Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a2, 18 décembre 2025, n° 22/02127

TJ Marseille 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Atteinte au droit de propriété
Le tribunal a constaté qu'aucune servitude de passage n'existait, justifiant ainsi l'interdiction de passage.
Accepté
Absence d'autorisation pour les installations
Le tribunal a jugé que les installations devaient être enlevées car elles n'avaient pas été autorisées.
Rejeté
Préjudice lié aux travaux de remise en état
Le tribunal a rejeté la demande de provision, considérant qu'il n'y avait pas de préjudice actuel et certain.
Rejeté
Utilisation de la cage d'escalier par les occupants
Le tribunal a constaté l'absence de preuves démontrant l'existence de préjudices liés à cette utilisation.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir ses droits
Le tribunal a accordé une somme pour couvrir les frais engagés par la SCI JMG.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a2, 18 déc. 2025, n° 22/02127
Numéro(s) :	22/02127
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patrice BALDOFabienne FIGUIERE-MAURINOlivier BURTEZ-DOUCEDE
Cabinet(s) :	BALDO CRESPY
Parties :	La SCI JMG, S.C.I. JMG

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 18 Décembre 2025

Enrôlement : N° RG 22/02127 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZW2H

AFFAIRE : S.C.I. JMG ( l’AARPI BALDO – CRESPY)

C/ Mme [U] [F] [D] [Z] épouse [T] (M^e Fabienne FIGUIERE-MAURIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 02 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Décembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La SCI JMG, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 810 442 756, dont le siège social est sis 34 boulevard Haguenau 13012 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Patrice BALDO de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [U] [F] [D] [Z] épouse [T]

née le 29 juin 1949 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domiciliée En Fabas – 395 Chemin de Bouzigues – 395 Chemin de Bouzigues – 31380 AZAS

Monsieur [G] [C] [W] [D] [Z]

né le 07 juin 1956 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 2 allée Assia Djebar 44000 NANTES

Madame [L] [S] [J] [Z]

née à le 15 mai 1953 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 9 rue Sesquière 31000 TOULOUSE

tous trois représentés par Maître Fabienne FIGUIERE-MAURIN, avocat au barreau de MARSEILLE

La SCI FLORINE, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 429 896 103, dont le siège social est sis 24 avenue Marcel KOCH 13009 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique dressé le 31 juillet 2019, la SCI JMG a acquis de [U], [O] et [D] [Z] (ci-après les consorts [Z]) un immeuble d’habitation élevé de trois étages sis 23 rue de Marché à Marseille 15ème.

La SCI FLORINE est quant à elle propriétaire de l’immeuble mitoyen sis 21 rue du Marché, élevé d’un étage sur rez-de-chaussée, depuis le 17 mars 2000.

Une porte existe dans la cage d’escalier de l’immeuble du 23 rue du Marché, donnant un accès direct au premier étage de l’immeuble du 21 rue du Marché où se trouvent deux appartements.

A partir de 2019, la SCI JMG s’est plainte de ce que les occupants des appartements du premier étage de l’immeuble voisin utilisaient le passage situé dans la cage d’escalier de son immeuble pour accéder à leurs logements, et que divers équipements (compteurs électriques, sonnettes et boites aux lettres) y avaient en outre été installés sans son autorisation.

Le 15 avril 2021, elle a fait sommation à la SCI FLORINE d’avoir à transférer ses compteurs électriques, de déposer ses sonnettes et boites aux lettres, de cesser tout passage par son escalier et de prévoir à frais communs de murer la porte pour reconstituer la séparation des deux immeubles.

Par courrier du 27 mai 2021, la SCI FLORINE a indiqué à la SCI JMG que les immeubles sis 21 et 23 rue du marché appartenaient auparavant à un auteur commun et qu’elle disposait dès lors d’une servitude par destination du bon père de famille mise en place par ce dernier, lui octroyant un droit de passage dans son immeuble.

Contestant l’existence de ce droit, la SCI JMG a mis en demeure la SCI FLORINE de procéder sous quinze jours à la dépose des installations et à la condamnation de la porte litigieuse par courrier du 12 novembre 2021, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2022, la société JMG a assigné la SCI FLORINE devant le tribunal judiciaire de Marseille afin principalement d’obtenir sa condamnation à cesser tout passage sur l’escalier litigieux sous peine d’une astreinte, à remettre les choses en état par la dépose des compteurs électriques, sonnettes, câbles et boites aux lettres sous peine d’une astreinte, à lui payer la somme de 5.000 euros de provision au titre des travaux du murage de la porte ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de ses préjudices subis depuis 2019, outre la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Suivant exploit en date du 26 avril 2023, elle a dénoncé la procédure à ses vendeurs, les consorts [Z], afin principalement qu’ils concourent au débouté des demandes de la SCI FLORINE relatives à l’existence d’un droit de passage et subsidiairement qu’ils soient condamnés à l’indemniser de ses préjudices au regard de leur manquement à leur devoir d’information précontractuelle dans le cadre de la vente et de leur garantie d’éviction.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 4 avril 2024.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 12 février 2025, la SCI JMG demande au tribunal, au visa notamment des articles 544 et suivants, 555, 694, 702, 706, 1103 et 1240 du Code civil, de :

I) À titre principal

— CONSTATER que la SCI Florine ne dispose d’aucun droit ni titre d’utiliser l’immeuble 23, rue du Marché pour desservir les appartements du premier étage de l’immeuble lui appartenant 21, rue du Marché ;

— DIRE ET JUGER que l’utilisation de l’immeuble de la SCI JMG 23, rue du Marché, par la SCI Florine pour desservir les appartements du premier étage de l’immeuble 21, rue du Marché constitue une atteinte illégale au droit de propriété de la SCI J.M. G;

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI Florine et tout occupant de son chef à cesser tout passage par l’escalier de l’immeuble 23, rue du Marché, sous peine d’une astreinte de 1000 euros par infraction constatée ;

— CONDAMNER la SCI Florine à remettre la chose en état par la dépose des compteurs électriques, sonnettes, câbles y afférent et boites aux lettres ainsi que par le rebouchage des trous et raccords de peinture, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, dire que l’astreinte courra jusqu’à la production d’un certificat de bonne fin conformément aux règles de l’art par un homme de l’art régulièrement assuré en vertu des articles L. 131-1 et suivants du Code de procédure civile d’exécution ;

— Faute de ce faire et passé un délai de 6 mois suivant la signification, CONDAMNER la SCI Florine à payer à la SCI JMG la somme de 15 000 euros à titre provisionnel à valoir au titre des travaux de remise en état de l’immeuble 23, rue du Marché (dépose des compteurs électriques, sonnettes et boîtes aux lettres, rebouchage des trous, raccords de peinture) ;

— CONDAMNER la SCI Florine à payer à la SCI JMG la somme de 5000 euros de provision au titre des travaux tendant à la reconstitution de la séparation des deux immeubles à frais partagés afin d’éviter toute intrusion illicite ;

— CONDAMNER la SCI Florine à payer à la SCI JMG la somme de 2 000 euros au titre des préjudices subis par elle depuis 2019 ;

II) À titre subsidiaire

— CONSTATER que la SCI Florine ne dispose d’aucun droit ni titre à utiliser l’immeuble 23, rue du Marché pour desservir les appartements du premier étage de l’immeuble lui appartenant 21, rue du Marché ;

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI Florine à payer à la SCI JMG une somme 15 000 euros à titre provisionnel à valoir au titre des travaux de remise en état de l’immeuble 23, rue du Marché (dépose des compteurs électriques, sonnettes, câbles y afférent, boîtes aux lettres, rebouchage des trous, raccords de peinture) ;

— CONDAMNER la SCI Florine à payer à la SCI JMG la somme de 2 000 euros au titre des préjudices subis par elle depuis 2019 ;

III) À titre infiniment subsidiaire

— CONSTATER que l’utilisation du bien de la SCI JMG par la SCI Florine constitue une aggravation de servitude ;

— CONSTATER que la SCI Florine est tenue aux frais d’entretien nécessaires à l’exercice de cette servitude ;

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI Florine et tout occupant de son chef à cesser tout passage par l’escalier de l’immeuble 23, rue du Marché pour la desserte de l’appartement du premier étage de son immeuble nouvellement créé, sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;

— CONDAMNER la SCI Florine à remettre la chose en état par la dépose des compteurs électriques, sonnettes, câbles y afférent et boites aux lettres ainsi que par le rebouchage des trous et le raccord de peinture, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, dire que l’astreinte courra jusqu’à la production d’un certificat de bonne fin conformément aux règles de l’art par un homme de l’art régulièrement assuré en vertu des articles L. 131-1 et suivants du Code de procédure civile d’exécution ;

— CONDAMNER la SCI Florine à payer à la SCI JMG la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice subi depuis 2019 ;

— CONDAMNER la SCI Florine à participer à concurrence de moitié aux frais d’entretien de la cage d’escalier de l’immeuble auxquels sera exposée à l’avenir la SCI Florine ;

IV) À titre encore plus subsidiaire

— CONSTATER que l’utilisation du bien de la SCI JMG par la SCI Florine constitue une aggravation de servitude ;

— CONSTATER que la SCI Florine est tenue aux frais d’entretien nécessaires à l’exercice de cette servitude ;

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI Florine à payer à la SCI JMG une somme de 15 000 euros de provision au titre des travaux de remise en état de l’immeuble 23, rue du Marché (dépose des compteurs électriques, sonnettes, câbles y afférent, boites aux lettre, rebouchage des trous, raccords de peinture) ;

— CONDAMNER la SCI Florine à payer à la SCI JMG la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice subi depuis 2019 ;

— CONDAMNER la SCI Florine à participer à concurrence de moitié aux frais d’entretien de la cage d’escalier de l’immeuble auxquels sera exposée à l’avenir la SCI Florine ;

V) En tout état de cause

— CONDAMNER la SCI Florine à verser à la SCI JMG la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI Florine aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrice Baldo, avocat, en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile

VI °) A titre subsidiaire sur la mise en cause des consorts [Z]

À titre principal

— VENIR MADAME [U] [Z], MONSIEUR [G] [Z] ET MADAME [D] [Z] CONCOURIR au déboutement des prétentions de la SCI FLORINE relatives à l’exercice sur la cage d’escalier de l’immeuble du 23, rue du Marché d’une servitude de passage et ses accessoires ainsi qu’à l’existence d’engagements propter rem l’autorisant à faire passer, dans cette même cage d’escalier, des câbles ainsi que la pose d’accessoires dans le cadre de l’instance n° RG 22/02127.

À titre subsidiaire, en cas de succombance,

— CONSTATER que madame [U] [Z], monsieur [G] [Z] et madame [D] [Z] ont manqué à leurs obligations d’information précontractuelle,

— CONSTATER que madame [U] [Z], monsieur [G] [Z] et madame [D] [Z] ont commis une faute contractuelle,

— CONSTATER que la SCI JMG subit une charge non déclarée tenant aux engagements propter rem pris par madame [U] [Z], monsieur [G] [Z] et madame [D] [Z] ;

— DIRE ET JUGER que la responsabilité de madame [U] [Z], monsieur [G] [Z] et madame [D] [Z] doit être retenue au regard de leur garantie d’éviction, de leur faute contractuelle, ainsi que de leur manquement à leur obligation d’information précontractuelle ;

En conséquence,

— CONDAMNER madame [U] [Z], monsieur [G] [Z] et madame [D] [Z] à verser à la SCI JMG une somme de 109 500 euros au titre des préjudices subis;

— CONDAMNER madame [U] [Z], monsieur [G] [Z] et madame [D] [Z] à verser à la SCI JMG une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER madame [U] [Z], monsieur [G] [Z] et madame [D] [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrice Baldo, avocat, en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 18 décembre 2024, la SCI FLORINE demande au tribunal de :

— JUGER que la SCI FLORINE dispose d’une servitude par destination du père de famille lui conférant un droit de passage dans la cage d’escalier de l’immeuble sis 23 rue du Marché – 13015 MARSEILLE, lui permettant d’accéder au 1er étage de son immeuble sis 21 rue du Marché – 13015 MARSEILLE.

En conséquence,

— DEBOUTER la société JMG de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER la société JMG au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société JMG aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 03 mars 2025, les consorts [Z] demandent au tribunal de :

— RECEVOIR Madame [U] [Z], Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] en leurs écritures, fins et conclusions, et les déclarer bien fondés ;

Et ce faisant,

— JUGER que la société JMG ne rapporte pas la preuve d’un manquement de Madame [U] [Z], de Monsieur [G] [Z] et de Madame [D] [Z] à leurs obligations d’information précontractuelle

— JUGER que Madame [U] [Z], Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité contractuelle à l’encontre de la société JMG ou sur le fondement de la garantie d’éviction

— JUGER que les éléments dont se prévaut la société JMG ne suffisent pas à caractériser d’engagements propter rem pris par Madame [U] [Z], Monsieur [G] [Z] et

Madame [D] [Z] à l’égard de la société SCI FLORINE

En tout état de cause,

— CONSTATER que l’acte de vente conclu entre la société JMG et Madame [U] [Z],

Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] stipule clairement que la société JMG déclare faire son affaire personnelle de l’existence de la desserte des appartements de l’immeuble voisin par l’escalier de l’immeuble acquis, sans recours contre les vendeurs

Par conséquent,

— DEBOUTER la société JMG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [U] [Z], de Monsieur [G] [Z] et de Madame [D]

[Z] ;

— DEBOUTER l’ensemble des parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [U] [Z], de Monsieur [G] [Z] et de Madame [D] [Z] ;

— Si par impossible il était fait droit aux demandes de la société JMG dirigées à l’encontre de Madame [U] [Z], de Monsieur [G] [Z] et de Madame [D] [Z], RAMENER à de plus justes proportions les demandes de la société JMG formées à l’encontre de Madame [U] [Z], de Monsieur [G] [Z] et de Madame [D] [Z];

— CONDAMNER la société JMG et/ou tout succombant, à verser à Madame [U] [Z], à Monsieur [G] [Z] et à Madame [D] [Z], à chacun la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la société JMG et/ou tout succombant aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 2 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « juger » ou de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur l’existence d’une servitude

L’article 637 du code civil énonce qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires selon l’article 639 du même code.

S’agissant des servitudes conventionnelles, l’article 686 dispose qu''il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

En vertu des article 691 et suivants du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.

La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

En outre, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné, en application de l’article 694 du même code.

Il est ainsi constant que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien. L’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille, lorsqu’il existe des signes apparents de servitude, ne peut donc être écartée que par des dispositions contraires de l’acte de division.

En l’espèce, le litige porte sur l’existence d’un droit de passage au profit de l’immeuble sis 21 rue du Marché, appartenant aujourd’hui à la SCI FLORINE, s’exerçant au sein de l’immeuble mitoyen sis 23 rue du Marché, appartenant à la SCI JMG.

En effet, une porte existe aujourd’hui dans la cage d’escalier de l’immeuble du 23 rue du Marché, qui donne directement accès au premier étage de l’immeuble voisin composé de deux appartements. Des boites aux lettres, sonnettes et compteurs électriques attachés à ces appartements ont également été installés dans les parties communes de l’immeuble du 23, sur le mur donnant dans la rue pour les sonnettes et dans le hall de l’immeuble pour les boites aux lettres, d’après les clichés produits aux débats.

Les requérants demandent à ce que le passage dans leur immeuble soit interdit aux occupants de l’immeuble du 21 rue du Marché en soulignant l’absence de toute servitude de passage et de tout droit d’y installer ses équipements.

La SCI FLORINE, propriétaire de l’immeuble du 21, se prévaut quant à elle de l’existence d’une servitude par destination de bon père de famille lui conférant un droit de passage dans l’immeuble voisin afin d’accéder à son premier étage. Elle invoque également une autorisation donnée par les précédents propriétaires pour y installer les différents équipements litigieux.

Il résulte de manière non contestée des pièces versées aux débats qu’aucune convention constitutive de servitude entre les deux fonds n’a été établie qui aurait créé un droit de passage.

En effet, ni les titres de propriété des parties, ni ceux de leurs auteurs ne font état de la création d’un tel droit. L’acte d’acquisition de la SCI JMG en date du 31 juillet 2019 stipule même qu’il n’existe aucune servitude tout en précisant que l’étage de l’immeuble sis 21 rue du Marché est accessible par l’escalier de l’immeuble vendu, « depuis de très nombreuses années sans qu’aucun acte de servitude n’ait été régularisé ». L’acte d’acquisition de la SCI FLORINE en date du 17 mars 2000 ne mentionne pas davantage l’existence d’une servitude et indique simplement que le premier étage dispose d’un « accès indépendant » qui s’effectue par l’immeuble sis 23 rue du Marché « depuis de très nombreuses années », cet accès ayant été « verbalement contesté sans qu’aucune injonction n’ait été faite par écrit ». Le titre de propriété de la SCI AUBER, auteur de la défenderesse, en date du 18 juillet 1990 ne fait pas non plus état de la constitution d’une servitude.

Aucune servitude de passage résultant d’un titre n’est donc caractérisée.

Le débat porte en revanche sur l’existence d’une servitude par destination du bon père de famille au profit du fonds de la SCI FLORINE.

Il a été précédemment rappelé que pour qu’une telle servitude puisse être invoquée, il est nécessaire que les fonds servant et dominant aient appartenu à un auteur commun et que ce soit par lui que les choses aient été mises dans l’état dont résulte la servitude. S’agissant des servitudes discontinues comme les droits de passage, une telle servitude ne peut être reconnue que dans la mesure où il existait, au moment de la division du fonds, des signes apparents de celle-ci.

En l’espèce, il résulte des actes notariés produits que les immeubles en cause ont bien eu un auteur commun en la personne de Monsieur [G] [I] [M], puis de sa fille [A] [M] veuve [X], qui étaient propriétaires des immeubles sis 19, 21 et 23 rue du Marché, acquis par acte du 28 septembre 1933.

Il est également constant qu’il existe aujourd’hui un signe apparent de passage entre les deux immeubles puisqu’une porte se trouve dans la cage d’escalier de l’immeuble sis 23 rue du Marché et donne un accès direct au premier étage de l’immeuble sis 21 rue du Marché.

En revanche, il n’apparait pas démontré que cette porte ou toute autre installation permettant un accès entre les immeubles existait au moment de la division des fonds comme l’exige l’article 694 du code civil.

En effet, cette division est intervenue le 31 décembre 1964, lorsque Madame [M] veuve [X] a vendu à Monsieur [P] les immeubles sis 19 et 21 rue du Marché, en conservant parallèlement la propriété de l’immeuble sis 23 rue du Marché. Or, aucune pièce ne vient établir qu’à cette date, une porte existait entre les deux immeubles au niveau de la cage d’escalier de l’immeuble du 23 rue du Marché, ou à tout le moins que le premier étage de l’immeuble du 21 rue du Marché bénéficiait d’un accès apparent depuis cet immeuble.

Ainsi, les clichés aériens du 23 décembre 1960 ne montrent que l’extérieur des deux immeubles et ne permettent pas d’objectiver l’existence d’un passage intérieur. La SCI FLORINE ne peut valablement soutenir sur la base de ces clichés qu’il existait « nécessairement » un accès depuis l’intérieur de l’immeuble du 23 rue du Marché au motif que le premier étage de l’immeuble du 21 existait déjà à cette date. L’accès au premier étage pouvait tout à fait se faire depuis le rez-de-chaussée de l’immeuble vendu, qui a toujours disposé d’une porte sur la rue. La SCI JMG produit d’ailleurs un cliché qui permet de penser qu’une ouverture de type « trémie » a bien existé entre le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble sis 21 rue du Marché, et la SCI FLORINE fait elle-même état d’une échelle de meunier ayant desservi son premier étage à une certaine période. La défenderesse ne démontre pas, en tout état de cause, que l’accès au premier étage de l’immeuble du 21 rue du Marché ne pouvait matériellement se faire, en 1964, que par l’intérieur de l’immeuble voisin.

L’acte de vente du 31 décembre 1964 ne mentionne d’ailleurs absolument pas l’existence d’un tel accès à l’immeuble du 21, qui est uniquement désigné comme « une maison à usage commercial élevée d’un simple rez-de-chaussée avec petit appentis », confrontant notamment « du Nord Madame veuve [X] » ([M]), sans autre précision.

Le permis de construire obtenu par Monsieur [P] le 16 décembre 1964, avant l’acquisition de l’immeuble par ses soins, ne fait pas davantage état de ses modalités d’accès et est uniquement relatif à la transformation de l’usage du premier étage en logement d’habitation. Il ne peut aucunement en être déduit que cet étage bénéficiait nécessairement d’un accès indépendant contrairement à ce que prétend la défenderesse, et encore moins qu’il s’agissait d’une condition essentielle de la vente comme elle l’affirme de manière péremptoire sans en rapporter une quelconque preuve.

Aucune attestation, photographie ou autre pièce n’est par ailleurs produite qui attesterait de l’existence de ce signe apparent d’un passage au moment de la division des immeubles, auparavant détenus par une seule et même propriétaire.

Au contraire, la première mention d’un « accès indépendant » bénéficiant au premier étage de l’immeuble du 21 rue du Marché ressort seulement de l’acte de vente conclu entre Monsieur [P] et la SCI AUBER le 18 juillet 1990, soit près de 26 ans après la division du fonds. Ce n’est donc qu’à cette date qu’il est possible de penser qu’un accès au premier étage de l’immeuble de la défenderesse par l’immeuble de la requérante avait été créé, sans que cela ne puisse toutefois être affirmé avec certitude puisque l’acte en question ne précise pas les modalités exactes de cet accès indépendant.

En tout état de cause, la SCI FLORINE sur laquelle repose la charge de la preuve ne démontre pas qu’au moment de la division intervenue en 1964 par la vente d’un des immeubles, la situation des lieux révélait un signe apparent de servitude.

Dès lors, aucune servitude par destination de bon père de famille n’est caractérisée, et il doit être considéré que le droit de passage manifestement laissé depuis plusieurs années aux occupants de l’immeuble du 21 rue du Marché dans la cage d’escalier de l’immeuble du 23 de la même rue ressort d’une simple tolérance.

En l’absence de servitude, il y a lieu de condamner la SCI FLORINE à cesser sous peine d’astreinte d’utiliser le passage existant au sein de l’immeuble du 23 rue du Marché.

De même, il ne peut que lui être ordonné de déposer les sonnettes et boites aux lettres installées dans les parties communes de cet immeuble, pour lesquelles elle ne justifie d’aucune autorisation. Les compteurs électriques également installés devront de la même manière être déposés, l’autorisation dont se prévaut la SCI FLORINE ne pouvant valablement être retenue. En effet, cette autorisation ne vise pas la pose de compteurs mais seulement le passage de câbles et la pose d’accessoires, alors que le formulaire versé aux débats permettait expressément d’autoriser le placement des « appareils de comptage d’électricité », ce qui n’a pas été le cas. Par ailleurs, cette autorisation signée le 8 février 2011, qui émane d’un simple gestionnaire de l’immeuble sis 23 rue du Marché, ne constitue qu’un acte unilatéral autorisant ERDF à réaliser les travaux de passage de câbles nécessaires à la fourniture d’énergie du premier étage voisin, sans qu’il ne puisse être interprété comme un acte engageant durablement les propriétaires de cet immeuble à recevoir les compteurs électriques d’un autre immeuble.

Compte tenu des travaux à réaliser et de la nécessité de laisser un délai suffisant à la SCI FLORINE pour modifier l’accès actuel à son premier étage et effectuer les divers aménagements nécessaires, l’astreinte ne commencera à courir que passé un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision.

Il appartiendra parallèlement à la SCI JMG de laisser libre accès à son immeuble pour la réalisation des travaux.

Il n’y a pas lieu de prévoir au stade du présent jugement l’octroi d’une somme provisionnelle dans l’hypothèse où les travaux ordonnés ne seraient pas réalisés, ce qui relève le cas échéant du juge de l’exécution dans le cadre de la liquidation de l’astreinte.

S’agissant par ailleurs de la demande de provision formulée à hauteur de 5.000 euros au titre des travaux de reconstruction de la séparation des deux immeubles, il convient de rappeler que le tribunal qui statue au fond ne peut indemniser qu’un préjudice actuel et certain. Il n’entre pas dans ses pouvoirs d’accorder une provision dès lors qu’il n’ordonne aucune mesure d’instruction, ce qui n’est pas sollicité en l’espèce. Il sera au surplus constaté que la somme réclamée est sans rapport avec le coût prévisible des travaux de reconstitution du mur puisque la SCI JMG produit un devis de la société TTPS en date du 16 mai 2022, qui les évalue à la somme de 1.080 euros HT. Sa demande sera donc rejetée, et il lui appartiendra de faire chiffrer précisément les travaux et de solliciter de la SCI FLORINE la prise en charge de la moitié des frais s’agissant d’un mur mitoyen.

Enfin, la SCI JMG sollicite la somme de 2.000 euros en indemnisation de ses préjudices liés à l‘utilisation de sa cage d’escalier par les occupants de l’immeuble voisin depuis 2019. Force est toutefois de constater qu’elle ne produit strictement aucune pièce à l’appui de sa demande qui démontrerait que le passage des occupants de deux appartements au sein de sa cage d’escalier aurait généré des dégradations ou des frais supplémentaires de nettoyage ou d’électricité, étant relevé que son propre immeuble comporte lui-même trois étages et un nombre d’occupants qu’elle ne détaille pas, qui utilisent eux-mêmes quotidiennement ces parties communes. Faute de démonstrer l’existence de ce préjudice, la demande sera rejetée.

Sur l’appel en cause des consorts [Z]

En l’absence de servitude grevant l’immeuble vendu à la société JMG, l’appel en cause dirigé à l’égard de ses vendeurs relativement à un défaut d’information concernant l’existence de cette servitude est sans objet.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI FLORINE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 4.000 euros à la SCI JMG au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

La SCI JMG, qui a attrait à la cause les consorts [Z] sans nécessité, sera de son côté condamnée à payer à ces derniers la somme totale de 2.000 euros.

Il y a lieu de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SCI FLORINE de sa demande visant à constater l’existence d’une servitude de passage par destination du bon père de famille grevant l’immeuble sis 23 rue du Marché 13015 MARSEILLE au profit de son immeuble sis 21 rue du Marché 13015 MARSEILLE ;

ORDONNE à la SCI FLORINE de cesser tout passage par l’immeuble sis 23 rue du Marché 13015 MARSEILLE pour accéder à son immeuble sis 21 rue du Marché 13015 MARSEILLE, au plus tard dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée qui commencera à courir passé ce délai et pendant un délai de six mois ;

CONDAMNE la SCI FLORINE à procéder ou faire procéder à la dépose de l’ensemble des installations attachées à son immeuble sis 21 rue du Marché 13015 MARSEILLE (sonnettes, boites aux lettres et compteurs électriques) et se trouvant dans les parties communes de l’immeuble sis 23 rue du Marché 13015 MARSEILLE, ainsi qu’à la remise en état des lieux par rebouchage des trous et raccords de peinture suite à cette dépose, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir passé ce délai et pendant un délai de six mois ;

DIT que la SCI JMG devra laisser libre accès à son immeuble pour la réalisation de ces travaux ;

DEBOUTE la SCI JMG de sa demande de provision à valoir sur les travaux de remise en état de son immeuble ;

DEBOUTE la SCI JMG de sa demande de provision à valoir sur les travaux de reconstitution du mur de séparation entre les deux immeubles ;

DEBOUTE la SCI JMG de sa demande d’indemnisation des préjudices subis du fait de l’utilisation de sa cage d’escalier ;

CONDAMNE la SCI FLORINE aux entiers dépens ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de M^e Patrice BALDO, avocat, qui en a fait la demande ;

CONDAMNE la SCI FLORINE à payer à la SCI JMG la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JMG à payer à Madame [U] [Z], Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] la somme totale de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix huit décembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT