TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DE BIASI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DE BIASI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09186 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5KCL

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 2] à [Localité 7], agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet ATRIUM GESTION SAS,agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0951

DÉFENDERESSES

Madame [C] [F]

Madame [D] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non représentées

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09186 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KCL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [F] et Mme [D] [F] sont propriétaires indivis des lots n°1073, 1288 et 1489 dans l’immeuble “[Adresse 9]” situé [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 9]” situé [Adresse 1] à Paris 13ème, représenté par son syndic le cabinet Nexity Lamy, a assigné, devant ce tribunal, Mme [C] [F] et Mme [D] [F] aux fins de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967, et notamment ses articles 35 et 36,

— le recevoir en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,

— condamner solidairement Mme [C] [F] et Mme [D] [F] à lui payer la somme de 6.673,96 euros en principal, selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, assortie des intérêts légaux à compter de la sommation de payer en date du 11 avril 2024 sur la somme de 6.002,30 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— faite application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et en conséquence, dire que Mme [C] [F] et Mme [D] [F] assumeront seules la charge de l’ensemble des frais de procédure, et les condamner solidairement à payer la somme de 1.139,58 euros,

— les condamner à lui payer :

* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens, aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Gilles-Eric de Biasi, Avocat,

— “Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie”.

Par conclusions signifiées le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 9]” situé [Adresse 1] à [Localité 8], désormais représenté par son syndic Cabinet ATRIUM GESTION SAS, demande :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et notamment ses articles 35 et 36,

— le recevoir en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,

— condamner solidairement Mme [C] [F] et Mme [D] [F] à lui payer la somme de 20.304,31 euros en principal, selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, assortie des intérêts légaux à compter de la sommation de payer en date du 11 avril 2024 sur la somme de 6.002,30 euros, et à compter des conclusions pour le surplus,

— faite application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et en conséquence, dire que Mme [C] [F] et Mme [D] [F] assumeront seules la charge de l’ensemble des frais de procédure, et les condamner solidairement à payer la somme de 942,34 euros,

— les condamner à lui payer :

* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Gilles-Eric de Biasi, Avocat, dont sommation de payer de Maître [U],

— “Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie”.

***

Mme [C] [F] et Mme [D] [F], toutes deux assignées, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, et à qui les conclusions du 3 mars 2025 ont été signifiées dans les mêmes conditions, n’ont pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 12 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 15 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaires indivis de Mme [C] [F] et de Mme [D] [F] sur les lots n°1073, 1288 et 1489 de l’état descriptif de division.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09186 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KCL

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2022, 20 octobre 2022, 22 juin 2023 et 24 juillet 2024, approuvant les comptes des années 2021, 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2022, 2023, 2024 et 2025, les fonds travaux et certains travaux dont ceux urgents sur les installations de production d’eau chaude ou de rénovation énergétique,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots des défenderesses,

— des décomptes faisant apparaître, au 1er janvier 2025, un solde débiteur de 20.304,31 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des défenderesses est débiteur, entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025, de la somme de 20.304,31 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2025,“Tvx rénovation thermique AG. 20.10.22 – appel 2/2”, “Fonds travaux – appel n°4/4”, “charges courantes 2024 – appel 4/4”, “charges courantes – appel 1/4”" et “fonds travaux – appel 1/4” des 01/01/2025 compris.

Les consorts [F] ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires.

Par ailleurs, le règlement de copropriété prévoit en son article 48 (page 21) qu’en cas d’indivision, les copropriétaires sont tenus solidairement du paiement des charges.

En conséquence, Mme [C] [F] et Mme [D] [F] seront solidairement condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 20.304,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, date de la sommation, sur la somme de 5.194,21 euros, – soit le montant des appels de charges et travaux alors dus avec imputation des soldes créditeurs des charges 2022 et 2023 et déduction des frais -, et à compter du 3 mars 2025, date de signification des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les avis de réception des courriers intitulés “mises en demeure” ne sont pas produits de sorte que les frais facturés à cet égard ne seront pas admis. Par ailleurs, les dates des envois – parfois trois sur la période d’un mois voire deux le même jour – révèlent, par leur multiplicité, leur caractère excessif et inutile. Les frais facturés pour 260 euros (52 x 5) seront écartés.

Les honoraires du syndic de “suivi – sommation de payer” et de “suivi procédure – constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice Alur” n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 précité, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce. Les sommes de 144 euros et de 432 euros seront rejetées.

Les honoraires de l’avocat des 22 septembre 2023 et 22 mars 2024 relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Seule est justifiée la sommation de payer signifiée par Maître [U] le 11 avril 2024 et ses frais à hauteur de 197,24 euros. Cette somme sera admise au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non du chef des dépens.

Aussi, Mme [C] [F] et Mme [D] [F] seront solidairement condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 197,24 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le surplus étant rejeté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [F] aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, Mme [C] [F] et Mme [D] [F] seront in solidum condamnées aux dépens, qui ne comprendront pas les frais de sommation de Me [U], accordés ci-avant au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dépens qui pourront être recouvrés par Maître Gilles-Eric de Biasi dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenues aux dépens, Mme [C] [F] et Mme [D] [F] seront in solidum condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09186 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KCL

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Mme [C] [F] et Mme [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 9]” situé [Adresse 1] à [Localité 8] :

* la somme de 20.304,31 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2025,“Tvx rénovation thermique AG. 20.10.22 – appel 2/2”, “Fonds travaux – appel n°4/4”, “charges courantes 2024 – appel 4/4”, “charges courantes – appel 1/4”" et “fonds travaux – appel 1/4” des 01/01/2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, sur la somme de 5.194,21 euros, et à compter du 3 mars 2025, pour le surplus,

* la somme de 197,24 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 9]” situé [Adresse 1] à [Localité 8] du surplus de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [F] et Mme [D] [F] aux dépens, – qui ne comprendront pas les frais de sommation du 11 avril 2024 de Maître [U], accordés au titre de l’article 10-1 précité, – et qui pourront être recouvrés par Maître Gilles-Eric de Biasi, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [F] et Mme [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 9]” situé [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 18 décembre 2025.

La Greffière La Présidente