² TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 35]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/07921 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2DYW

N° MINUTE : 1

Assignation du :

17 Mai 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e MYLONAKIS et M^e FERARU

JUGEMENT

rendu le 18 Juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [W] [P] [E] [H] épouse [O]

[Adresse 7]

[Localité 20]

représentée par Maître Agesilas MYLONAKIS de la SELEURL AGESILAS MYLONAKIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0757

DEFENDERESSE

E.U.R.L. MON [H] COMMERCE

[Adresse 7]

[Localité 20]

représentée par M^e Roda FERARU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1150

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 07 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 07 juillet 2014, Mme [W] [H] épouse [O] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BBR, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. MON [H] COMMERCE (appelée par les parties « E.U.R.L. MON [H] COMMERCE »), des locaux situés [Adresse 9] à [Localité 37] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2014 pour se terminer le 30 juin 2023 et moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 15 723€ hors taxes et hors charges.

Les locaux loués sont désignés contractuellement ainsi :

“Une boutique en façade sur rue au rez-de-chaussée droite représentant le lot numéro 3 du règlement de copropriété d’une surface de 26 m² environ”.

Par avenant au bail du 05 décembre 2014, les parties sont convenues d’ajouter « dans la désignation des lieux loués, la cave n° 46 dont le preneur aura la jouissance à compter du 1er décembre 2014. Toutes les charges, clauses et conditions du bail restent inchangées ».

Par acte extrajudiciaire en date du 08 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2023, proposant de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 24 000 € hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 13 mars 2023, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable proposant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 28 000 €.

Par acte du 17 mai 2023, Mme [W] [H] a fait assigner la S.A.R.L. MON [H] COMMERCE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 24 000 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2023.

Par jugement avant dire droit du 25 avril 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté le principe du renouvellement du bail entre les parties à compter du 1er juillet 2023, a dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, a désigné M. [I] [V] en qualité d’expert et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2023.

L’expert a déposé son rapport le 21 octobre 2024.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 03 mars 2025, Mme [W] [H] sollicite :

— le rejet de toutes les demandes de la société MON [H] COMMERCE,

— de fixer le prix du loyer du bail renouvelé à 25 500€ hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2023, aux clauses et conditions du bail expiré,

— de condamner la société MON [H] COMMERCE au paiement des intérêts qui seront dus sur le différentiel de loyers, et leur capitalisation pour ceux qui seront dus pour une année entière,

— de statuer ce que de droit sur les dépens qui comprendront les frais d’expertise,

— de rappeler l’exécution provisoire du jugement qui est de droit.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 25 février 2025, la S.A.R.L MON [H] COMMERCE sollicite du juge des loyers :

— de fixer le montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme de 12 811 € hors taxes et hors charges par an,

— de condamner Mme [W] [H] épouse [O] à lui payer le trop-perçu sur le différentiel résultant de la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2023, et ce avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 1er juillet 2023,

— de dire qu’à défaut d’exercice du droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2 à L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— d’ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 07 mars 2025 et a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date prorogée au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

La règle du plafonnement du montant du loyer prévue par l’article L.145-34 du code de commerce, qui n’est pas impérative, n’est pas applicable en l’espèce, le bail prévoyant que le loyer sera automatiquement déplafonné en fin de bail et fixé en fonction de la valeur locative des locaux au prochain renouvellement.

Dès lors, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération:

1o De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2o De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5o De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a notamment décrit :

— des locaux loués dépendant d’un immeuble édifié en 1880, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage droit en léger retrait et d’un sixième étage sous mansardes, avec façade en pierres de taille avec garde-corps en fer forgé à motifs et des balcons filants et semi-filants au 2e, 3e, et 5e étages, de style haussmannien de bon standing mettant en valeur les commerces en pied d’immeuble, semblant en bon état apparent et ayant bénéficié d’un ravalement en 2022,

— ils sont composés d’un rez-de-chaussée présentant :

*un accès direct depuis la [Adresse 39] par une porte vitrée à simple vantail,

*une surface de vente dédiée pour l’essentiel à la restauration sur place, comprenant un comptoir-caisse et un espace de cuisine/préparation sur la gauche, des water-closets au fond de la zone de vente sur la gauche,

*plusieurs poteaux structurels limitant les possibilités d’aménagement intérieur,

*une hauteur sous plafond satisfaisante variant entre 2,60 et 2,70 mètres,

— ils sont également composés d’une cave en sous-sol exclusivement accessible depuis les parties communes de l’immeuble par une porte à simple vantail, sensiblement rectangulaire, voûtée, avec une hauteur sous-plafond d’environ 2,35 mètres sous clés de voûte,

— les locaux en rez-de-chaussée sont en bon état d’entretien et de réparations, avec un éclairage naturel satisfaisant dans la surface de vente, qui est décloisonnée, et présentent des prestations (revêtements de sol, muraux et plafonds) courantes,

— la cave en état d’usage présente une certaine humidité,

— les locaux disposent d’une climatisation, d’une vitrine simple vitrage, d’un éclairage par des spots sur rail au plafond

— ils ne disposent pas d’une accessibilité PMR.

L’expert observe que les prestations sont « standards » mais adaptées à l’activité exercée, l’état général globalement bon à l’exception de la cave en état d’usage et que la répartition des espaces est adaptée à l’activité.

Il note également que le local en rez-de-chaussée est de taille modeste, permettant de visualiser l’entièreté de la boutique depuis la rue, cet effet visuel valorisant appelé « effet bonbonnière » restant très limité en raison de l’activité de restauration.

*Les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expert a relevé que :

— les locaux sont situés dans le 6e arrondissement, au sein du quartier Notre-Dame des [Localité 28], et proches du [Adresse 31], de la Tour Montparnasse et de l’église [34] des champs,

— la [Adresse 39] est une petite rue secondaire à sens unique de circulation reliant le [Adresse 26] à la [Adresse 41],

— les locaux bénéficient d’une bonne visibilité depuis le [Adresse 26], étant implantés dans le premier tronçon de la [Adresse 39] depuis celui-ci,

— le quartier est mixte, en ce qu’en plus d’être résidentiel, il abrite de nombreuses activités tertiaires et de nombreux bureaux,

— les commerces de ce quartier sont essentiellement destinés à une clientèle riveraine, avec une présente forte de commerces de bouche et de restauration, plus particulièrement sur les [Adresse 27] et [Adresse 32],

— le tissu commercial de la [Adresse 39] est essentiellement tourné vers les commerces de bouche et de restauration, et plus faiblement sur les services et l’équipement de la personne,

— la chalandise aux abords immédiats des locaux est importante du fait de la rencontre entre les deux [Adresse 27] et [Adresse 32], structurant le secteur,

— la population riveraine est très contributive et constituée de lycéens et étudiants des établissements alentours,

— le secteur présente un style architectural homogène de type Haussmannien participant à la mise en valeur des commerces,

— si la desserte routière est aisée, il est relevé que le stationnement est très difficile en surface et qu’il y a à proximité des locaux un stationnement souterrain,

— la desserte par les transports en commun est bonne, depuis les stations suivantes : station de métro [42] à 70 mètres (ligne 4), station Notre-Dame des [Localité 28] à 290 mètres (ligne 12), station [29] à 370 mètres (ligne 6), station [33] à 430 mètres (lignes 4, 6, 12 et 13), station de bus [42] à 80 mètres (lignes 58, 68, 82 et 91), station de bus [30] à 310 mètres (ligne 83) et station de bus Montparnasse-[Localité 38] du Départ à 430 mètres (ligne 92).

Pour l’expert, ces éléments mettent en évidence une situation satisfaisante pour l’activité exercée de restauration rapide et une bonne adéquation entre la commercialité de l’emplacement et ladite activité.

La bailleresse fait valoir que la situation des locaux loués est très bonne pour le commerce exercé et pas seulement « satisfaisante ».

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l’application de l’article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

L’article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

En pratique, pour permettre la mise en équivalence avec les loyers de comparaison, il est d’usage de procéder à une pondération des surfaces.

Le juge des loyers commerciaux est tenu de prendre en compte les recommandations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, qui comporte une grille de pondération des surfaces commerciales.

L’expert judiciaire a retenu une surface utile de 34,20 m² à partir d’un plan réalisé dans le cadre d’un aménagement intérieur du local, qui n’est pas contestée par les parties.

Il a proposé une pondération des surfaces de la façon suivante :

*Pour le rez-de-chaussée :

-1ère zone de la salle de restauration : 19,78 m² x coefficient de 1 = 19,78 m²p

-2ème zone de la salle de restauration : 3,92 m² x coefficient de 0,90 = 3,53 m²p

— annexe reliée – WC : 1,31 m² x coefficient de 0,30 = 0,39 m²p

Total de la surface pondérée du rez-de-chaussée = 23,69m²p.

*Pour le sous-sol :

— cave : 9,20 m² x coefficient de 0,10 = 0,92m²p

Surface totale des locaux :

-34,20 m²,

-24,61 m²p, arrondie à 25m²p.

La locataire conteste les coefficients de pondération retenus ; elle indique que l’analyse de l’expert ne tient pas compte du fait que la plus grande partie du local est placée dans la première zone située à moins de 5 mètres de la vitrine et affectée d’un coefficient 1, alors que près de la moitié de cette zone constitue une cuisine non accessible au public ; elle considère donc que le comptoir et l’espace cuisine ne peuvent pas être traités comme des zones de vente, mais doivent être considérés comme une annexe sur rue avec un coefficient de 0,40 et une annexe reliée avec un coefficient de 0,30.

Elle sollicite en conséquence que la surface pondérée soit fixée à 18,57 m²p, arrondie à 18,60 m²p.

La bailleresse ne conteste pas les conclusions de l’expert sur ce point.

L’expert judiciaire, auquel la contestation de la locataire a été soumise par voie de dire, a répondu que la pondération a été effectuée de manière à valoriser la surface telle qu’elle est aménageable dans la destination autorisée au preneur, que le choix d’une cuisine sur rue est propre au preneur qui aurait pu la situer au fond du local et que cette cuisine, ouverte et visible par le public, ne pourrait être donc valorisée comme une annexe fermée.

Le juge des loyers ne peut que statuer dans le même sens, dès lors que la méthode de pondération des différentes zones d’un local commercial tend à prendre en compte la configuration et les possibilités d’utilisation de chacune de ces zones afin de permettre d’effectuer des comparaisons avec des locaux différents par une évaluation objective, ce indépendamment de leur destination ou de l’exploitation effective par le preneur, et selon le principe unaniment admis que la meilleure zone est celle à l’entrée, proche de la vitrine, la valeur des autres décroissant au fur et à mesure que l’on s’en éloigne.

Ainsi, la pondération est une méthode purement immobilière qui ne doit pas tenir compte de l’aménagement de la cuisine sur une partie de la première zone et l’expert a justement appliqué un coefficient de pondération conforme à la grille de la charte précitée.

En conséquence, la surface pondérée telle que fixée par l’expert judiciaire à 25 m²p, qui est justifiée, sera retenue.

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert judiciaire mentionne les éléments de comparaison suivants :

*nouvelles locations

drive AUCHAN PIETON, [Adresse 22], (mai 2021) : 672€/m²p/anrestaurant FRESH & CUBE, [Adresse 4], (décembre 2020) : 1153€/m²p/anrestauration rapide TRAITEUR JAPONAIS 5+1, [Adresse 15], (août 2019) : 833€/m²p/anoptique JIMMY FAIRLY, [Adresse 5], (juillet 2019) : 1939€/m²p/an (loyer décapitalisé : 2 837€/m²p/an)alimentation L’ITALIANO [Localité 43], [Adresse 14], (février 2018) : 643€/m²p/an (loyer décapitalisé : 852€/m²p/an)alimentation [H] GOUSIER, [Adresse 18], (juin 2017) : 363€/m²p/an (loyer décapitalisé : 606€/m²p/an)

restaurant PHO ODESSA, [Adresse 23], (avril 2017) : 887€/m²p/an (loyer décapitalisé : 1 072€/m²p/an)équipement de la personne NATAL MARKET, [Adresse 10], (mars 2017) : 1368€/m²p/anboulangerie EMILE & JULES, [Adresse 6], (mars 2017) : 775€/m²p/an (loyer décapitalisé : 1 068€/m²p/an)bijouterie ANGEL DE ROCHE, [Adresse 8] (avril 2016) : 1031€/m²p/an

*loyers de renouvellement fixés amiablement :

restaurant LA COUPOLE, [Adresse 1], (janvier 2022) : 960€/m²p/ancafé LE BISTROT DES CAMPAGNES, [Adresse 19], (avril 2020) : 425€/m²p/anservices BNP PARIBAS, [Adresse 2], (juillet 2017) : 718€/m²p/ansupermarché biologique [Localité 24] C’BON, [Adresse 11], (août 2016) : 658€/m²p/anrestauration rapide POMME DE PAIN, [Adresse 21], (avril 2016) : 1263€/m²p/an

*renouvellement judiciaire :

pressing 5 A SEC, [Adresse 3], (janvier 2019) : 600€/m²p/an

L’expert a retenu, pour les locaux objets de l’expertise, une valeur unitaire de 775 €/m²p/an, HT et HC (estimation entre 750€ et 800€/m²p/an), en considération :

d’éléments favorables : la situation géographique des locaux bénéficiant d’une bonne visibilité depuis le croisement entre le [Adresse 25] et le [Adresse 26] ; une population riveraine très contributive ; une bonne desserte par les transports en commun ; d’éléments défavorables : une destination contractuelle restrictive, une absence de système d’extraction des fumées de cuisine et une cave en état d’usage.

Il a observé que :

les biens sous étude disposent d’un emplacement central par rapport à beaucoup des références présentées ci-dessus,la partie bailleresse lui a communiqué le bail et un plan incomplet des locaux voisins, qui bien que de localisation très comparable, ont une destination de bijouterie, la date d’effet dudit bail étant en outre la plus ancienne du panel,les références en renouvellement sur le [Adresse 25] ont une tendance à augmenter à mesure d’un éloignement plus à l’ouest, au croisement de la [Adresse 40],les éléments de comparaison des [Adresse 13] [Adresse 16] constituent un plafond de valeur au vu d’un emplacement similaire aux biens sous étude et de ratios métriques en nouvelles locations.

La bailleresse demande de retenir une valeur locative de 1000 €/m²p/an.

Elle expose que la référence de bijouterie située dans le même immeuble que les locaux loués, qu’elle considère comme la référence principale s’agissant d’une boutique qu’elle juge identique, a été ajoutée dans le rapport d’expertise (après en avoir été omise) mais n’est pas pour autant prise en compte dans la moyenne des valeurs locatives de référence.

Elle soutient que si l’expert lui indique que ces deux commerces ne sont pas comparables, l’activité de restauration rapide est en général mieux valorisée que celle de bijouterie.

Elle ajoute que l’expert judiciaire retient une valeur unitaire inférieure à la valeur préconisée par l’expert intervenu amiablement pour la locataire, qui l’avait estimée à 900€/m²p/an.

En outre, elle fait valoir que les modalités d’exploitation restrictives retenues par l’expert comme un facteur de minoration ne sont pas justifiées, le contrat de bail permettant à la locataire d’exploiter son activité jusqu’à 20h, l’absence de conteneur dans la cour de l’immeuble n’entraînant aucune contrainte d’exploitation pour la preneuse et, compte tenu de l’étroitesse du trottoir, une éventuelle terrasse n’étant pas susceptible de modifier l’exploitation.

La locataire, de son côté, demande de confirmer la valeur locative retenue par l’expert de 775 €/m²p/an.

Le juge des loyers relève que l’expert judiciaire, dans ses réponses aux dires des parties, a observé que la bailleresse évoquait une fourchette de prix de 800€/m²p/an à 2 800€/m²p/an, en citant des références qui n’étaient pas exploitables, ne pouvant être comparées avec les locaux sous expertise, à défaut de connaître leur date, le nom du preneur, leur adresse précise, et les surfaces indiquées n’étant pas pondérées.

Concernant la référence de bijouterie située dans le même immeuble, il était justifié de l’intégrer dans le rapport compte tenu de sa localisation dans le même immeuble, mais ledit expert a considéré à juste titre que la destination de bijouterie n’est idéalement pas comparable à celle de restauration rapide et que la date d’effet est la plus ancienne du panel.

En outre, il a estimé avec pertinence que les références des [Adresse 12] et [Adresse 17] (commerce d’alimentation de 34 m²p et commerce de restauration rapide de 42 m²p) constituaient un plafond de valeur au vu de leur emplacement similaire au bien sous étude et de ratios métriques en nouvelles locations ; en effet, la destination de ces locaux, leur distance du boulevard, ainsi que leur surface du même ordre de grandeur que celui de la locataire en font des éléments de comparaison de premier ordre, bien en deçà d’une valeur locative de 1000 €/m²p/an.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a précisé qu’il n’avait pas retenu, comme éléments de minoration, l’impossibilité d’exploiter une terrasse ni celle, pour le preneur, de stocker ses poubelles dans la cour intérieure de l’immeuble.

En revanche, le juge des loyers retient, comme facteur de minoration de la valeur locative, la limitation, dans le bail, d’ouverture du commerce jusqu’à 20 heures, puisqu’elle interdit une exploitation du commerce de bouche en soirée.

Enfin, l’expertise effectuée à la demande de la locataire par M. [D] n’est pas versée aux débats, de sorte qu’aucune appréciation ne peut être portée sur les arguments fondés sur celle-ci.

Les moyens avancés par la bailleresse ne suffisent donc pas à remettre en cause l’analyse de l’expert judiciaire.

Dès lors, la valeur unitaire de 775 €/m²p/an estimé avant abattement et majoration par l’expert judiciaire est pertinente et sera retenue.

*Sur l’abattement au titre de la taxe foncière

Selon l’article R.145-8 du code de commerce :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. (…) »

La bailleresse et la locataire s’accordent avec l’expert judiciaire pour prendre en compte l’abattement de 883 € retenu au titre de l’impôt foncier.

Ce correctif sera donc appliqué sur la valeur locative.

*Sur l’abattement au titre de la clause d’accession

La locataire sollicite d’appliquer l’abattement forfaitaire de 5 % proposé par l’expert compte tenu d’une clause d’accession en fin de jouissance stipulée au bail.

La bailleresse s’oppose à l’application de cet abattement aux motifs qu’il ne s’agit pas d’une clause exorbitante de droit commun et qu’elle ne fait subir aucun préjudice au locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire comme la locataire appliquent un abattement de 5% compte tenu de l’existence d’une clause d’accession en fin de jouissance, sans explication ni justificatif à ce sujet, alors que la pertinence dudit abattement est contestée.

Le juge des loyers relève que l’abattement sur la valeur locative en présence d’une clause d’accession au bailleur en fin de jouissance a vocation à corriger l’estimation de locaux appréciés selon leur état au moment de l’évaluation alors que celui-ci résulte de travaux ou d’améliorations supportés par le locataire dont ledit bailleur n’a pas encore la propriété ; or, il n’est en rien justifié de la nécessité d’une telle correction.

En conséquence, la demande d’abattement à ce titre sera rejetée.

*Sur la majoration au titre de l’effet bonbonnière

La bailleresse souhaite l’application d’une majoration de 5 % au titre d’un « effet bonbonnière », considérant que les locaux loués sont de petite taille et que la valeur locative par mètre carré pondéré de ce type de surface est nécessairement plus élevée.

La locataire s’oppose à cette demande aux motifs que la majoration à ce titre ne s’applique pas automatiquement, qu’il convient de tenir en compte de la destination du bail de restauration rapide, activité pour l’exploitation de laquelle la petitesse des surfaces est un élément défavorable.

L’expert judiciaire, qui a retenu un « effet bonbonnière » « très limité » lié à la taille modeste du local permettant de visualiser l’entièreté de la boutique depuis la rue, a considéré que cet effet n’a pas d’intérêt commercial pour une activité de restauration rapide et a donc retiré la proposition de majoration qui figurait dans son pré-rapport d’expertise.

Le juge des loyers rappelle que la majoration de la valeur locative au titre d’un « effet bonbonnière », qui est destinée à prendre en compte l’impact visuel positif de la petite superficie d’un local commercial, ne s’applique pas automatiquement du fait d’une faible surface ; il convient encore de démontrer que sa configuration est particulièrement avantageuse pour l’activité exercée par le locataire, rendant son commerce attrayant et générant une plus-value à son profit.

Une telle démonstration n’est pas faite par la bailleresse, tandis qu’à l’inverse l’activité de restauration rapide de la locataire subit l’inconvénient d’un manque de place pour recevoir sa clientèle.

Ainsi, la bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de 5 % au titre de l’effet bonbonnière.

*Sur la valeur locative des locaux après correctifs

Ainsi, compte tenu de l’ensemble des éléments précités, le prix du bail renouvelé sera fixé à 775 € x 25 m²p – 883€ = 18 492 €/an, arrondi à 18 490 €/an, HT et HC, au 1er juillet 2023.

Il est rappelé que la compétence du juge des loyers est limitée à la fixation du prix du bail renouvelé, de sorte qu’il ne lui appartient pas de statuer sur le paiement ou le remboursement de la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail.

En revanche, il y a lieu de préciser que conformément à l’article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera, à compter de l’assignation du 17 mai 2023, intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

En vertu de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande, au vu des circonstances de la cause, de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la valeur de titre exécutoire de la présente décision en application des articles L.111-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cet effet résultant de plein droit de la loi.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre Mme [W] [H] épouse [O] et la S.A.R.L MON [H] COMMERCE, portant sur des locaux sis [Adresse 9] à [Localité 36], à la somme de dix-huit-mille-quatre-cent-quatre-vingt-dix euros (18 490 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2023 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er juillet 2023 portera intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a exposés, sauf les frais de l’expertise judiciaire de M. [I] [V] qui seront supportés par moitié entre elles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 35] le 18 Juin 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. FONTANELLA