TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13866 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZCAF

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. [B]

C/

[K] [E]

[L] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. [B], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [O] [P], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [E], demeurant [Adresse 2]

Mme [L] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cdare Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 juin 2016 à effet au 1er juillet 2016, la S.A. [B] a donné à bail à Mme [L] [E] et M. [K] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 356,02 euros, outre une provision sur charges de 139,68 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Suivant acte sous seing privé en date du 26 mai 2023 à effet au 1er juillet 2023, la S.A. [B] a donné à bail à Mme [L] [E] et M. [K] [E] un emplacement de stationnement n°221606 Emplacement n°6 situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 39,42 euros majoré d’une provision sur charges de 3,12 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la S.A. [B] a fait signifier à Mme [L] [E] et M. [K] [E] un commandement de payer la somme principale de 3.145,15 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la S.A. [B] a fait assigner Mme [L] [E] et M. [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [L] [E] et M. [K] [E] sont occupants sans droit ni titre,à défaut, prononcer la résiliation des baux pour non-paiement des loyers et charges,ordonner l’expulsion de Mme [L] [E] et M. [K] [E] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement et dans l’emplacement de stationnement ou garage ou box, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement Mme [L] [E] et M. [K] [E] au paiement :* de la somme de 4.744,48 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation des baux susvisés,

* des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation des baux et jusqu’au jour du jugement,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation des baux et jusqu’à complète libération des lieux,

* des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer.

Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la S.A. [B] comparaît représentée par M. [O] [P], régulièrement muni d’un pouvoir.

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 31 octobre 2025, à la somme de 5.650,18 euros.

Elle indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur des défendeurs.

Régulièrement assignés à domicile, Mme [L] [E] et M. [K] [E] n’ont pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [L] [E] et M. [K] [E], assignés à domicile, n’ont pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. [B] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 22 juin 2016 et le 26 mai 2023 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en page 5, article 6 pour le contrat portant sur le logement et en page 2 article 11 s’agissant du contrat portant sur la place de stationnement, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié à Mme [L] [E] et M. [K] [E] le 16 avril 2024, pour la somme en principal de 3.145,15 euros.

Toutefois, ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24 I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Mme [L] [E] et M. [K] [E] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation des baux sera rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande en prononcé de la résiliation du bail et les autres demandes :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A. [B] fait ressortir une dette d’un montant de 5.982,27 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 68,58 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les frais de procédure à hauteur de 332,09 euros, qui entrent dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5.581,60 euros

Mme [L] [E] et M. [K] [E], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Le montant de l’impayé représente plus de 9 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, l’analyse des relevés du compte montre que la situation d’impayés perdure depuis juin 2023 et les règlements sont irréguliers.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 29 novembre 2024.

L’expulsion de Mme [L] [E] et M. [K] [E] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Les défendeurs étant mariés, ils seront condamnés solidairement au paiement de l’arriéré locatif en application de l’article 220 du code civil.

Mme [L] [E] et M. [K] [E] seront dès lors condamnés solidairement à payer à la S.A. [B] la somme de 5.581,60 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Mme [L] [E] et M. [K] [E] seront également condamnés solidairement, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail ne s’était pas résilié, soit la somme actuelle de 534,67 euros pour le logement et 45,25 euros pour la place de stationnement, pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée soit par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A. [B] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Mme [L] [E] et M. [K] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A. [B] recevable en son action ;

DEBOUTE la S.A. [B] de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 29 novembre 2024, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de Mme [L] [E] et M. [K] [E] la résiliation des baux liant les parties et relatifs à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 3] ainsi qu’à l’emplacement de stationnement n°221606 Emplacement n°6 situé à la même adresse ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [E] et M. [K] [E] à payer à la S.A. [B] la somme de 5.581,60 euros, créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE à défaut pour Mme [L] [E] et M. [K] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [E] et M. [K] [E] à payer à la S.A. [B] une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 534,67 euros pour le logement et de 45,25 euros pour la place de stationnement, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée soit par la remise des clés à la S.A. [B] ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si les baux n’avaient pas été résiliés ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision;

DEBOUTE la S.A. [B] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme [L] [E] et M. [K] [E] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [E] et M. [K] [E] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026.

LE CADRE GREFFIER LA JUGE