TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 8]

NAC: 51A

N° RG 21/00181

N° Portalis DBX4-W-B7F-PWDD

JUGEMENT

MINUTE N°B24/

DU : 13 Novembre 2024

Commune COMMUNE DE [Localité 14]

C/

[N] [F]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2024

à la SELARL GOUTAL-ALIBERT ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée le 13/11/24 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La Commune de [Localité 14],

dont le siège social est sis [Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Sophie BANEL de la SELARL GOUTAL-ALIBERT ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [F],

[Adresse 2]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008904 du 20/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

représenté par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 janvier 2001, prenant effet au 1er janvier 2001, la commune de [Localité 14] a donné à bail à Monsieur [N] [F] et Madame [H] [F] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3] pour un loyer mensuel hors charges et taxes de 3.000 francs, révisable annuellement au 1er juillet.

A la suite du décès de Madame [H] [F], Monsieur [N] [F] est resté seul locataire.

La commune de [Localité 14] a envisagé la vente de son bien, à compter de l’année 2014. Elle a proposé à Monsieur [N] [F] d’acheter la maison ou de déménager dans d’autres logements.

Le 25 mai 2018, Monsieur [L] [J], conseiller municipal de la commune de [Localité 14] chargé de la gestion du patrimoine communal, a fait délivrer un congé pour vente à Monsieur [N] [F], par lettre recommandée revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Le 18 juin 2018, Monsieur [L] [J], conseiller municipal de la commune de [Localité 14], a fait signifier un congé pour vente à Monsieur [N] [F], par acte d’huissier de justice.

A défaut de départ de Monsieur [N] [F] au 1er janvier 2019, la commune de [Localité 14] a fait assigner celui-ci en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14], pour obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet du congé et l’expulsion de l’occupant.

Par ordonnance du 19 juin 2020, le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l’occupation sans droit ni titre, d’expulsion et d’indemnité d’occupation et a condamné Monsieur [N] [F] à payer la somme de 3.267,85 euros, à valoir sur les loyers restés impayés au 5 janvier 2019, loyer de janvier 2019 non-compris.

Le 16 octobre 2020, la commune de [Localité 14] a fait délivrer à Monsieur [N] [F] un commandement de payer la somme de 8.549,71 euros dans le délai de 2 mois et lui a indiqué qu’elle prévoyait de se prévaloir de la clause résolutoire en cas d’impayés.

Par acte d’huissier en date du 06 janvier 2021, la commune de [Localité 14] a ensuite fait assigner Monsieur [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] pour obtenir :

— à titre principal, la résiliation du bail au 05 janvier 2019 par l’effet du congé, l’expulsion de Monsieur [N] [F] et sa condamnation à payer l’arriéré de 3.267,85 euros (arrêté au 05 janvier 2019) et une indemnité d’occupation de 667,12 euros à compter de la résiliation,

— à titre subsidiaire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 16 décembre 2020, l’expulsion de Monsieur [N] [F] et sa condamnation à payer l’arriéré de 9.804,85 euros (arrêté au 16 décembre 2020) et une indemnité d’occupation de 667,12 euros à compter de la résiliation,

— en tout état de cause, sa condamnation à remettre les clés et à payer les dépens et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 03 mai 2021, la commune de [Localité 14] a maintenu ses demandes, précisant néanmoins que sa demande subsidiaire en paiement de l’arriéré locatif était limitée à la somme de 7.532,20 euros.

Monsieur [N] [F] a sollicité que soit prononcée la nullité du congé et du commandement de payer, qu’une question préjudicielle soit posée à la juridiction administrative sur le pouvoir de Monsieur [L] [J] à signer le congé et qu’un sursis à statuer soit prononcé en l’attente du jugement. Subsidiairement, il a sollicité du juge de constater que le congé et le commandement de payer sont inefficaces et de débouter la commune de [Localité 14] de ses demandes. A titre infiniment subsidiaire, il a demandé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 150 euros par mois. En tout état de cause, il a sollicité la condamnation de la commune de [Localité 14] aux dépens.

Par jugement avant-dire-droit du 10 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection a transmis une question préjudicielle au tribunal administratif de TOULOUSE quant au pouvoir du conseiller municipal délégué pour signer seul le congé pour vente délivré le 18 juin 2018 et a ordonné un sursis à statuer en l’attente de la décision du tribunal administratif de TOULOUSE sur cette question.

Par décision du 7 décembre 2021, le tribunal administratif a indiqué que Monsieur [X], conseiller municipal délégué, avait pouvoir pour signer seul le congé pour vendre signifié à Monsieur [N] [F] le 18 juin 2018.

Par courriel du 16 mars 2022, le conseil de la commune de TOULOUSE a adressé la décision du tribunal administratif de TOULOUSE et a sollicité la réinscription au rôle de l’affaire.

Le dossier a été réinscrit au rôle et réappelé à l’audience du 13 juin 2022.

L’affaire a fait l’objet de renvoi aux audiences du 13 juin 2022, du 17 novembre 2022, du 06 février 2023, du 03 juillet 2023 et du 18 décembre 2023, compte-tenu du pourvoi de Monsieur [N] [F] sur la décision du tribunal administratif auprès du conseil d’Etat.

Par décision du 29 janvier 2024, le conseiller d’Etat désigné par le président de la section du contentieux a constaté le désistement de Monsieur [N] [F] de son pourvoi.

Les parties ont sollicité un nouveau renvoi à l’audience du 06 mai 2024, pour production d’un décompte plus clair par la commune de [Localité 14].

A l’audience du 12 septembre 2024, la commune de [Localité 14], représentée par la SELARL GOUTAL-ALIBERT ET ASSOCIES, s’est référée à ses écritures par des observations orales. Elle demande :

— A titre principal,

— constater qu’elle est recevable et bien fondée en ses dernandes ;

— constater la résiliation du contrat de bail liant Monsieur [N] [F] à la commune de [Localité 14] au 5 janvier 2019, date d’effet du conge régulièrement délivré ;

— constater que Monsieur [N] [F] est, depuis le 5 janvier 2019, occupant sans droit ni titre de la maison située [Adresse 4] à [Localité 15] ;

— prononcer en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux dont s’agit, avec si besoin est l’assistance d’un serrurier er le concours de la [Localité 11] publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux, dans lieu désigné par l’intéressé ou, à défaut, dans un garde-meuble que le Tribunal désignera aux frais, risques et périls de la partie défenderesse et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner Monsieur [F] à régler à la commune de [Localité 14] la somme de 3.267,85 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges demeurant impayés au titre du bail et ce jusqu’au 5 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

— condamner Monsieur [F] à régler à la commune de [Localité 14] une indemnité d’occupation mensuelle fixée sur la base du montant du loyer mensuel hors taxe et charges, soit la somme de 667,12 euros, à compter du 5 janvier 2019, dont le montant sera calculé jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée notamment par la remise des jeux de clés

— Subsidiairement,

— constater la résiliation du bail consenti par la Commune à Monsieur [F] au 16 décembre 2020 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater que Monsieur [F] est, depuis le 16 décembre 2020, occupant sans droit ni titre du bien immobilier situe [Adresse 5] à [Localité 15] ;

— prononcer en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux dont s’agit, avec si besoin est l’assistance d’un serrurier er le concours de la [Localité 11] publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux, dans lieu désigné par l’intéressé ou, à défaut, dans un garde-meuble que le Tribunal désignera aux frais, risques et périls de la partie défenderesse et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner Monsieur [F] à régler à la commune de [Localité 14] la somme de 7.441,63 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges demeurant impayés au titre du bail et ce jusqu’au 16 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 16 octobre 2020, et à compter de l’assignation pour le surplus, sauf à parfaire ;

— condamner Monsieur [F] à régler à la commune de [Localité 14] une indemnité d’occupation mensuelle fixée sur la base du montant du loyer mensuel hors taxe et charges, soit la somme de 667,12 euros, à compter du 16 décembre 2020, dont le montant sera calculé jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée notamment par la remise des jeux de clés

— En tout état,

— ordonner à Monsieur [F] de remettre à la Commune les jeux de clés qui lui ont été confiés à la signature du contrat de location ;

— condamner Monsieur [F] à payer à la Commune une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle a valablement délivré congé pour ce bien relevant du domaine privé de la commune, car l’auteur de l’acte avait bien délégation de signature et pouvoir pour le faire. Elle indique qu’elle a notifié le congé par lettre recommandée dès le 29 mai 2018, la notification étant réputée avoir été régulièrement accomplie à la date à laquelle le pli est présenté pour les notifications de l’administration, et l’a également fait par huissier le 18 juin 2018. Elle indique qu’elle a respecté le délai de 6 mois et que le fait que la date d’effet mentionnée soit postérieure à celle du terme du bail n’emporte pas nullité. S’agissant du contenu de l’acte, elle indique que sa volonté de vendre n’est pas équivoque, qu’elle a indiqué le prix du bien et qu’elle n’avait pas à décrire la consistance du bien, incluant nécessairement la maison, le garage et le jardin, dans la mesure où Monsieur [N] [F] y vit depuis plusieurs années et où l’absence de description précise ne lui porte pas grief.

Subsidiairement, elle fait valoir que la clause résolutoire insérée au bail est acquise. Elle indique que le commandement de payer a été valablement délivré, l’huissier de justice ayant mentionné les raisons pour lesquelles la notification à personne n’avait pas été possible, à savoir l’absence de son domicile de Monsieur [N] [F], et a vérifié l’adresse du signifié. Elle ajoute qu’un décompte a été joint au commandement de payer, permettant de comprendre clairement les sommes dues par Monsieur [N] [F]. Elle précisé qu’il n’a sollicité aucune précision sur les sommes appelées dans le délai de 2 mois du commandement de payer et que les versements qu’il a fait pour payer le loyer sont postérieurs à l’acquisition de la clause résolutoire. Elle indique qu’il doit 7.441,63 euros au titre des arriérés de loyers (arrêté au 16 décembre 2020, une indemnité d’occupation étant due pour la période ultérieure), déduction faite de ses paiements ultérieurs.

Monsieur [N] [F], représenté par la SELARL DBA, se réfère également à ses écritures par des observations orales. Il demande au juge de :

— In limine litis,

— Constater que le congé pour vendre est entaché de nullité,

— Constater que le commandement de payer du 16 octobre 2020 est entaché de nullité

— En conséquence, prononcer la nullité du congé pour vendre daté du 25 mai 2018 et du commandement de payer du 16 octobre 2020,

— Subsidiairement,

— Constater que le congé est inefficace car donné pour le 5 janvier 2019 ;

— Débouter en conséquence la ville de [Localité 14] tendant à voir prononcer l’expulsion de Monsieur [F] motif pris qu’il serait occupant sans droit ni titre ;

— Constater que le commandement de payer du 16 octobre 2020 vise un décompte inintelligible et incomplet ;

— Dire et juger en conséquence que la clause résolutoire n’a pas joué ;

— Débouter la ville de [Localité 14] de sa demande de condamnation pécuniaire à l’encontre de Monsieur [F] faute de production d’un décompte clair, historique, respectant les règles d’imputations des paiements et l’intégralité des règlements

— A titre infiniment subsidiaire sur ce point,

— Prononcer la suspension des effets de clause résolutoire en autorisant Monsieur [F] à s’acquitter de l’arriéré locatif de la façon suivante :

* 35 échéances d’un montant de 150 €

* la dernière échéance comprenant le solde de l’arriéré locatif

— En toutes hypothèses,

— Débouter la ville de [Localité 14] du surplus de ses demandes ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la ville de [Localité 14] à payer les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [N] [F] indique in limine litis que le congé du 25 mai 2018 est nul, faute d’évoquer clairement le motif du congé et d’indiquer le prix et la consistance de la chose vendue. Elle précise que ces éléments ont empêché Monsieur [N] [F] de comprendre qu’il s’agissait d’une offre de vente et d’y répondre. In limine litis, Monsieur [N] [F] soulève aussi la nullité du commandement de payer du 16 octobre 2020, indiquant que la seule mention de l’absence du destinataire au domicile, sans autre précision des diligences de l’huissier pour signifier à personne, est insuffisante à caractériser une impossibilité de signifier à personne l’acte.

Sur le fond et à titre subsidiaire, Monsieur [N] [F] indique que le congé du 25 mai 2018 est inefficace, ayant été délivré pour le 5 janvier 2019 alors que le bail se terminait le 31 décembre 2018. Il ajoute que le bail prévoit que le délai de préavis prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 court à compter du 1er jour du mois suivant la réception de la lettre recommandée ou la signification de l’acte d’huissier, soit le 1er juillet 2018, et qu’un délai de 6 mois moins un jour a été laissé à Monsieur [N] [F], de sorte que le congé est tardif. Il estime donc que le congé ne peut produire effet. S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [N] [F] fait valoir que le décompte n’est pas lisible et qu’une mauvaise imputation de ces paiements a été réalisé, de sorte qu’il est dans l’incapacité de comprendre les sommes réclamées. Il ajoute que la somme réclamée est inexacte, faute pour la commune de [Localité 14] d’avoir comptabilisé certains paiements de la CAF et son paiement du 05 mars 2021. Il précise que son loyer était limité à une somme de 643,02 euros et qu’il n’était pas justifié de lui demander la somme de 667,12 euros à compter de février 2020.

Il ajoute à titre très subsidiaire qu’il est âgé de 67 ans, perçoit uniquement la retraite et l’ASPA pour 833,20 euros par mois, de sorte qu’il propose des délais de paiement à hauteur de 150 euros, ces délais lui permettant d’accéder à des aides.

Il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour plus ample exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE CONGE

Sur la nullité soulevée

L’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]

II. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

S’agissant d’un congé pour vente, il n’y a nullité que si l’omission de certains parties du bien ou de ses accessoires dans le congé est de nature à induire le locataire en erreur sur la consistance du bien vendu. Par ailleurs, l’absence de mention dans l’offre de vente de certains éléments ne cause pas grief au locataire qui n’a pas jamais fait état de sa volonté d’acheter le bien (3e Civ., 25 janvier 2024, n° 22-16.662).

En l’espèce, les premières phrases de la lettre de congé, envoyée initialement par lettre recommandée puis signifiée par acte d’huissier, font référence à la volonté de la commune de « résilier le bail d’habitation, daté du 5 janvier 2001, pour la maison que vous occupez au [Adresse 2] » et de « vendre ce logement aux enchères estimé à la somme de 280 000 € par les domaines », sans préciser expressément que ce congé vaut offre de vente de la maison, du garage et du jardin au prix de 280.000 euros à Monsieur [N] [F].

Toutefois, la lecture intégrale du courrier permet de comprendre que celui-ci vaut offre de vente à la somme de 280.000 euros, notamment par l’indication de cette somme dans le premier paragraphe, par la reproduction des dispositions légales rappelant que le congé vaut offre de vente et par l’indication à Monsieur [N] [F] que « Dans l’hypothèse où vous refuseriez d’acheter cette maison, je vous informe que ce bien sera vendu aux enchères par la ville de [Localité 14]. Le résultat de cette adjudication vous sera notifié si elle a lieu à un prix inférieur à l’estimation des domaines indiquée dans la présente offre de vente. Vous pourrez ainsi faire valoir, dans un délai d’un mois suivant cette notification, votre droit de priorité sur l’acheteur désigné. ». Ces dernières phrases sont une application directe à la situation de Monsieur [N] [F] des dispositions de l’alinéa 4 du II. de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’il s’en déduit que le prix proposé est celui de « l’estimation des domaines indiquée dans la présente offre de vente ».

En outre, quant à la consistance du bien vendue, le congé fait clairement référence à la maison louée par bail daté du 5 janvier 2001. Si le congé n’évoque pas le garage, il ressort du bail du 5 janvier 2001 que celui-ci est inclus dans le bâtiment d’habitation donné à bail, de sorte que la vente de la maison incluait nécessairement celle du garage. Quant au jardin entourant la propriété, il n’est visé ni par le bail ni par le congé, mais a toujours été mis à disposition de Monsieur [N] [F] pendant ses 18 années d’occupation, de sorte qu’il était en mesure de savoir que ce jardin était un accessoire de la maison vendue.

Surtout, il n’est établi aucun grief quant à l’absence de description in extenso du bien vendu, dans la mesure où Monsieur [N] [F] n’a jamais entendu se porter acquéreur de la maison. A ce titre, il n’a manifesté aucune intention d’acheter le bien après délivrance du congé, ni non plus qu’en 2003 quand la maison lui a été proposé à un prix de 100.000 euros selon courrier du 13 février 2003 qu’il a versé lui-même à la procédure ou en 2014 et 2015 quand la procédure de vente a été relancée, ainsi qu’il ressort des courriers du 09 mars 2015, 26 mars 2015, 23 avril 2015 et 17 mai 2017.

Aussi, il convient de rejeter l’exception de nullité présenté par Monsieur [N] [F].

Sur la validité du congé

L’article 10 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. »

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. […] »

Le congé signifié par le bailleur plus de six mois avant la date d’expiration du bail est valide et fait obstacle à la reconduction tacite du bail, même s’il indique pour sa prise d’effet une date postérieure à l’expiration du bail, qu’il n’y ait qu’un jour de différence (Civ. 3e, 11 juill. 2007, n° 06-15.943) ou près d’un mois de différence (Civ. 3e, 31 mars 2009, n° 08-11.557).

Le bail du 05 janvier 2001 prévoit que le bail, d’une durée de 6 ans, est renouvelé tacitement, à moins que les parties ne délivrent congé. Il ajoute que « Le délai de préavis est de 6 mois s’il émane du bailleur dans les formes et conditions stipulées à l’article 15 de la loi en vigueur. Le délai de préavis court à compter du premier jour du mois suivant la réception de la lettre recommandée ou la signification de l’acte d’huissier », ce dont il se déduit que les parties ont entendu prévoir un départ différé du délai de préavis de 6 mois au 1er jour du mois suivant la signification de l’acte d’huissier. Dans la mesure où cette prévision contractuelle ne préjudicie pas au locataire, elle peut s’appliquer même si elle déroge aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant un délai de préavis d’une durée minimale pour la protection du locataire.

Le bail conclu le 05 janvier 2001, prenant effet au 1er janvier 2001, a été reconduit tacitement à deux reprises. Il s’achevait ainsi le 31 décembre 2018 et devait être reconduit le 1er janvier 2019.

Néanmoins, la commune de [Localité 14] a donné congé pour vente par courrier du 25 mai 2018. Ce courrier, initialement posté en lettre recommandé le 28 mai 2018, a été présenté à l’adresse de Monsieur [N] [F] le 29 mai 2018, un avis de passage ayant été laissé par le facteur. Si la date de notification d’un acte administratif est bien réputée être celle de la présentation à l’adresse de l’intéressé, l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et le bail ne font pas courir le délai de préavis à compter de la notification, mais de la réception de la lettre recommandée ou de la signification par huissier. La lettre recommandée n’ayant pas été reçue par Monsieur [N] [F], il ne peut être considéré que le délai de 6 mois a commencé à courir le 29 mai 2018, ni même le 1er juin 2018, en application du bail.

Seule la signification par huissier du congé, le 18 juin 2018, est susceptible de faire courir le délai de préavis de 6 mois. Compte-tenu des dispositions du bail, le délai de préavis de 6 mois a couru à compter du 1er juillet 2018, de sorte qu’il ne pouvait s’achever avant le 1er janvier 2019. Ainsi, faute d’un préavis courant tel que prévu aux dispositions du bail et d’une durée minimale de 6 mois complet avant la date de résiliation du bail, le 31 décembre 2018, le congé ne peut effet produire valablement ses effets, au 1er ou au 5 janvier 2019.

Il convient ainsi de débouter la commune de [Localité 14] de sa demande de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 janvier 2021, soit plus de deux mois avant la première audience du 08 mars 2021, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la commune de [Localité 14] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 octobre 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 janvier 2021, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la nullité de la signification du commandement de payer

L’article 651 du code de procédure civile indique les actes sont portés à la connaissance des intéressés par la notification qui leur en est faite. La notification faite par acte de commissaire de justice est une signification.

L’article 654 du même code dispose que la signification doit être faite à personne.

Les articles 655 et 656 du même code prévoient que si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par le commissaire de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile.

Le commissaire de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.

Les juges du fond apprécient souverainement la portée des éléments de fait dont ils déduisent l’impossibilité de signifier à personne, étant précisé que l’absence de son domicile de la personne peut constituer une telle impossibilité (Civ. 2e, 28 mars 1984, no 82-16.779).

En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 16 octobre 2020, par remise à l’étude de l’huissier de justice. L’huissier de justice a précisé dans les modalités de remise de l’acte que « le voisin nous a confirmé l’adresse de l’intéressé », afin d’établir la certitude de son domicile, et que la signification à personne s’est avérée impossible, parce que « l’intéressé est absent », qu’il n’a été « trouvé au domicile aucune personne susceptible de recevoir la copie de l’acte ou de me renseigner » et que le signifié n’a pu être rencontré « sur son lieu de travail ». Il se déduit de ces mentions que le commissaire de justice s’est bien assuré par des diligences concrètes de l’impossibilité de signifier à personne l’acte, en se présentant au domicile du signifié et en constatant son absence, outre celle de toute personne pouvant le renseigner sur le signifié.

Aussi, il convient de rejeter l’exception de nullité soulevée par Monsieur [N] [F] quant aux modalités de délivrance du commandement de payer.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 1342-10 du code civil prévoit que « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n°91-19.416). Ainsi, l’erreur sur la somme appelée ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire si la somme réellement due n’est pas réglée par le débiteur.

En l’espèce, le bail conclu le 05 janvier 2001 contient une clause résolutoire (article clause résolutoire), renvoyant à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et prévoyant une résiliation 2 mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2020, sommant Monsieur [N] [F] de régler la somme de 8.549,71 euros dans le délai de deux mois.

Un décompte du 14 octobre 2020 a été joint au commandement de payer, relevant des impayés à hauteur de 8.549,71 euros pour la période de juillet 2018 à octobre 2020. Il ressort de la lecture de ce décompte qu’aucune somme n’a été sollicitée dans le commandement de payer au titre des mois d’août 2018, de septembre 2018, de novembre 2018, d’avril 2020 et de juin 2020. Toutefois, il apparaît à la lecture du décompte du 27 avril 2021, qui comprend cette fois-ci tous les loyers appelés et les paiements réalisés de septembre 2017 à avril 2021 (exception faite du seul mois d’octobre 2017 qui n’apparaît pas), que ces loyers avaient déjà été réglés au moment de l’émission du commandement de payer, raison pour laquelle ils n’ont pas été indiqués dans le décompte.

Si Monsieur [N] [F] estime que le décompte du 14 octobre 2020 est erroné du fait d’une mauvaise imputation des paiements, il apparaît que les versements réalisés par la CAF (virement BDF) sont imputés sur le mois concerné par le versement, étant précisé que la CAF précise dans ses règlements le mois pour lesquels ces allocations sont réglés et que la règle d’imputation de l’article 1342-10 du code civil a donc été respectée. S’agissant des autres paiements, ils sont en général imputés sur la dette la plus ancienne au moment de leur émission, signe qu’aucune indication n’a été donnée par le débiteur. Seul le règlement par chèque bancaire du 16 septembre 2020 a été imputé sur les mois d’avril 2020 et juin 2020, sans que cette imputation ne soit expliquée par la commune de [Localité 14] ou justifiée par une instruction donnée par Monsieur [N] [F]. Cette erreur d’imputation ne modifie pas le montant de la somme restant due par Monsieur [N] [F] pour la période de juillet 2018 à octobre 2020 et n’est pas de nature à priver le commandement de payer de ses effets, le reste du décompte étant suffisamment clair en détaillant les loyers appelés et les paiements réalisés.

En revanche, il n’est pas justifié par la commune de [Localité 14] qu’elle ait procédé à la révision du loyer selon les modalités du bail, qui prévoient une révision chaque année le 1er juillet, ou qu’elle ait manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer à compter de février 2020 seulement. Le commandement de payer du 16 octobre 2020 mentionne que le loyer indexé est de 677,12 euros, ce qui vaut manifestation de volonté du bailleur et permet l’application de l’indexation à compter du 16 octobre 2020. Aussi, en application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et faute de manifestation du bailleur de son intention de réviser le loyer avant le commandement de payer, il convient de limiter les loyers à 643,02 euros pour la période du 1er février 2020 au 16 octobre 2020 et de déduire des sommes dues la majoration mensuelle de 24,10 euros appliquée sur cette période (au prorata pour octobre 2020), soit une somme totale de 195,23 euros.

En outre, à la comparaison des deux décomptes, il apparaît qu’un virement de 269 euros du 09 mai 2019, émanant de la banque de France et correspondant aux allocations pour le logement du mois d’avril 2019, et un virement de 270 euros du 30 septembre 2020, émanant de la banque de France et correspondant aux allocations pour le logement du mois de mai 2020, n’ont pas été portés au crédit de Monsieur [N] [F] dans le décompte du 14 octobre 2020, compte-tenu de versements tardifs de la banque de France (encaissement réalisé en 2021). Il convient donc de déduire la somme de 539 euros des sommes appelées.

Compte-tenu de l’ensemble des développements qui précèdent, il convient de vérifier si Monsieur [N] [F] s’est acquitté de la somme de 7.815,48 euros dans le délai de deux mois, somme restant effectivement due à la date du 16 octobre 2020.

Monsieur [N] [F] n’allègue ni ne justifie d’aucun paiement entre le 16 octobre 2020 et le 16 décembre 2020. A défaut de règlement total de la somme appelée, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date 17 décembre 2020.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La commune de [Localité 14] produit deux décomptes du 27 avril 2021 et du 20 février 2024, dont il ressort que les loyers de 2017 ont été intégralement réglé et que restent dus 640,30 euros au titre des loyers de l’année 2018, 4.381,22 euros au titre de l’année 2019 et 2.755,74 euros au titre de l’année 2020, soit une somme de 7.777,26 euros au total.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme le loyer pour la période du 17 décembre au 31 décembre 2020, compte-tenu de l’acquisition de la clause résolutoire au 17 décembre 2020, soit 322,80 euros. Il convient aussi de soustraire l’indexation de loyer appliquée du 1er février 2020 au 16 octobre 2020, faute pour la commune de [Localité 14] de justifier qu’elle avait manifesté son intention d’appliquer la clause de révision du loyer avant le 16 octobre 2020, soit 195,23 euros.

S’agissant des règlements que Monsieur [N] [F] allègue avoir fait, sans que ceux-ci ne soient décompté par le bailleur, il justifie d’un seul règlement de 1.191,36 euros par chèque remis le 05 mars 2021, selon déclaration de recette. Or, si ce chèque n’apparaît pas en une seule fois, la somme des chèques bancaires encaissés le 08 mars 2021 et le 29 mars 2021, selon le décompte du 27 avril 2021, fait exactement 1.191,36 euros, ce dont il se déduit que ce paiement a bien été déduit des sommes dues par Monsieur [N] [F].

Ainsi, la somme de 7.259,23 euros reste due par Monsieur [N] [F] au titre de ses loyers et charges jusqu’au 16 décembre 2020.

Il sera ainsi condamné au paiement de la somme de 7.259,23 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2020.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de l’audience, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [N] [F] a des ressources à hauteur de 833,20 euros, selon les justificatifs fournis. Cette somme lui permet difficilement de vivre et de couvrir le loyer de 667,12 euros, même une fois décomptées les aides pour le logement, de sorte que sa proposition de régler 150 euros de plus par mois pour apurer sa dette n’apparaît pas tenable. Il n’apparaît ainsi pas en capacité de régler sa dette locative.

En outre, il ne justifie pas avoir repris le paiement de ses loyers courants, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

V. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 17 décembre 2020 et Monsieur [N] [F] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi d’ordonner à Monsieur [N] [F] de quitter les lieux et de restituer les jeux de clés à sa disposition à son bailleur, au plus tard dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, il convient de prononcer l’expulsion de Monsieur [N] [F], ainsi que de tous les occupants de leur chef, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

S’agissant des meubles, il convient de rejeter la demande de la commune de [Localité 14], le sort des meubles étant hypothétique à ce stade et déjà régi par les articles du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [N] [F] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 17 décembre 2020 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant du dernier loyer indexé, soit une somme de 667,12 euros.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la commune de [Localité 14], Monsieur [N] [F] sera condamné à lui verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire et les circonstances de l’espèce ne justifient pas qu’elle soit écartée, compte-tenu de l’ancienneté du dossier et de l’importance de la dette de Monsieur [N] [F] auprès de son bailleur.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité concernant le congé du 25 mai 2018 ;

DEBOUTE la commune de [Localité 14] de sa demande de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé, celui-ci étant tardif ;

DECLARE recevable l’action de la commune de [Localité 14] quant à l’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE l’exception de nullité concernant la signification du commandement de payer ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 janvier 2001 entre la commune de [Localité 14] et Monsieur [N] [F], concernant la maison à usage d’habitation située au [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 décembre 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer à la commune de [Localité 14] la somme de 7.259,23 euros au titre de ses loyers impayés jusqu’au 16 décembre 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2020 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire de Monsieur [N] [F] ;

DIT que la résiliation est intervenue le 17 décembre 2020 et que Monsieur [N] [F] est depuis occupant sans droit ni titre depuis le 17 décembre 2020 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la commune de [Localité 14] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer à la commune de [Localité 14] une indemnité d’occupation mensuelle de 667,12 euros à compter du 17 décembre 2020 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à verser à la commune de [Localité 14] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Coralie POTHIN, greffière.

La greffière, Le juge,