TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [I]

Madame [T] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00814 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64EB

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBIERE 3F,

[Adresse 4]

représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [I],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [L],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mai 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00814 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64EB

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 12 avril 2022, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [I] et Madame [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 427,25 euros par mois.

Monsieur [I] et Madame [L] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F leur a fait délivrer un commandement de payer le 19 juin 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3025,40 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice des 24 et 27 décembre 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé Monsieur [I] et Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] et Madame [L] et de toutes personnes dans les lieux de leur fait, et ce, avec l’assistance de la [Localité 5] publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

▸ condamner solidairement Monsieur [I] et Madame [L] à lui payer la somme de 2499,46 euros à titre de provision,

▸ condamner Monsieur [I] et Madame [L] solidairement à payer mensuellement à titre de provision sur l’indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,

▸ condamner Monsieur [I] et Madame [L] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure.

La dénonciation au préfet est intervenue le 30 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025.

Lors des débats, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 5654,36 euros.

En défense, Monsieur [I] et Madame [L], bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait part de son opposition à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 30 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 et 27 décembre 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 19 juin 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [I] et Madame [L], locataires d’un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé du 12 avril 2022, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 3025,40 euros selon décompte établi le 14 juin 2024 et qu’ils n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 août 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [I] et Madame [L] restaient devoir la somme de 5654,36 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 mars 2025.

Néanmoins, en l’absence des locataires à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette tel que fixé dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit.

En conséquence, Monsieur [I] et Madame [L] seront solidairement condamnés à verser la somme provisionnelle de 2499,46 euros au bailleur, correspondant aux loyers impayés au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que les locataires ont d’ores et déjà fait l’objet d’une procédure judiciaire pour impayés de loyers le 07 septembre 2023 et ont obtenu des délais de paiement pour rembourser leur dette de 2231,19 euros.

Désormais, s’il convient de relever la reprise des paiements par les locataires avant l’audience, force est de constater que leur capacité de remboursement est inconnue et qu’ils ne se sont pas présentés à l’audience pour solliciter des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, tandis qu’a été relevée l’opposition du bailleur à l’audience, ce qui ne permet donc pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par les débiteurs pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [I] et Madame [L] étant donc occupants sans droit ni titre depuis le 20 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [I] et Madame [L] solidairement à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [I] et Madame [L] in solidum à payer à SA d’HLM IMMOBILIERE 3F qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [I] et Madame [L] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer du 19 juin 2024, de l’assignation et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 20 août 2024, du bail consenti par la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à Monsieur [I] et Madame [L] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] et Madame [L], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] et Madame [L] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] et Madame [L] solidairement à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [I] et Madame [L] solidairement à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 2499,46 euros, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 20 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [I] et Madame [L] in solidum à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] et Madame [L] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.