TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carl LOBSTEIN ; S.C.I. 75-DUTOT

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03534 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RJH

N° MINUTE :

8-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDEUR

SYDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Carl LOBSTEIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.C.I. 75-DUTOT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025

Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03534 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RJH

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 75-DUTOT est propriétaire des lots n°72, 73, 194, 195, 279 dans l’immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI 75-DUTOT a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 10 février 2021. La SCI 75-DUTOT a payé le solde débiteur le 22 septembre 2022.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI 75-DUTOT, par acte d’huissier en date du 1er avril 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  8910, 37 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025,

—  87, 60 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  900 euros de dommages et intérêts,

—  2527, 30 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance,

Bien que régulièrement assignée, la SCI 75-DUTOT n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI 75-DUTOT concernant les lots 72, 73, 194, 195, 279 , le précédent jugement les appels de charges, provisions sur charges et travaux l’historique du compte du 1er janvier 2023 au 22 janvier 2025, 1er trimestre 2025 compris, ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 8910, 37 euros, les procès-verbaux des assemblées les mises en demeure le contrat de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8910, 37 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 22 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Les intérêts au taux légal courront à compter du 1er avril 2025 .

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

Les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent s’entendre de ceux exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat. Les frais avant mise en demeure ne sont pas dus à défaut d’existence de la mise en demeure préalable. Les frais réclamés doivent toutefois être justifiés.

En l’espèce, il a été procédé à l’envoi d’une mise en demeure par an.

En conséquence la somme globale de 87, 60 euros sera accordée au titre des frais nécessaires

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI 75-DUTOT présente, de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI 75-DUTOT. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI 75-DUTOT à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic :

— la somme de 8910, 37 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2023 au 22 janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025,

— la somme de 87, 60 euros au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI 75-DUTOT à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI 75-DUTOT aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.