MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 02 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/03053 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2OEN

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à LYON (69007) C/ S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE-Mandataires Judiciaires, représentée par Maître [P] [O], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LA GUYANA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Adresse 8] ([Adresse 7]),

représenté par son syndic la société MULTI REGIE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Christelle BEULAIGNE de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE-Mandataires Judiciaires, représentée par Maître [P] [O], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LA GUYANA,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Cécile FLANDROIS, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 01 Décembre 2025

Notification le

à :

Maître [W] [X] de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES – 796,

Expédition

Maître [D] [Z] – 2319

I. ELEMENTS DU LITIGE :

Le Syndicat Des Copropriétaires De L’ensemble Immobilier Sis [Adresse 2] LYON (69007), représenté par son syndic, la société MULTI REGIE (ci-après le Syndicat des copropriétaires GRYPHE – GUILLOTIERE) a assigné la SELARL MJ SYNERGIE-Mandataires Judiciaires, représentée par Maître [P] [O], mandataire judiciaire, es qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LA GUYANA (ci-après la société MJ SYNERGIE) en procédure accélérée au fond le 11 avril 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 11 septembre 2025, de :

Condamner la SELARL MJ SYNERGIE représentée par Maître [P] [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LA GUYANA, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 727,08 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 4 septembre 2025 (appel de fonds du 3e trimestre 2025 inclus), hors frais, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 novembre 2023, Condamner la SELARL MJ SYNERGIE représentée par Maître [P] [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LA GUYANA, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 282,61 € au titre les charges de copropriété non encore échues et correspondant au budget prévisionnel approuvé lors de l’assemblée générale tenue le 10 juillet 2025, Condamner la SELARL MJ SYNERGIE représentée par Maître [P] [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LA GUYANA, à payer la somme principale des frais de recouvrement à hauteur de 609,91 €, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2022 de payer les charges de copropriété sur le fondement de l’article 1153-1 du Code civil, Condamner la SELARL MJ SYNERGIE représentée par Maître [P] [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LA GUYANA, à payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, Condamner la SELARL MJ SYNERGIE représentée par Maître [P] [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LA GUYANA, à payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la SELARL MJ SYNERGIE représentée par Maître [P] [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LA GUYANA aux entiers dépens de l’instance,

Subsidiairement,

Fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à 69007 LYON, au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 4 septembre 2025, hors frais, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 novembre 2023, au passif de la liquidation judiciaire de la SCI LA GUYANA, à hauteur de la somme de 9 727,08 €,Fixer la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété non encore échues, et correspondant au budget prévisionnel approuvé lors de l’assemblée générale tenue le 10 juillet 2025, à hauteur de 2 282,61 € (4e trimestre 2025 et l’exercice 2026), Fixer la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement, au passif de la liquidation judiciaire de la SCI LA GUYANA, à hauteur de 609,91 €, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2022 de payer les charges de copropriété sur le fondement de l’article 1153-1 du Code civil, Fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à 69007 LYON, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, au passif de la liquidation judiciaire de la SCI LA GUYANA, à hauteur de 1 000 € Fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à 69007 LYON, au passif de la liquidation judiciaire de la SCI LA GUYANA, à hauteur de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à 69007 LYON, au passif de la liquidation judiciaire de la SCI LA GUYANA, à hauteur des dépens de l’instance,

En tous les cas,

Débouter la SELARL MJ SYNERGIE représentée par Maître [K] [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LA GUYANA de l’ensemble de ses demandes, fins et contestations, Ordonner vu l’urgence l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires GRYPHE – GUILLOTIERE expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :

La SCI LA GUYANA est propriétaire du lot n°45 dans l’immeuble sis [Adresse 6] à 69007 LYON, soumis à la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, et dont la société MULTI REGIE est le syndic, selon contrat en date du 14 mai 2024.

Par jugement du 18 octobre 2016, le tribunal de grande instance de SAINT ETIENNE a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCI LA GUYANA désignant à cet effet, Maître [P] [O], ès qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 20 décembre 2016, le tribunal a converti le redressement judiciaire en liquidation judiciaire. Cependant, par un arrêt du 9 mars 2017, la cour d’appel a infirmé ce jugement et ordonné la poursuite de la période d’observation.

Par jugement du 12 mai 2017, la période d’observation a été prolongée jusqu’au 18 octobre 2017 puis maintenue jusqu’au 26 septembre 2017 suivant jugement du 5 juillet 2017. Sur réquisition du ministère public, la poursuite exceptionnelle de la période d’observation a été prononcée, par jugement du 12 octobre 2017 jusqu’au 18 décembre 2017.

Puis, suivant jugement en date du 18 décembre 2017, la procédure de redressement judiciaire a été convertie en liquidation judiciaire. Par déclaration reçue au greffe le 27 décembre 2017, la société LA GUYANA a interjeté appel total de cette décision, et le jugement a été confirmé par un arrêt du 28 juin 2018.

Depuis, les opérations de la liquidation judiciaire de la SCI LA GUYANA ne sont pas clôturées. Postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire, le 1er trimestre 2022, la SCI GUYANA a cessé de régler les charges de copropriété afférentes à ce bien. Par exploit de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires lui a fait sommation de lui payer la somme de 6 297,34 € correspondant aux charges de copropriété dues au 1er octobre 2023.

Le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaire GRYPHE-GUILLOTIERE a déclaré sa créance détenue auprès de la SCI GUYANA pour la somme de 6.768,49€.

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La société MJ SYNERGIE, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI GUYANA demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 19 novembre 2025, de :

Dire la SELARL MJ SYNERGIE-Mandataires Judiciaires, représentée par Maître [P] [O], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LA GUYANA recevable et fondée en ses conclusions, y faisant droit.

A titre principal,

Juger et Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre de la SELARL MJ SYNERGIE-Mandataires Judiciaires représentée par Maître [P] [O], ès qualités, qui se heurtent au principe de l’arrêt et de la suspension des poursuites prévu par l’article L 622-21 du Code de Commerce, les créances dont le syndicat se prévaut ne remplissant pas les conditions de l’article L 641-13 du Code de Commerce. Débouter en conséquence le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes.

A défaut,

Juger les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 5] mal fondées et injustifiées. Débouter en conséquence le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes en ce compris sa demande au titre de l’article 700 du CPC et des dépens. Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] de sa demande au titre de l’exécution provisoire, demande incompatible avec les dispositions des articles L 641- 13 et L 643-8 du Code de Commerce. Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 6] à payer à la SELARL MJ SYNERGIE-Mandataires Judiciaires ès qualités la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société MJ SYNERGIE considère irrecevable la demande en condamnation de la SCI GUYANA dès lors que la créance réclamée postérieure n’est pas utile en application de l’article 614-13 du Code de commerce. En effet, les charges de copropriété ne remplissent pas cette condition et ne sont pas nées pour les besoins du déroulement de la procédure. Les charges de copropriété ne constituent pas plus une prestation fournie au débiteur pendant un maintien provisoire de l’activité, celle-ci n’ayant pas été maintenue en l’espèce à la suite du prononcé de la liquidation judiciaire. De même, les charges de copropriété ne peuvent être assimilées à un contrat en cours, lequel aurait impliqué en toute hypothèse une poursuite régulière du contrat avec une demande de poursuite formée par la liquidation judiciaire. En conséquence, les créances non éligibles au privilège de l’article L641-13 du Code de commerce ne peuvent être payées à l’échéance et doivent être déclarées au passif de la procédure.

Par ailleurs, sur la demande de fixation de créances, le juge commissaire demeure, en l’absence de l’existence d’une instance en cours, exclusivement compétent en matière d’admission ou de rejet des créances.

Enfin, les autres demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux frais de recouvrement, aux dommages et intérêts, article 700 et dépens ne remplissent pas les conditions de l’article L 641-13 du Code de Commerce et sont en conséquence radicalement irrecevables.

A titre subsidiaire, si les demandes en paiement du syndicat étaient jugées recevables, la société MJ SYNERGIE fait valoir qu’elles devront être rejetées car elles sont mal fondées. Concernant la demande de condamnation au titre de provisions échues, le syndicat des copropriétaires sollicite une condamnation pour un montant de 9.727,08 €, montant arrêté au 4 septembre 2025 et sollicite en outre une condamnation aux intérêts à compter du 17 novembre 2023, date d’une sommation de payer. Il n’est pas justifié d’intérêts dus à compter du 17 novembre 2023, ce alors que le décompte produit porte sur des charges appelées postérieurement au 17 novembre 2023.

S’agissant de sommes qui seraient dues au titre de provisions non encore échues, la société MJ SYNERGIE indique que le bien-fondé d’une telle demande n’est pas démontré. Au jour de délivrance de l’assignation, le quantum n’est pas fixé et en toute hypothèse les conditions d’exigibilité desdites provisions ne sont pas remplies. En effet, aucune mise en demeure n’a été adressée et il n’est en outre pas possible de prétendre à une exigibilité anticipée de provisions dans le cadre de la présente procédure. Le liquidateur judiciaire n’est autorisé à payer les sommes dues qu’à échéance et non par anticipation. La société MJ SYNERGIE relève que si le bien fondé de ladite demande venait à être justifié, le syndicat ne pourrait qu’être débouté de sa demande de condamnation au titre d’intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2022 sur les frais de recouvrement, puisque la plupart des frais qui sont opposés à la liquidation judiciaire sont nés postérieurement à ladite date.

La société MJ SYNERGIE relève que le syndicat des copropriétaires sollicite une condamnation de la liquidation judiciaire à lui payer une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Outre le fait qu’une telle créance ne remplit pas les conditions de l’article L 641-13 du Code de Commerce, l’article 1231-6 du Code Civil exige la preuve d’une mauvaise foi, laquelle ne peut être retenue lorsque l’absence de paiement des créances découle de dispositions d’ordre public, la créance ne pourrait, selon la société MJ SYNERGIE en aucune façon être fondée.

L’audience a eu lieu le 1er décembre 2025. Le délibéré a été fixé au 2 février 2026.

II. MOTIFS DE LA DECISION :

Il est constant et non contesté que la SCI LA GUYANA est actuellement soumise à une liquidation judiciaire à la date de la présente assignation de sorte que les demandes en paiement des charges de copropriété sont toutes postérieures à la liquidation judiciaire.

L’article L. 641-13 du code de commerce dispose que :

I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

— si elles sont nées pour assurer la mise en sécurité des installations classées pour la protection de l’environnement en application des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 ou L. 512-12-1 du code de l’environnement ;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17.

II.- Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège conformément à l’ordre prévu par l’article L. 643-8.

III.- A l’exception des frais et dépens de la procédure, les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n’ont pas été portées à la connaissance du mandataire judiciaire, de l’administrateur lorsqu’il en est désigné ou du liquidateur au plus tard, dans le délai de six mois à compter de la publication du jugement ouvrant ou prononçant la liquidation ou, à défaut, dans le délai d’un an à compter de celle du jugement arrêtant le plan de cession. Lorsque cette information porte sur une créance déclarée pour le compte du créancier en application de l’article L. 622-24, elle rend caduque cette déclaration si le juge n’a pas statué sur l’admission de la créance.

Les charges de copropriété n’entrent pas dans la catégorie des créances nées pour les besoins du déroulement de la procédure collective. Ces créances ne sont pas non plus nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité puisqu’en l’espèce, le jugement de conversion en liquidation judiciaire du tribunal de grande instance de SAINT ETIENNE en date du 18 décembre 2017 confirmé par la cour d’appel par arrêt du 28 juin 2018 ne prévoit pas de poursuite d’activité et enfin les charges de copropriété ne peuvent pas être assimilées à un contrat en cours car ces charges sont afférentes au lot dont la SCI LA GUYANA est restée propriétaire et que ses charges sont dus par le propriétaire d’un bien immobilier peu important que le copropriétaire soit ou non concerné par une procédure collective.

Par voie de conséquence, les créances postérieures ne sont pas liées à une poursuite d’activité et ainsi aucun paiement à l’échéance ne saurait être exigé par le syndicat des copropriétaires en application de l’art. L. 641-13 du code de commerce.

L’ensemble des demandes en paiement de charges devront être déclarées irrecevables.

La demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 3 000 euros fondée sur l’article 1231-1 du code civil ne constitue pas non plus une créance postérieure qui serait née pour les besoins de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie, elle sera déclarée irrecevable.

L’article L 622-22 du code de commerce dispose :

Sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.

Ces dispositions ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce car l’instance n’a pas été interrompue par l’ouverture de la liquidation judiciaire mais qu’elle a été initiée après l’ouverture de la liquidation judiciaire. La demande de fixation des créances n’est donc pas recevable. Par ailleurs il ressort des articles L. 622-24 alinéa 6 et L. 641-3 du code de commerce que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture autres que celles visées à l’article L. 641-13 doivent être déclarées dans les deux mois de leur exigibilité.

Dès lors le sort de ces créances de charges de copropriété doit suivre la procédure spéciale d’admission des créances et le président statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond ne saurait faire droit à la demande de fixation de ces créances qui s’avère irrecevable en dehors du cadre du droit des procédures collectives.

Par ailleurs, ainsi que le soutient le liquidateur, pour que la demande de paiement des charges, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, soit recevable sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cela suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après que le copropriétaire a été mis en demeure de payer spécifiquement cette provision.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Or, en l’espèce, la mise en demeure de payer du 17 novembre 2023 concerne le paiement des charges de copropriété impayées pour la somme de 6297,34 euros sans qu’il soit distingué la nécessité de payer uniquement la provision dans un délai d’un mois dont seule la défaillance permet la saisine du président dans le cadre de la procédure accélérée au fond. Par conséquent, les présentes demandes ne sont pas recevables devant le président.

Il convient de condamner le syndicat des Copropriétaires GRYPHE-GUILLOTIERE à payer à la SELARL MJ SYNERGIE es qualité de liquidateur de la SCI LA GUYANA la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes en paiement du syndicat des Copropriétaires GRYPHE-GUILLOTIERE sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société MULTI REGIE ;

DECLARE irrecevables les demandes de fixation de créances du syndicat des Copropriétaires GRYPHE-GUILLOTIERE sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société MULTI REGIE ;

CONDAMNE le syndicat des Copropriétaires GRYPHE-GUILLOTIERE sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société MULTI REGIE à payer à la SELARL MJ SYNERGIE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT