concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 6] pour défaut de paiement de loyers et des charges ;

Par conséquent,

ORDONNER l’expulsion de M. [I] [V] et de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs.

AUTORISER la Société PROMOLOGIS SA [Adresse 8] à les expulser des lieux en faisant procéder, si nécessaire, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

FIXER l’indemnité d’occupation due par M. [I] [V] à compter de la résiliation du bail au montant des derniers loyers et charges, étant précisé que cette indemnité est indexée sur le même indice de référence que celui servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à son départ effectif et définitif des lieux dont s’agit, ainsi de tous occupants de leur chef, et le condamner au paiement de celle-ci.

CONDAMNER M. [I] [V] à payer à la Société PROMOLOGIS SA [Adresse 9], la somme de 20452.07 euros au titre des loyers, charges échus impayés à la date du 5 août 2024 ;

CONDAMNER M. [I] [V] à payer à la Société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] la somme de 1000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 28 octobre 2025, la Société PROMOLOGIS SA [Adresse 9], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle a fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette au 28 octobre 2024 pour un montant de 6644,00 euros.

A cette audience, M. [I] [V] a comparu, il déclare qu’il est à son compte et qu’il se dégage un salaire de 2500,00 euros par mois. Il précise que son bailleur lui propose un délai de 36 mois pour apurer sa dette. Il est d’accord pour payer 300,00 euros par mois en plus du loyer et des charges.

L’affaire est mise en délibérée au 16 décembre 2024.

Le 16 décembre 2024, un jugement ordonne la réouverture des débats pour que le requérant fournisse le contrat de bail liant la société DOMICIL à M. [I] [V].

Néanmoins dans l’assignation, il est précisé que le requérant a perdu le contrat tout comme le locataire malgré un procès-verbal dressé par commissaire de justice en date du 29 mai 2024 duquel il résulte que M. [V] est bien locataire de la société promologis.

L’affaire est renvoyée au 24 février 2025.

A l’audience du 24 février 2025, la Société PROMOLOGIS SA [Adresse 9], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle a fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette au 18 février 2025 pour un montant de 8418,64 euros et a précisé maintenir l’ensemble de ses demandes.

A cette audience M. [I] [V] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

M. [I] [V] s’est présenté à l’enquêteur social, il a précisé que la dette serait liée à une perte de revenus et à des difficultés suite au décès de sa mère.

Le paiement du loyer a repris depuis août 2024 et un versement de 2000,00 euros a eu lieu en octobre 2024. Un plan d’apurement est souhaité afin de se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La Société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 21 août 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte du décompte du 18 février 2025 que M. [I] [V] doit à la société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] la somme totale 8418,64 euros au titre des loyers impayés des mois de janvier 2023 au mois de décembre 2024.

Lors de l’audience le requérant déclare un décompte actualisé en date du 18 février 2025 dans lequel la dette s’élève à la somme de 8418,64 euros.

Aucun élément ne permet de contester le décompte.

Il convient en conséquence de condamner M. [I] [V] au paiement de la somme de 8418,64 euros.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 4 juin 2024, la société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 20452,07 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 août 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner M. [I] [V] à payer à la société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et sur présentation d’une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que M. [I] [V] dispose de la capacité financière de payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif puisqu’il dispose d’un emploi rémunéré, il a déclaré un revenu mensuel de 2500,00 euros. Dans ces conditions, il convient d’octroyer à M. [I] [V] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Le locataire a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient, dès lors, de faire droit à cette demande.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

M. [I] [V] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible

si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [I] [V] devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros à la société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] ;

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 5 août 2024 du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;

DÉCLARE en conséquence M. [I] [V] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 5 août 2024 ;

CONDAMNE M. [I] [V] à payer à la société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE M. [I] [V] à payer à la société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] la somme de 8418,64 euros ;

ACCORDE à M. [I] [V] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette et suspend pendant ce délai les effets de la résolution du bail à condition qu’à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement et au plus tard le 15 de ce mois et de chacun des mois suivants, le locataire effectue un versement de 234,00 euros en plus du loyer courant et un versement soldant la dette, jusqu’à complet paiement de l’arriéré ;

DIT que si M. [I] [V] s’acquitte de sa dette selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer courant ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par M. [I] [V] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

4- que M. [I] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [V] à payer à la société PROMOLOGIS SA [Adresse 9] la somme de 150,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [I] [V] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,