TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01489 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HCMX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD & RISPAL, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [S]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Octobre 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [P] [N], représenté par le cabinet Jean-Michel LEFEUVRE, a donné à bail à Monsieur [O] [S] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat d’une durée d’un an renouvelable à effet du 28 juin 2023, moyennant un loyer mensuel de 650 euros, hors charges, payables à terme à échoir, le 1er de chaque mois.

Le 27 juin 2023, Monsieur [P] [N] a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

A la suite d’incidents de paiement, à partir du mois d’avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.

Par acte du 18 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [O] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1.356,01 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 19 septembre 2024.

Le 26 novembre 2024, une quittance subrogative n°4 a été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.269,97 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [O] [S], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par acte du 9 décembre 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [S] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [O] [S] au paiement de la somme de 2.719,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 sur la somme de 1.356,01 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [O] [S] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [O] [S] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payerdire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2024.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 3.440,67 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [O] [S] a comparu.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025, prorogé au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 27 juin 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (pages 7 et 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail signé au mois de juin 2023 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [O] [S].

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 10 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans ses termes applicables à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en cas d’impayés et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.356,01 euros.

Le bail prévoit un délai de deux mois pour la résiliation du bail, applicable à l’époque de la signature du bail et non le délai de six semaines, applicable postérieurement à la loi du 27 juillet 2023. Le délai de deux mois, plus favorable au locataire, est en tout état de cause applicable en l’espèce.

Monsieur [O] [S] devait régler cette somme de 1.356,01 euros avant le 18 novembre 2024 à 24 heures.

Entre le 18 septembre 2024 et le 18 novembre 2024 à 24 heures, Monsieur [O] [S] n’a procédé à aucun versement, ses virements étant rejetés pour provision insuffisante.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant toute la période. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2024.

Il n’y aura dès lors pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de résiliation du bail pour faute du locataire.

En tout état de cause, par note en délibéré en date du 18 août 2025, le conseil de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a écrit au tribunal pour indiquer que Monsieur [S] avait finalement quitté le logement le 27 juillet 2025, si bien que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Il convient de lui en donner acte.

SUR L’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Cette demande devient sans objet suite au départ du locataire du logement à la fin du mois de juillet 2025, ainsi qu’il avait pu l’indiquer à l’audience. Cela a été confirmé par le bailleur par une note en délibéré adressée au mois d’août 2025.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT ET L’OCTROI DE DELAIS DE PAIEMENT

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

De plus, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte arrêté à la date du 24 juillet 2025 par le biais d’une note en délibéré, démontrant que Monsieur [O] [S] reste lui devoir la somme de 2.874,79 euros au titre des loyers et charges, échéance de juillet 2025 incluse et hors frais de poursuite.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 29 avril 2025 mentionnant qu’un total de 3.992,45 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer.

Présent à l’audience, Monsieur [O] [S] a contesté le montant de la dette, précisant que selon lui la CAF avait versé des allocations qui n’auraient pas été déduites des sommes demandées par ACTION LOGEMENT SERVICES. Il a indiqué avoir donné son préavis pour quitter le logement la veille de l’audience, soit le 25 juin 2025, pour le 25 juillet 2025. Il a indiqué avoir réglé les loyers des mois de mai 2025 et juin 2025 en intégralité et avoir retrouvé du travail.

Par note en délibéré en date du 18 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a produit l’état des lieux de sortie en date du 26 juillet 2025 et a produit un décompte actualisé de la dette à hauteur de la somme de 2.874,79 euros.

Monsieur [O] [S] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.874,79 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.356,01 euros à compter du commandement de payer (en date du 18 septembre 2024), et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

La question de l’octroi de délais de paiement a été mise d’office dans les débats à l’audience, Monsieur [O] [S] ayant repris le paiement des loyers au moment de l’audience et notamment celui des mois de mai 2025 et juin 2025. Son bailleur a déclaré s’en rapporter sur la demande de délais.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [S] sera autorisé à se libérer de sa dette auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en trente-cinq mensualités de 80 euros chacune, et une trente-sixième mensualité soldant la dette.

La suspension de la clause résolutoire n’est pas précisée, Monsieur [S] ayant désormais quitté le logement.

En revanche, il est rappelé à Monsieur [O] [S] que le non-paiement d’une seule mensualité rendra la dette immédiatement et totalement exigible.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [O] [S] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [O] [S] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

DONNE ACTE à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de son désistement de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, Monsieur [S] ayant quitté le logement le 27 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.874,79 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.356,01 euros à compter du commandement de payer (en date du 18 septembre 2024), et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

AUTORISE Monsieur [S] à se libérer de sa dette auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en trente-cinq mensualités de 80 euros chacune, et une trente-sixième mensualité soldant la dette ;

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, Monsieur [O] [S] ayant quitté le logement ;

RAPPELLE que le non-paiement d’une mensualité par Monsieur [O] [S] rendra la dette immédiatement et totalement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais de commandement de payer et d’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du présent jugement au greffe du tribunal judiciaire le 25 novembre 2025.

Le greffier, Le juge,