DOSSIER N° RG 25/00397

N° Portalis DB2P-W-B7J-E4ZV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 10 MARS 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Laure TALARICO, juge au Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSE :

La S.E.L.A.R.L. BBC PHARMA

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°803 535 863,

dont le siège social est sis 21 rue Centrale 73000 BASSENS, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Audrey BOLLONJEON de la SELARL BOLLONJEON, avocats au barreau de CHAMBERY, postulant, et par Maître Jean-Marie JOB de la SELARL QUADRA PHARM, avocats au barreau de PARIS, plaidant,

DEFENDERESSE :

La S.A.S. CARMILA FRANCE

immatriculée au RCS de Paris sous le n°799 828 173,

dont le siège social est sis 25 Rue d’Astorg 75008 PARIS, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Franck GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de CHAMBERY, postulant, et par Maître Alexis LE LIEPVRE de la SCP LACOURTE RAQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, plaidant,

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DEBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 10 Mars 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Laure TALARICO, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 2 août 2023, la SAS CARMILA FRANCE a consenti un bail commercial à la SELARL BBC PHARMA un local d’environ 839 m² GLA, situé au sein du Centre Commercial CARREFOUR sis 21 rue Centrale 73000 BASSENS, pour une durée de dix ans à compter de la livraison fixée à titre prévisionnel au 1er octobre 2024.

Le local, livré brut de béton le 25 avril 2024, a constitué la date d’effet du bail.

La SELARL BBC PHARMA y exploite depuis le 21 septembre 2024 une officine de pharmacie sous l’enseigne PHARMACIE DU PRADIAN.

Le centre commercial s’inscrit dans un ensemble immobilier divisé en volumes et géré, pour ses éléments d’intérêt collectif, dans le cadre d’une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), dont la mission inclut notamment l’entretien des ouvrages et équipements de la galerie marchande.

À compter du 16 janvier 2025, des désordres de type dégâts des eaux et infiltrations ont été signalés au mandataire du bailleur, la Société CARREFOUR PROPERTY GESTION.

Par courriel du 2 juin 2025, la SELARL BBC PHARMA a alerté le bailleur sur l’aggravation des désordres.

Le Conseil de la SELARL BBC PHARMA a, par LRAR du 5 septembre 2025, mis en demeure la SAS CARMILA FRANCE de procéder aux réparations nécessaires.

Les démarches amiables n’ont pas abouti.

Suivant exploit du commissaire de justice du 18 décembre 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SELARL BBC PHARMA a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SAS CARMILA FRANCE sur le fondement des articles 145 et 835 alinéa 1er du Code de procédure civile et des articles 1719 et suivants du Code civil aux fins d’expertise.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00397.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 puis renvoyée à la demande des parties jusqu’à celle du 10 février 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 février 2026, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SELARL BBC PHARMA demande au Juge des référés de :

— DESIGNER un expert avec la mission détaillée dans les conclusions,

— CONDAMNER la SAS CARMILA FRANCE à payer à la SELARL BBC PHARMA une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SAS CARMILA FRANCE aux dépens qui seront recouvrés par la SELURL BOLLONJEON, Avocat associé, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 février 2026, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SAS CARMILA FRANCE demande au Juge des référés de :

— PRENDRE ACTE des protestations et réserves de la SAS CARMILA FRANCE quant à la demande de désignation d’un expert judiciaire,

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER la SELARL BBC PHARMA à communiquer sa déclaration de sinistre faite auprès de son assureur à la SAS CARMILA FRANCE sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

En toute hypothèse,

— DEBOUTER la SELARL BBC PHARMA de sa demande tendant à voir condamner la SAS CARMILA FRANCE à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, le Conseil de la SAS CARMILA FRANCE s’est désisté de sa demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, la communication par la SELARL BBC PHARMA de sa déclaration de sinistre adressée à son assureur, cette pièce ayant été versée aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur le désistement de la demande de communication de pièces sous astreinte

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, la SAS CARMILA FRANCE sollicitait qu’il soit enjoint, sous astreinte, à la SELARL BBC PHARMA de communiquer la déclaration de sinistre qu’elle avait adressée à son assureur dans le cadre de la présente procédure.

Ladite déclaration en date du 20 mai 2025 ayant été versée aux débats par la SELARL BBC PHARMA, la défenderesse s’est désisté de sa demande. Il lui en sera donné acte.

Sur la demande d’expertise

Suivant l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En matière de bail commercial, le bailleur demeure tenu d’une obligation de délivrance conforme, d’entretien et de garantie du bien loué, en application des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil.

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du Code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1721 du Code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il est constant que les vices apparus en cours de bail, que le preneur est seul à même de constater, n’engagent la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).

Les parties peuvent aménager contractuellement le régime de responsabilité, notamment au moyen d’une clause de non-recours.

Il est également constant qu’une clause de non-recours est en principe opposable au preneur, dès lors qu’elle ne neutralise pas une obligation essentielle du bailleur et qu’elle ne couvre pas un manquement d’une particulière gravité (Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 12-11.652).

En l’espèce, la SELARL BBC PHARMA fait état d’infiltrations répétées, persistantes malgré plusieurs interventions (pièces n°10 à 17). Elle soutient que seule une réfection complète de la toiture est de nature à mettre un terme définitif aux désordres. Elle indique que ces désordres ont causé des dommages matériels importants, notamment le 20 mai 2025, affectant des faux-plafonds, des équipements de climatisation et des marchandises, comme il ressort de la déclaration de sinistre, suite à une journée de pluie, il y a eu plusieurs infiltrations dans la toiture causant des dégats matériel des faux plafonds, climatisation, marchandises (pièce n° 3).

Le bailleur fait valoir que le preneur exploite toujours le local et n’a pas été privé de jouissance. Il soutient avoir réagi avec célérité aux signalements. Il invoque l’existence d’une clause de non-recours et conteste toute faute lourde. Il fait également état de contraintes tenant à l’intervention de l’AFUL ainsi qu’à l’accomplissement de démarches administratives préalables à des travaux d’ampleur, incluant, le cas échéant, l’obtention des autorisations requises et l’avis de l’architecte des bâtiments de France. Ces éléments sont de nature à influer sur les modalités et les délais d’exécution d’éventuels travaux ce qui relève des conditions de réalisation de ceux-ci.

Les moyens tirés de l’application de la clause de non-recours, de l’absence de faute lourde, de l’étendue exacte des obligations du bailleur, ainsi que des difficultés alléguées tenant à la répartition des responsabilités ou à l’intervention de tiers, relèvent du débat au fond et ne sauraient, à ce stade, faire obstacle à une mesure destinée à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Dès lors, et alors qu’il existe une controverse technique réelle portant sur l’origine et la persistance des infiltrations, l’adéquation des interventions réalisées, la nécessité d’une réfection partielle ou totale, l’imputabilité des désordres à la toiture et à l’étanchéité ou à des éléments communs, ainsi que leurs incidences sur l’exploitation et sur les préjudices allégués, il échet de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile, aux frais avancés de la SELARL BBC PHARMA, selon mission définie au dispositif de la présente décision, rappel étant fait que l’étendue de la mission de l’expert relève de l’appréciation souveraine du juge.

Il sera donné acte à la SAS CARMILA FRANCE de ses protestations et réserves.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la nature de la demande, la SELARL BBC PHARMA conservera la charge des dépens de l’instance.

Par ailleurs, la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne pouvant être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 700 du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu à application de ce texte. La demande de la SELARL BBC PHARMA sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DONNONS ACTE à la SAS CARMILA FRANCE de ce qu’elle s’est désistée de sa demande de communication de pièces sous astreinte devenue sans objet,

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :

Monsieur [X] [A]

SOCAM, 141 rue Gaspard Monge

38550 ST MAURICE L EXIL

Tél : 0474296350

Mèl : jp@barrilliot.com

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se faire communiquer par tout tiers détenteur, l’ensemble des documents nécessaires à l’exécution de la présente mission, en particulier, le procès verbal de réception, la facture,

— faire l’historique des relations contractuelles,

— se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— décrire les désordres de toutes natures visés notamment dans les conclusions en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition en précisant s’ils étaient visibles à la réception ou non,

— déterminer l’origine et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (par exemple : inachèvement, non-façons, malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien, catastrophe naturelle…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par la SELARL BBC PHARMA du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de CHAMBERY, service du contrôle des expertises dans le délai de DIX MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY par la SELARL BBC PHARMA d’une avance de 5.000 euros (cinq mille euros) à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les deux mois de la présente ordonnance, par virement bancaire (IBAN FR 76 1007 1730 0000 0010 0010 486 CODE BIC TRPUFRP1),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du Code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

DONNONS ACTE à la SAS CARMILA FRANCE de ses protestations et réserves,

DEBOUTONS la SELARL BBC PHARMA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS que la SELARL BBC PHARMA conserve la charge des dépens de la présente instance,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT