Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 5 mai 2025, n° 24/57190

TJ Paris 5 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de délivrance du bailleur
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas prouvé l'existence d'une obligation non sérieusement contestable de la part du bailleur, rendant leur demande irrecevable.
Rejeté
Droit à une indemnisation pour préjudice de jouissance
La cour a jugé que la demande de réduction de loyer à titre rétroactif excède le pouvoir du juge des référés et que les preuves fournies ne justifient pas la demande.
Rejeté
Responsabilité pour troubles anormaux de voisinage
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas démontré l'existence d'un trouble anormal justifiant une indemnisation.
Rejeté
Obligation d'entretien du bailleur
La cour a constaté que les réparations nécessaires avaient déjà été effectuées et que les preuves de nouvelles dégradations n'étaient pas fournies.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 5 mai 2025, n° 24/57190
Numéro(s) :	24/57190
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Muriel AMSELLEMOdile COHEN
Cabinet(s) :	CABINET R-D MARCEAU1804
Parties :	La société d'avocats S.E.L.A.R.L. [ U ] [ M ] c/ La S.C.I. 217 SAINT-HONORE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 24/57190 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BBE

N° : 14

Assignation du :

21 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 mai 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

La société d’avocats S.E.L.A.R.L. [U] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Maître [O] [D]

Avocat

[Adresse 8]

[Localité 1]

exerçant ensemble sous la forme de L’AARPI ACACIA LEGAL, constituée entre eux,

dont le siège est [Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par la SELARL 1804 agissant par Maître Muriel AMSELLEM, avocat au barreau de PARIS – #P0123

DEFENDERESSES

La S.C.I. 217 SAINT-HONORE

[Adresse 2]

[Localité 7]

La société S.C.I. KM SAINT HONORE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentées par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La SELARL [U] Lièvre-Gravereaux et Maître [O] [D] exploitent un cabinet d’avocats, sous forme de l’AARPI Acacia Legal, dans des locaux situés au 2ème étage d’un immeuble sis [Adresse 5].

Le 29 septembre 2022, la SCI 217 Saint-Honoré est devenue propriétaire de ce local et le bailleur de l’AARPI Acacia Legal.

Depuis février 2023, des travaux sont en cours dans le local au 3eme étage occupé par la SCI KM Saint Honoré, situé au-dessus du cabinet d’avocat Acacia Legal.

Se prévalant de nuisances diverses consécutives à ces travaux, la SELARL Lièvre-Gravereaux et Maître [D] ont, par actes du 21 octobre 2024, fait assigner la SCI 217 Saint Honoré et la SCI KM Saint Honoré devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins notamment de les voir condamner à leur transmettre des documents relatifs aux travaux, à cesser les travaux, et à les indemniser des préjudices subis.

Par conclusions déposées à l’audience du 31 mars 2025 et soutenues oralement par leur conseil, la SELARL Lièvre-Gravereaux et Maître [D] demandent au juge des référés :

— juger que la SCI 217 Saint [Adresse 9] a manqué à son obligation de délivrance,

— fixer de manière provisionnelle le montant du loyer dû à la SCI 217 Saint [Adresse 9] à hauteur de 80% du loyer en cours à compter du mois de février 2023 jusqu’à la date de fin des travaux réalisés dans l’immeuble,

A titre subsidiaire,

— juger que la SCI KM Saint Honoré, maître de l’ouvrage du chantier, cause des troubles anormaux de voisinage à Acacia Legal depuis le mois de février 2023,

— condamner la SCI KM Saint Honoré à régler à Acacia Legal la somme provisionnelle de 20% du loyer appelé depuis le mois de février 2023, date de début des travaux et ce, jusqu’à la date de fin des travaux réalisés dans l’immeuble, en réparation de son préjudice de jouissance,

A titre infiniment subsidiaire,

— renvoyer l’affaire à une audience dont vous fixez la date pour qu’il soit statué au fond,

En tout état de cause,

— condamner la SCI KM Saint Honoré à procéder aux travaux de remise en état des locaux loués par Acacia Legal dans un délai de 8 jours à compter de la réception du lot gros-œuvre, sous astreinte de 200€ par jour de retard,

— condamner la SCI KM Saint Honoré et la SCI 217 Saint Honoré à leur payer la somme de 3 000 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par leur conseil, la SCI 217 Saint [Adresse 9] et la SCI KM Saint Honoré demandent au juge des référés :

— donner acte au cabinet Acacia Legal de sa renonciation à ses demandes de communication de documents et de cessation des travaux ;

— débouter le cabinet Acacia Legal de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses,

— débouter le cabinet Acacia Legal de sa demande tendant à voir constater que la SCI KM Saint Honoré aurait engagé sa responsabilité sur le fondement des troubles anormaux de voisinage,

— débouter le cabinet Acacia Legal de ses demandes de condamnation de la SCI KM Saint Honoré fondées sur la théorie du trouble anormal de voisinage,

— débouter le cabinet Acacia Legal de sa demande de condamnation de la SCI KM Saint Honoré de procéder aux travaux de remise en état sous astreinte compte tenu des travaux de réparation déjà effectués,

— condamner le cabinet Acacia Legal à leur payer respectivement la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

— sur la demande à l’encontre de la SCI [Adresse 4] :

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. […]

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Les demandeurs soutiennent que les travaux réalisés au 3ème étage leur causent des nuisances sonores importantes, outre l’existence de fissures au plafond et de dégâts des eaux, les empêchant d’exercer leur activité dans les locaux loués et d’accueillir leur clientèle, de sorte que le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance.

Au titre de la réparation de leur préjudice, ils sollicitent de fixer de manière provisionnelle le montant du loyer dû à la SCI [Adresse 4] à hauteur de 80% du loyer en cours à compter du mois de février 2023 jusqu’à la date de fin des travaux réalisés dans l’immeuble.

Toutefois, il excède le pouvoir du juge des référés de prononcer une réduction de loyer à titre rétroactif.

En outre, pour la période à venir, les demandeurs ne versent pas d’expertise, ni de pièces comptables permettant d’étayer leur demande de diminution de loyer et de chiffrer leur préjudice de jouissance, qui nécessite par ailleurs un débat au fond.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnisation de la SELARL Lièvre-Gravereaux et Maître [D].

— sur la demande à l’encontre de la SCI KM Saint Honoré :

Aux termes de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

A titre subsidiaire, les demandeurs soutiennent que les travaux réalisés au 3ème étage par la SCI MK Saint Honoré leur causent les mêmes dommages sur le fondement de l’article 1253 susvisé.

Au titre de la réparation de leur préjudice, ils sollicitent de condamner la SCI KM Saint Honoré à leur payer la somme provisionnelle de 20% du loyer appelé depuis le mois de février 2023 jusqu’à la date de fin des travaux réalisés dans l’immeuble.

Cependant, pour les mêmes motifs qu’énoncés ci-dessus, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande d’indemnisation.

Sur la demande de renvoi au fond

Aux termes de l’article 873-1 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties, et si l’urgence le justifie, le président saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine du tribunal.

Le renvoi à une juridiction du fond suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Au cas présent, au regard de leurs prétentions essentiellement indemnitaires, les demandeurs ne démontrent pas l’urgence justifiant un renvoi de l’affaire au fond.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de remise en état des locaux loués

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Au cas présent, la SELARL Lièvre-Gravereaux et Maître [D] sollicitent la remise en état des locaux loués sans mentionner précisément les réparations à effectuer.

Il ressort des pièces produites que les fissures et trous sur les murs et plafonds ont été rebouchés par la SCI [Adresse 4], qui ne s’oppose pas à finaliser la mise en peinture à l’issue des travaux.

Enfin, si les demandeurs invoquent de nouvelles dégradations depuis janvier 2025, notamment un deuxième dégât des eaux, ils ne versent pas de pièces probantes aux débats pour le démontrer.

La SELARL Lièvre-Gravereaux et Maître [D] seront ainsi déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La SELARL Lièvre-Gravereaux et Maître [D], parties perdantes, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront la charge des dépens.

L’équité commande de rejeter la demande des sociétés défenderesses au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’indemnisation de la SELARL Lièvre-[F] et Maître [D] ;

Déboutons la SELARL Lièvre-Gravereaux et Maître [D] de leur demande de renvoi au fond ;

Déboutons la SELARL Lièvre-[F] et Maître [D] de leur demande de remise en état ;

Rejetons la demande de la SCI 217 Saint [Adresse 9] et de la SCI KM Saint Honoré au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SELARL Lièvre-[F] et Maître [D] aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 05 mai 2025

Le Greffier, Le Président,