TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nadia MOGAADI ; Madame [E] [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02242 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ULJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 décembre 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PARKING ITALIE [Adresse 10], représenté par son syndic le cabinet CPH IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601

DÉFENDERESSE

Madame [E] [T], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

Délibéré le 02 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 02 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02242 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ULJ

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [T] est propriétaire du lot n°4177 au sein de l’immeuble situé l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] situé au [Adresse 3] , représenté par son syndic en exercice le cabinet CPH IMMOBILIER a fait assigner Mme [E] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

1 369,78 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023 sur la somme de 1 250,71 euros et de l’assignation pour le surplus, 3 700 euros à titre de dommages et intérêts, 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

À l’audience du 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette à la somme de 539,99 euros en précisant qu’elle n’était composée que de frais.

Mme [E] [T], comparaissant seule, a indiqué avoir réglé sa dette au principal. Elle a demandé le rejet des demandes formées au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ou à minima, de réduire cette dernière à de plus justes proportions.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [E] [T] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°4177,un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 29 septembre 2025, portant sur la période allant du 29 juin 2022 au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période afférente ainsi que les répartitions de charges,les procès-verbaux des assemblées générales des 27/06/2023 et 30/05/2024, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire actualisé produit par le requérant présente un solde débiteur de 539,99 euros appel du 3ème trimestre 2025 inclus, étant précisé que Mme [E] [H] ne justifie pas du virement de 113,59 euros qu’elle dit avoir effectué le 31 janvier 2024 et qui n’apparaît pas au décompte.

En tout état de cause, il convient de déduire du montant de 539,99 euros l’ensemble des frais facturés qui s’élèvent à la somme de 798 euros.

Mme [E] [H] n’est, par conséquent, débitrice d’aucune somme au titre des charges de copropriété et travaux, comme l’a d’ailleurs indiqué le requérant le jour de l’audience.

S’agissant de la condamnation au paiement des frais à hauteur de 539 euros sollicitée par le syndicat, il convient de relever que si l’envoi de la mise en demeure du 2 octobre 2023 a bien été effectué par LRAR, le coût de 96 euros facturé correspond aux honoraires de l’avocat qui ont vocation, le cas échéant, à être intégrés dans les frais irrépétibles non compris dans les dépens, sur lesquels il sera statué au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Or ils ne sauraient donner lieu à une double condamnation.

Par ailleurs, il n’est pas justifié de l’envoi de la relance du 18 août 2023 selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par LRAR, et celle-ci ne donnera donc pas lieu à remboursement.

Enfin, s’agissant des frais de mise au contentieux, des frais de suivi de dossier et des frais de constitution de dossier, le requérant ne démontre pas que ces actions correspondent à des diligences exceptionnelles au-delà des actes de gestion courante qu’il revient au syndic d’accomplir, étant rappelé, en outre, que le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention,

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que lorsque le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [E] [T] au mois de février, la dette au titre des charges de copropriété s’élevait à 571,78 euros hors frais et frais inclus, à la somme de 1 369,78 euros. Aucune tentative de conciliation préalable n’a été initiée par le demandeur qui a attrait en justice Mme [E] [T] en sollicitant l’allocation d’une indemnité de 3 700 euros à titre de dommages et intérêts, sans justifier du préjudice subi autrement qu’en arguant de la résistance abusive de la défenderesse et de l’avance de trésorerie que les autres copropriétaires ont été contraints de faire. De plus, Mme [E] [T], qui avait fait part de ses difficultés financières et réalisé des efforts importants pour faire diminuer sa dette avant même d’être assignée, sans néanmoins parvenir à respecter l’échéancier qui lui avait été accordé, s’est acquittée de ce qu’elle devait au principal avant l’audience.

Eu égard à ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] [Adresse 9] situé au [Adresse 3] , représenté par son syndic en exercice le cabinet CPH IMMOBILIER de toutes ses demandes,

DIT que chaque des parties conservera la charge de ses propres dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente