TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Anne GARDAIR

— M^e Jesse SERFATI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05696

N° Portalis 352J-W-B7J-C647D

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Mai 2025

JUGEMENT EN PROCEDURE

ACCELÉRÉE AU FOND

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société ATRUM GESTION, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par M^e Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1754

DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0635

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 01 Septembre 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/05696 – N° Portalis 352J-W-B7J-C647D

DÉBATS

A l’audience publique du 01 Juillet 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La société 3 [J] Roll est propriétaire des lots de copropriété 123, 124, 125 et 136 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13].

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la société 3 [J] Roll de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 17ème a fait assigner la société 3 [J] Roll devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa des articles 14 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

A l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er juillet 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité que les conclusions notifiées par la défenderesse la veille de l’audience soient déclarées irrecevables comme tardives. La société 3 [J] Roll s’est opposée à cette demande, indiquant que le syndicat avait été en mesure de conclure en réplique et ne justifiait dès lors d’aucun grief.

Reprenant oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de la société 3 [J] Roll, au visa des articles 14 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 56 et 114 du code de procédure civile, au paiement de :

— la somme de 114.638 ,85 euros au titre des charges du 4ème trimestre 2024 et des appels prévisionnels de l’exercice 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 janvier 2025,

— la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/05696 – N° Portalis 352J-W-B7J-C647D

Il s’oppose aux exceptions de nullité, d’incompétence et de connexité soulevées in limine litis par la défenderesse et estime que la mise en demeure est conforme.

La société 3 [J] Roll, représentée par son conseil, a repris oralement les demandes formulées dans ses conclusions notifiées par RPVA le 30 juin 2025 et demandé au président du tribunal judiciaire de :

IN LIMINE LITIS

— PRONONCER la nullité de l’assignation délivrée par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7], pour violation des formes substantielles imposées à peine de nullité, en l’absence de pièces dûment listées dans le bordereau ;

— SE DECLARER incompétent pour connaitre de l’affaire ;

— DECLARER irrecevables les demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] ce vu la connexité avec le dossier inscrit au RG n°23/09279 et la désignation du juge de la mise en état préalablement à la saisine des présentes ;

— ORDONNER que le Juge de la mise en état déjà saisi est seul compétent au profit du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’article 789 du Code de procédure civile ;

— RENVOYER la présente affaire devant le Juge la Mise en Etat de la Section Charge de Copropriété l’affaire opposant les mêmes parties RG 23/09279 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— ECARTER des débats toutes les pièces non régulièrement annexées ou non communiquées dans le respect des formes légales.

A TITRE PRINCIPAL

— JUGER qu’il demeure donc un doute sérieux et légitime sur la régularité et la validité des appels de charges adressés et du budget prévisionnel appelés à la société 3 [J] ROLL depuis que celle-ci demeure propriétaire notamment du lot 125.

— DECLARER irrégulière la lettre de mise en demeure adressée par le le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] ;

— DECLARER irrecevables les demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] au titre de l’article 19-2 de la loi du 6 juillet 1965 ;

En tout état de cause

— DISPENSER la société 3 [J] ROLL de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— CONDAMNER [Localité 11] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], [Adresse 1] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à écarter les conclusions notifiées le 30 juin 2025 par la société 3 [J] Roll

Il n’est pas contesté que la société 3 [J] Roll a notifié ses conclusions par RPVA le 30 juin 2025, veille de l’audience, en dehors du calendrier fixé lors de l’audience de renvoi. Il apparait toutefois que le syndicat a conclu en réponse le 1er juillet et a pu valablement formuler ses observations oralement à l’audience du 1er juillet 2025.

Il apparait donc que si le non-respect du calendrier a nécessairement contraint le syndicat des copropriétaires, celui-ci a toutefois pu répliquer aux écritures de sorte que le contradictoire a été assuré dans le cadre de cette procédure orale accélérée.

La demande tendant au rejet des écritures notifiées le 30 juin 2025 par la société 3 [J] Roll sera rejetée.

Sur la nullité de l’assignation

In limine litis, la société 3 [J] Roll soulève la nullité de l’assignation délivrée par le syndicat aux motifs que les pièces visées dans l’assignation ne correspondent pas à celles visées au bordereau et citées dans l’assignation. Le syndicat oppose que la défenderesse ne justifie d’aucun grief et qu’un bordereau rectificatif a été communiqué le 13 mai 2025, sur la base duquel elle a pu amplement conclure en défense.

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En outre, en application de l’article 115 du même code, la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

L’article 56 du même code dispose que, à peine de nullité, l’assignation doit contenir « une liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ».

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/05696 – N° Portalis 352J-W-B7J-C647D

En l’espèce, il ressort de la procédure que l’assignation délivrée le 2 mai 2025 est bien accompagnée d’une liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Le syndicat des copropriétaires reconnait toutefois qu’une partie de ce bordereau est erroné et justifie avoir communiqué un nouveau bordereau de pièces le 13 mai 2025, produit aux débats, listant les pièces versées à la procédure.

Il apparait donc que la rectification a été opérée 11 jours après la délivrance de l’assignation, si bien que l’erreur initiale a été régularisée. De plus, l’assignation délivrée visait bien le fondement de l’action engagée et les charges concernées par les demandes.

Il résulte de ces éléments que la défenderesse a été en capacité d’organiser sa défense et informée des pièces produites à l’appui de la demande auxquelles elle a répondu par des conclusions de 21 pages dans lesquelles sont mentionnées les pièces produites par le demandeur (décompte, mise en demeure, etc.)

La société 3 [J] Roll ne justifiant pas ailleurs d’aucun grief, il convient de rejeter l’exception de nullité.

Sur l’exception d’incompétence

La société 2 [J] Roll soulève in limine litis une exception d’incompétence en faisant valoir que le juge de la mise en état de la chambre des charges de copropriété est saisi d’une instance en cours en paiement de charges de copropriété et est seul compétent pour statuer sur les demandes formulées dans le cadre de la présente procédure et précise que le juge de la mise en état a précisément sollicité une actualisation de la créance.

Le syndicat réplique que la procédure au fond en cours a trait aux charges échues au 13 juillet 2024 tandis que la présente procédure est relative aux charges relatives au 4ème trimestre et aux charges de l’exercice 2025.

Dès lors que la procédure au fond dont est saisi le juge de la mise en état est relative aux charges échue au 13 juillet 2024, que l’actualisation sollicitée ne concerne que les paiements intervenus depuis lors sur ces charges, il convient de relever que la présente procédure porte sur des demandes distinctes et des charges postérieures non visées par la procédure au fond.

L’exception d’incompétence sera donc rejetée.

Sur l’exception de connexité

La défenderesse sollicite au visa de l’article 101 du code de procédure civile, le renvoi de l’affaire devant la chambre des charges de copropriété saisie de l’affaire au fond précédemment évoquée, demande à laquelle s’oppose le syndicat qui fait valoir qu’il s’agit de demandes différentes.

Aux termes de l’article 101 du code de procédure civile, s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

Cependant, il ne saurait y avoir de connexité entre une instance au fond en paiement de charges et une instance introduite devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond et portant sur des demandes distinctes.

Cette demande sera rejetée.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui fonde sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2, communique une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 janvier 2025 qui met en demeure la société 3 [J] Roll de régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais de régler sous trente jours le montant total des sommes dues soit 22.378,02 euros (21.024,04 euros au titre du 1er appel de charges 2025 et 1.353,98 euros au titre de l’appel de fonds travaux au 1er janvier 2025). Cette mise en demeure précise par ailleurs qu’à défaut de paiement de ces provisions dans le délai de 30 jours, la société 3 [J] Roll sera redevable de l’intégralité des provisions pour l’exercice en cours 2025 soit 89.512,08 euros.

Contrairement à ce que soutient la société 3 [J] Roll qui soutient que la mise en demeure est non conforme, ce courrier ne la met pas en demeure de régler un arriéré global de charges et frais arrêté au 19 décembre 2024 mais bien les provisions dues pour le 1er trimestre 2025 et précise qu’à défaut de paiement de ces provisions, elle pourra être poursuivie sur ce fondement pour le paiement des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours. La mise en demeure répond à ce titre aux exigences de l’article 19-2.

Toutefois, il doit être relevé que le syndicat des copropriétaires ne verse aucun décompte postérieur au 1er janvier 2025, date d’exigibilité des provisions, la seule pièce produite étant un appel de provisions daté du 19 décembre 2024 comprenant les provisions objet de la mise en demeure et comportant la situation antérieure au présent avis. Ce document, qui ne constitue par ailleurs pas un décompte individuel, est antérieur à la date d’exigibilité des provisions en question et ne permet donc pas de vérifier si celles-ci ont été, ou non, soldées dans le délai imparti.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/05696 – N° Portalis 352J-W-B7J-C647D

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’établissant pas la défaillance du copropriétaire dans le délai imparti, les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas remplies, de sorte que les demandes du syndicat seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ni de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et la société 3 [J] Roll de sa demande de dispense des frais communs de procédure.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant à écarter les conclusions notifiées par la société 3 [J] Roll le 30 juin 2025 ;

REJETTE les exceptions de nullité, d’incompétence et de connexité soulevées par la société 3 [J] Roll ;

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13]

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis situé [Adresse 3] à [Localité 13] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société 3 [J] Roll de sa demande de dispense des frais communs de procédure ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 18 Septembre 2025

La Greffière La Présidente