TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05180 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76IU

N° MINUTE : 15/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, [Adresse 3]

représentée par la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 5], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 01 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 novembre 2025 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 26 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05180 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76IU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 mai 2023, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à M. [N] [D] située dans son établissement du [Adresse 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 437,39 euros, hors prestations obligatoires.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SAEM ADOMA a mis en demeure M. [N] [D] de faire cesser cet hébergement, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 septembre 2024, remise à personne le 23 septembre 2024. Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 4] du 10 janvier 2025, constat dressé le 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, la SAEM ADOMA a fait assigner M. [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner le défendeur à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance en vigueur à compter de la résiliation du contrat jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ADOMA reproche au défendeur d’héberger des membres de sa famille sans autorisation et en méconnaissance du règlement intérieur ainsi que des articles 8 et 9 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence réceptionnée le 23 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2025 lors de laquelle la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a précisé que la suroccupation fusse-t-elle familiale, n’est pas autorisée par le règlement intérieur, la taille des logements n’étant adaptée qu’à une personne seule. Elle a en outre indiqué que la suroccupation induit des risques d’incident voire d’incendie qui ne sont pas couverts par l’assurance.

M. [N] [D] a comparu en personne. Il a expliqué héberger son épouse ainsi que son enfant, cette dernière n’ayant trouvé aucun logement à la suite de son accouchement. Il a précisé avoir pris contact avec la demanderesse pour l’informer de cette situation et n’a pas contesté la suroccupation du logement. Il a indiqué être sur liste d’attente pour l’attribution d’un logement social et être suivi par une assistante sociale.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [N] [D] est soumis à la législation des résidences sociales résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de résidence sociale plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il a été jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. Civ. 3ème, 1er décembre 2016, n° 15-27.795).

L’article 9 du règlement intérieur remis au résident, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergées par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résident qui consentirait à une suroccupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 10 de ce même règlement ajoute que " le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit […] ".

Or en l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 18 mars 2025 que M. [N] [D], présent sur place, héberge son épouse Mme [U] [M] [T] ainsi que sa belle-fille et son fils en bas âge. Il a déclaré que son épouse occupe un emploi de gestionnaire locatif et qu’il exerce la profession d’électricien en intérim.

Ces éléments établissent que M. [N] [D] héberge plusieurs membres de sa famille, considérés comme tiers au sens des dispositions précitées, dans les lieux sans déclaration au responsable de la SAEM ADOMA qui n’a pas consenti à une telle occupation, ni respect des dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d’hébergement, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Le contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification. La SAEM ADOMA a précisément mis M. [N] [D] en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers, par lettre recommandée du 16 septembre 2024, remise à personne le 23 septembre 2024. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 24 octobre 2024, de ce seul fait.

M. [N] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis le 24 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [N] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 24 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce compte tenu de la situation du défendeur dont il s’explique à l’audience, il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions et la SAEM ADOMA sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 9 mai 2023 entre la SAEM ADOMA et M. [N] [D] concernant la chambre située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [N] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [N] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [N] [D] à verser à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 24 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTONS la SAEM ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [N] [D] aux dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection